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加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理方法與途徑 一 營業(yè)稅政策 1 征稅范圍的基本規(guī)定 1 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 商標權(quán) 專利權(quán) 非專利技術(shù) 出租電影拷貝 轉(zhuǎn)讓著作權(quán)和轉(zhuǎn)讓商譽 自2003年1月1日起 以無形資產(chǎn)投資入股 參與接受投資方的利潤分配 共同承擔投資風險的行為 不征收營業(yè)稅 在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不再征收營業(yè)稅 2 銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為 包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為 比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅 自2003年1月1日起 以不動產(chǎn)投資入股 參與接受投資方利潤分配 共同承擔投資風險的行為 不征營業(yè)稅 在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不再征收營業(yè)稅 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人 視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅 對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為 不征營業(yè)稅 一般發(fā)生在親戚間和公益事業(yè) 2 計稅依據(jù)的基本規(guī)定 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán) 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額 必須是轉(zhuǎn)售 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn) 土地使用權(quán)的 以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額 3 征收管理 1 納稅義務發(fā)生時間一般規(guī)定 營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天 國務院財政 稅務主管部門另有規(guī)定的 從其規(guī)定 營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的當天 取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天 為書面合同確定的付款日期的當天 未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的 為應稅行為完成的當天 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn) 采取預收款方式的 其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務 采取預收款方式的 其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天 納稅人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的 其納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當天 納稅人發(fā)生自建行為的 其納稅義務發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間 二 企業(yè)所得稅政策 1 收入的稅務處理 1 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款 包括現(xiàn)金 現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益 企業(yè)代有關(guān)部門 單位和企業(yè)收取的各種基金 費用和附加等 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的 應按規(guī)定全部確認為銷售收入 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門 單位開具發(fā)票的 可作為代收代繳款項進行管理 2 企業(yè)通過正式簽訂 房地產(chǎn)銷售合同 或 房地產(chǎn)預售合同 所取得的收入 應確認為銷售收入的實現(xiàn) 具體按以下規(guī)定確認 一 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù) 權(quán)利 之日 確認收入的實現(xiàn) 二 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn) 付款方提前付款的 在實際付款日確認收入的實現(xiàn) 三 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額 其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn) 余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn) 四 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應按以下原則確認收入的實現(xiàn) 采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn) 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 或企業(yè) 受托方 購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的 如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格 則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn) 如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格 以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的 則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn) 采取基價 保底價 并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 或企業(yè) 受托方 購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的 如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價 則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn) 企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額 不得直接從銷售收入中減除 如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的 則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn) 屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的 則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn) 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定 參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn) 包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品 企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn) 3 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈 贊助 職工福利 獎勵 對外投資 分配給股東或投資人 抵償債務 換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為 應視同銷售 于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移 或于實際取得利益權(quán)利時確認收入 或利潤 的實現(xiàn) 確認收入 或利潤 的方法和順序為 一 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定 二 由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定 三 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定 開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15 具體比例由主管稅務機關(guān)確定 4 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省 自治 直轄市國家稅務局 地方稅務局按下列規(guī)定進行確定 一 開發(fā)項目位于省 自治區(qū) 直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的 不得低于15 二 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的 不得低于10 三 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的 不得低于5 四 屬于經(jīng)濟適用房 限價房和危改房的 不得低于3 5 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 應先按預計計稅毛利率分季 或月 計算出預計毛利額 計入當期應納稅所得額 開發(fā)產(chǎn)品完工后 企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額 同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額 計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額 在年度納稅申報時 企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關(guān)需要的其他相關(guān)資料 6 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記 取得產(chǎn)權(quán)證前 與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起 出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn) 2 成本 費用扣除的稅務處理 1 企業(yè)在進行成本 費用的核算與扣除時 必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 2 企業(yè)發(fā)生的期間費用 已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 營業(yè)稅金及附加 土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除 3 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應按第四章的規(guī)定進行處理 4 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認 可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定 可售面積單位工程成本 成本對象總成本 成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 已實現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本 5 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律 法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品 包括共用部位 共用設施設備 進行日常維護 保養(yǎng) 修理等實際發(fā)生的維修費用 準予在當期據(jù)實扣除 6 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律 法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品 包括共用部位 共用設施設備 進行日常維護 保養(yǎng) 修理等實際發(fā)生的維修費用 準予在當期據(jù)實扣除 7 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位 共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門 單位的 應于移交時扣除 8 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所 物業(yè)管理場所 電站 熱力站 水廠 文體場館 幼兒園等配套設施 按以下規(guī)定進行處理 一 屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的 或無償贈與地方政府 公用事業(yè)單位的 可將其視為公共配套設施 其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規(guī)定進行處理 二 屬于營利性的 或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的 或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的 或無償贈與地方政府 公用事業(yè)單位以外其他單位的 應當單獨核算其成本 除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外 其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理 11 企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的 其支付境外機構(gòu)的銷售費用 含傭金或手續(xù)費 不超過委托銷售收入10 的部分 準予據(jù)實扣除 12 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理 一 企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用 可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配 其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用 可直接在稅前扣除 二 企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的 借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件 可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用 使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除 13 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失 可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 14 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品 以成本對象為計量單位 整體報廢或毀損 其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除 15 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的 不得在稅前扣除折舊費用 3 計稅成本的核算 1 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā) 建造開發(fā)產(chǎn)品 包括固定資產(chǎn) 下同 過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用 2 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā) 建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目 計稅成本對象的確定原則如下 一 可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的 應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算 不能對外經(jīng)營銷售的 可先作為過渡性成本對象進行歸集 然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象 二 分類歸集原則 對同一開發(fā)地點 竣工時間相近 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目 可作為一個成本對象進行核算 三 功能區(qū)分原則 開發(fā)項目某組成部分相對獨立 且具有不同使用功能時 可以作為獨立的成本對象進行核算 四 定價差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的 應分別作為成本對象進行核算 五 成本差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的 要分別作為成本對象進行核算 六 權(quán)益區(qū)分原則 開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的 應結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 并報主管稅務機關(guān)備案 成本對象一經(jīng)確定 不能隨意更改或相互混淆 如確需改變成本對象的 應征得主管稅務機關(guān)同意 3 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下 一 土地征用費及拆遷補償費 指為取得土地開發(fā)使用權(quán) 或開發(fā)權(quán) 而發(fā)生的各項費用 主要包括土地買價或出讓金 大市政配套費 契稅 耕地占用稅 土地使用費 土地閑置費 土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費 拆遷補償支出 安置及動遷支出 回遷房建造支出 農(nóng)作物補償費 危房補償費等 二 前期工程費 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察 測繪 規(guī)劃 設計 可行性研究 籌建 場地通平等前期費用 三 建筑安裝工程費 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用 主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等 四 基礎(chǔ)設施建設費 指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設施支出 主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路 供水 供電 供氣 排污 排洪 通訊 照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生 園林綠化等園林環(huán)境工程費 五 公共配套設施費 指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的 獨立的 非營利性的 且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的 或無償贈與地方政府 政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出 六 開發(fā)間接費 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的 且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出 主要包括管理人員工資 職工福利費 折舊費 修理費 辦公費 水電費 勞動保護費 工程管理費 周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等 4 企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下 一 對當期實際發(fā)生的各項支出 按其性質(zhì) 經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點 時間區(qū)進行整理 歸類 并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用 同時還應按規(guī)定對在有關(guān)預提費用和待攤費用進行計量與確認 二 對應計入成本對象中的各項實際支出 預提費用 待攤費用等合理的劃分為直接成本 間接成本和共同成本 并按規(guī)定將其合理的歸集 分配至已完工成本對象 在建成本對象和未建成本對象 三 對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品 未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配 其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分 在當期納稅申報時進行扣除 未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除 四 對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算 其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的 應按可售面積計算其單位工程成本 據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 準予在當期扣除 未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除 五 對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用 應按分別建立明細臺帳 待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算 5 企業(yè)開發(fā) 建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算 其中 應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本 直接計入成本對象 共同成本和不能分清負擔對象的間接成本 應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象 具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一 一 占地面積法 指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配 1 一次性開發(fā)的 按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配 2 分期開發(fā)的 首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配 然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配 期內(nèi)全部成本對象應負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積 二 建筑面積法 指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配 1 一次性開發(fā)的 按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配 2 分期開發(fā)的 首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配 然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配 三 直接成本法 指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配 四 預算造價法 指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配 6 企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配 一 土地成本 一般按占地面積法進行分配 如果確需結(jié)合其他方法進行分配的 應商稅務機關(guān)同意 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的 屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況 其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關(guān)同意后可先按土地整體預算成本進行分配 待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整 二 單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本 應按建筑面積法進行分配 三 借款費用屬于不同成本對象共同負擔的 按直接成本法或按預算造價法進行分配 四 其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定 7 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的 應按下列規(guī)定確定其成本 一 企業(yè) 單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的 將土地使用權(quán)投資企業(yè)的 按下列規(guī)定進行處理 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā) 建造的 接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本 待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時 再按應分出開發(fā)產(chǎn)品 包括首次分出的和以后應分出的 的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本 如涉及補價 土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā) 建造的 接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時 按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本 如涉及補價 土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款 二 企業(yè) 單位以股權(quán)的形式 將土地使用權(quán)投資企業(yè)的 接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時 按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本 如涉及補價 土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款 8 除以下幾項預提 應付 費用外 計稅成本均應為實際發(fā)生的成本 一 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的 在證明資料充分的前提下 其發(fā)票不足金額可以預提 但最高不得超過合同總金額的10 二 公共配套設施尚未建造或尚未完工的 可按預算造價合理預提建造費用 此類公共配套設施必須符合已在售房合同 協(xié)議或廣告 模型中明確承諾建造且不可撤銷 或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件 三 應向政府上交但尚未上交的報批報建費用 物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提 物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金 公建維修基金或其他專項基金 9 企業(yè)單獨建造的停車場所 應作為成本對象單獨核算 利用地下基礎(chǔ)設施形成的停車場所 作為公共配套設施進行處理 10 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的 不得計入計稅成本 待實際取得合法憑據(jù)時 再按規(guī)定計入計稅成本 11 開發(fā)產(chǎn)品完工以后 企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日 不得滯后 凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本 主管稅務機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本 據(jù)此進行納稅調(diào)整 并按 中華人民共和國稅收征收管理法 的有關(guān)規(guī)定對其進行處理 三 土地增值稅政策 1 概述土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得增值收益的單位和個人所征收的一種稅 特點 以土地增值額為征稅對象 征稅范圍較廣 實行超率累進稅率等 2 土地增值稅基本制度規(guī)定 1 征稅范圍 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)行為 同時包括地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán) 并且是取得增值收益 2 納稅人 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)的所有單位和個人 3 稅率 四級超率累進稅率 見稅率表 3 土地增值稅的計算 1 扣除項目金額 地價款 土地開發(fā)成本 開發(fā)費用 各項稅費 加計扣除 舊房評估 2 土地增值額 轉(zhuǎn)讓收入 扣除項目金額 3 土地增值率 土地增值額 扣除項目金額 4 土地增值稅 土地增值額 適用稅率 扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 4 土地增值稅清算 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā) 2006 187號 2006 12 28 1 土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算 對于分期開發(fā)的項目 以分期項目為單位清算 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的 應分別計算增值額 2 土地增值稅的清算條件 一 符合下列情形之一的 納稅人應進行土地增值稅的清算 1 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工 完成銷售的 2 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的 3 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 二 符合下列情形之一的 主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算 1 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85 以上 或該比例雖未超過85 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 2 取得銷售 預售 許可證滿三年仍未銷售完畢的 3 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 4 省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況 3 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 一 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利 獎勵 對外投資 分配給股東或投資人 抵償債務 換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn) 其收入按下列方法和順序確認 1 按本企業(yè)在同一地區(qū) 同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定 2 由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定 二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時 如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移 不征收土地增值稅 在稅款清算時不列收入 不扣除相應的成本和費用 4 土地增值稅的扣除項目 一 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額 應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行 除另有規(guī)定外 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本 費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金 須提供合法有效憑證 不能提供合法有效憑證的 不予扣除 二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費 建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設施費 開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的 地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu) 用途 區(qū)位等因素 核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準 并據(jù)以計算扣除 具體核定方法由省稅務機關(guān)確定 三 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房 會所 停車場 庫 物業(yè)管理場所 變電站 熱力站 水廠 文體場館 學校 幼兒園 托兒所 醫(yī)院 郵電通訊等公共設施 按以下原則處理 1 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的 其成本 費用可以扣除 2 建成后無償移交給政府 公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的 其成本 費用可以扣除 3 建成后有償轉(zhuǎn)讓的 應計算收入 并準予扣除成本 費用 四 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋 其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用 除另有規(guī)定外 不得扣除 五 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用 應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法 計算確定清算項目的扣除金額 國家稅務總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知國稅發(fā) 2009 91號 2009 5 12 1 前期管理 主管稅務機關(guān)應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理 實施項目管理 主管稅務機關(guān)應從納稅人取得土地使用權(quán)開始 按項目分別建立檔案 設置臺帳 對納稅人項目立項 規(guī)劃設計 施工 預售 竣工驗收 工程結(jié)算 項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控 做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步 主管稅務機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關(guān)注 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的 應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入 成本 費用 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的 有條件的地區(qū) 主管稅務機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定 對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施 2 清算受理 納稅人符合下列條件之一的 應進行土地增值稅的清算 一 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工 完成銷售的 二 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的 三 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 符合下列情形之一的 主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算 一 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85 以上 或該比例雖未超過85 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 二 取得銷售 預售 許可證滿三年仍未銷售完畢的 三 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 四 省 自治區(qū) 直轄市 計劃單列市 稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況 對前款所列第 三 項情形 應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算 對于符合本規(guī)程規(guī)定 應進行土地增值稅清算的項目 納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù) 對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目 由主管稅務機關(guān)確定是否進行清算 對于確定需要進行清算的項目 由主管稅務機關(guān)下達清算通知 納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù) 應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關(guān)確定需要進行清算的納稅人 在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的 主管稅務機關(guān)可依據(jù) 中華人民共和國稅收征收管理法 有關(guān)規(guī)定處理 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料 一 土地增值稅清算表及其附表 參考表樣見附件 各地可根據(jù)本地實際情況制定 二 房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明 主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項 用地 開發(fā) 銷售 關(guān)聯(lián)方交易 融資 稅款繳納等基本情況及主管稅務機關(guān)需要了解的其他情況 三 項目竣工決算報表 取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證 國有土地使用權(quán)出讓合同 銀行貸款利息結(jié)算通知單 項目工程合同結(jié)算單 商品房購銷合同統(tǒng)計表 銷售明細表 預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 成本和費用有關(guān)的證明資料 主管稅務機關(guān)需要相應項目記賬憑證的 納稅人還應提供記賬憑證復印件 四 納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目 還應報送中介機構(gòu)出具的 土地增值稅清算稅款鑒證報告 主管稅務機關(guān)收到納稅人清算資料后 對符合清算條件的項目 且報送的清算資料完備的 予以受理 對納稅人符合清算條件 但報送的清算資料不全的 應要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報 納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后 予以受理 對不符合清算條件的項目 不予受理 上述具體期限由各省 自治區(qū) 直轄市 計劃單列市稅務機關(guān)確定 主管稅務機關(guān)已受理的清算申請 納稅人無正當理由不得撤消 主管稅務機關(guān)按照本規(guī)程第六條進行項目管理時 對符合稅務機關(guān)可要求納稅人進行清算情形的 應當作出評估 并經(jīng)分管領(lǐng)導批準 確定何時要求納稅人進行清算的時間 對確定暫不通知清算的 應繼續(xù)做好項目管理 每年作出評估 及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算 主管稅務機關(guān)受理納稅人清算資料后 應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核 具體期限由各省 自治區(qū) 直轄市 計劃單列市稅務機關(guān)確定 3 清算審核 清算審核包括案頭審核 實地審核 案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù) 邏輯審核 重點審核項目歸集的一致性 數(shù)據(jù)計算準確性等 實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上 通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式 對納稅人申報情況的客觀性 真實性 合理性進行審核 審核收入情況時 應結(jié)合銷售發(fā)票 銷售合同 含房管部門網(wǎng)上備案登記資料 商品房銷售 預售 許可證 房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料 重點審核銷售明細表 房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性 以核實計稅收入 對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致 而發(fā)生補 退房款的收入調(diào)整情況進行審核 對銷售價格進行評估 審核有無價格明顯偏低情況 必要時 主管稅務機關(guān)可通過實地查驗 確認有無少計 漏計事項 確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利 獎勵 對外投資 分配給股東或投資人 抵償債務 換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括 一 取得土地使用權(quán)所支付的金額 二 房地產(chǎn)開發(fā)成本 包括 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設施費 公共配套設施費 開發(fā)間接費用 三 房地產(chǎn)開發(fā)費用 四 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 五 國家規(guī)定的其他扣除項目 核定征收 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的 可實行核定征收 一 依照法律 行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的 二 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的 三 雖設置賬簿 但賬目混亂或者成本資料 收入憑證 費用憑證殘缺不全 難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的 四 符合土地增值稅清算條件 企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù) 經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算 逾期仍不清算的 五 申報的計稅依據(jù)明顯偏低 又無正當理由的 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 國稅函 2010 220號 2010 5 19 1 關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題土地增值稅清算時 已全額開具商品房銷售發(fā)票的 按照發(fā)票所載金額確認收入 未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的 以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致 在清算前已發(fā)生補 退房款的 應在計算土地增值稅時予以調(diào)整 2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金 其扣除項目金額的確定問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后 根據(jù)合同約定 扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款 作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金 在計算土地增值稅時 建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的 按發(fā)票所載金額予以扣除 未開具發(fā)票的 扣留的質(zhì)保金不得計算扣除 3 房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題 一 財務費用中的利息支出 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的 允許據(jù)實扣除 但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 在按照 取得土地使用權(quán)所支付的金額 與 房地產(chǎn)開發(fā)成本 金額之和的5 以內(nèi)計算扣除 二 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的 房地產(chǎn)開發(fā)費用在按 取得土地使用權(quán)所支付的金額 與 房地產(chǎn)開發(fā)成本 金額之和的10 以內(nèi)計算扣除 全部使用自有資金 沒有利息支出的 按照以上方法扣除 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行 三 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款 又有其他借款的 其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條 一 二 項所述兩種辦法 四 土地增值稅清算時 已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出 應調(diào)整至財務費用中計算扣除 4 房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除 5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅 應視同 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用 計入 取得土地使用權(quán)所支付的金額 中扣除 6 關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題 一 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的 安置用房視同銷售處理 按 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā) 2006 187號 第三條第 一 款規(guī)定確認收入 同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款 計入拆遷補償費 回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款 應抵減本項目拆遷補償費 二 開發(fā)企業(yè)采取異地安置 異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的 房屋價值按國稅發(fā) 2006 187號第三條第 一 款的規(guī)定計算 計入本項目的拆遷補償費 異地安置的房屋屬于購入的 以實際支付的購房支出計入拆遷補償費 三 貨幣安置拆遷的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費 7 關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題 財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 財稅 2006 21號 第二條第一款規(guī)定 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 凡不能取得評估價格 但能提供購房發(fā)票的 經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認 條例 第六條第 一 三 項規(guī)定的扣除項目的金額 可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5 計算 計算扣除項目時 每年 按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止 每滿12個月計一年 超過一年 未滿12個月但超過6個月的 可以視同為一年 8 土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后 清算補繳的土地增值稅 在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的 不加收滯納金 國家稅務總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知 國稅發(fā) 2010 53號 2010 5 25 1 為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用 各地須對目前的預征率進行調(diào)整 除保障性住房外 東部地區(qū)省份預征率不得低于2 中部和東北地區(qū)省份不得低于1 5 西部地區(qū)省份不得低于1 各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率 地區(qū)的劃分按照國務院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行 對尚未預征或暫緩預征的地區(qū) 應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征 確保土地增值稅在預征階段及時 充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用 2 對確需核定征收的 要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求 從嚴 從高確定核定征收率 為了規(guī)范核定工作 核定征收率原則上不得低于5 各省級稅務機關(guān)要結(jié)合本地實際 區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率 四 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點營業(yè)收入核算的特殊性 收入多樣 壞賬風險小開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性 核算構(gòu)成難度大 核算時間跨度長 項目核算差異性大 滾動開發(fā)核算難度大利潤分配形式的特殊性 現(xiàn)金 產(chǎn)品 2 收入的會計核算 1 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入A 收到預售款借 銀行存款貸 預收賬款B 繳稅借 應交稅費 應交營業(yè)稅貸 銀行存款 C 交房借 預收賬款貸 主營業(yè)務收入D 結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本借 主營業(yè)務成本貸 開發(fā)產(chǎn)品 商品房E 按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)稅金借 主營業(yè)務稅金及附加貸應交稅費 應交營業(yè)稅 F 分期收款時借 開發(fā)產(chǎn)品 分期收款貸 開發(fā)產(chǎn)品 商品性土地G 代銷借 委托代銷商品貸 開發(fā)商品 商品房借 應收賬款貸 主營業(yè)務收入 H 包銷借 應收賬款貸 主營業(yè)務收入I 價外收入 代收款項 代墊款項借 銀行存款貸 其他應付 收 款 維修基金 2 代建工程收入A 發(fā)生合同成本借 工程施工貸 應付工資 原材料等 B 結(jié)算工程價款借 應收賬款貸 工程結(jié)算 C 收到工程價款借 銀行存款貸 應收賬款D 確認代建工程收入 費用借 主營業(yè)務成本貸 主營業(yè)務收入貸 工程施工 合同毛利 3 視同銷售借 長期股權(quán)投資等貸開發(fā)產(chǎn)品 商品房 4 出租收入 其他收入 3 扣除的會計核算 1 開發(fā)成本A 拆遷費 設計費 施工費 間接費用等借 開發(fā)成本貸 銀行存款 應付賬款 開發(fā)間接費用等B 配套設施費用預提借 開發(fā)成本 按項目分列貸 預提費用 預提配套設施費 2 開發(fā)產(chǎn)品及主營業(yè)務成本借 開發(fā)產(chǎn)品 土地 房屋 代建工程 配套設施等貸 開發(fā)成本借 主營業(yè)務成本貸 開發(fā)產(chǎn)品 3 其他業(yè)務成本 出租A 投入出租時借 出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品貸 開發(fā)產(chǎn)品 商鋪B 收取租金時借 銀行存款貸 其他業(yè)務收入 商品房出租 C 出租房成本攤銷借 其他業(yè)務成本貸 出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品攤銷D 再售出時借 銀行存款貸 主營業(yè)務收入借 其他業(yè)務成本 商品房銷售借 出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品攤銷貸 出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品 4 營業(yè)稅金及附加結(jié)轉(zhuǎn)借 應交稅費 貸 銀行存款借 營業(yè)稅金及附加貸 應交稅費 借 本年利潤貸 營業(yè)稅金及附加 5 期間費用借 銷售費用 管理費用 財務費用貸 銀行存款 應付職工薪酬 累計折舊等特別注意借款利息的處理 6 營業(yè)外支出借 營業(yè)外支出貸 銀行存款等期間費用和營業(yè)外支出中各稅前扣除范圍 標準的稅收調(diào)整要求 7 房地產(chǎn)企業(yè)當期應納稅所得額 收入總額 準予扣除項目金額 本期新增預計毛利額 已結(jié)轉(zhuǎn)本期銷售的以前期預計毛利額會產(chǎn)生稅會差異 可通過設置 遞延所得稅資產(chǎn) 和 遞延所得稅負債 來調(diào)整 8 銷售未完工產(chǎn)品 按預計毛利計算企業(yè)所得稅借 遞延所得稅資產(chǎn)貸 應繳稅費 應交所得稅貸 所得稅費用完工年度結(jié)轉(zhuǎn)時借 所得稅費用貸 遞延所得稅資產(chǎn)貸 應繳稅費 應繳所得稅 9 結(jié)轉(zhuǎn)會計利潤借 主營業(yè)務收入貸 本年利潤借 本年利潤貸 主營業(yè)務成本貸 銷售費用 財務費用 管理費用貸 營業(yè)稅金及附加等 3 合作開發(fā)建房 1 開發(fā)產(chǎn)品分配取得投資款時 借 銀行存款貸 遞延收益分配產(chǎn)品時 借 遞延收益貸 主營業(yè)務收入同時計提并交納營業(yè)稅金及附加 2 分配項目利潤方式取得投資款時 借 銀行存款貸 其他應付款分配利潤時 借 應付股利借 其他應付款貸 銀行存款 4 土地使用權(quán)投資開發(fā) 1 轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)時 借 預付賬款 公允價值 貸 無形資產(chǎn) 土地使用權(quán)貸 營業(yè)務收入 2 取得開發(fā)產(chǎn)品時 借 開發(fā)產(chǎn)品貸 預付賬款 五 稅收征管 一 信息采集1 基本信息采集 單位名稱 稅務登記證號 工商證件名稱 工商證照號碼 國標行業(yè) 注冊類型 經(jīng)營范圍 注冊資金 投資總額 投資方信息 生產(chǎn)經(jīng)營期限 法定代表人 法定代表人身份證號 單位地址 郵政編碼 聯(lián)系電話 法人代表移動電話 財務人員移動電話 電子郵件 主管部門 隸屬關(guān)系 繳款方式 開戶銀行 賬號 關(guān)聯(lián)企業(yè)相關(guān)情況 分支機構(gòu)相關(guān)情況等 2 開發(fā)項目基礎(chǔ)信息采集 1 項目基本情況信息 項目名稱 地址 建筑面積 用途 總投資 總造價 開工時間 竣工時間 售房時間 2 土地情況信息 土地出讓金 土地面積 土地使用證發(fā)放單位 土地使用證編號 3 開發(fā)規(guī)劃信息 規(guī)劃許可證發(fā)放機關(guān) 號碼 取得時間 4 建筑工程項目信息 每個項目的承建單位名稱 承建單位納稅人識別號 工程金額等 5 項目銷售基本信息 銷售許可證發(fā)放單位許可證編號等 6 項目銷售總體情況信息 捐贈和抵債套數(shù) 面積受贈抵單位個人信息 銷售總面積項目注銷時間等 7 關(guān)聯(lián)項目的有關(guān)資料 3 企業(yè)申報資料信息采集 1 納稅申報信息采集 2 財務會計信息資料采集 3 其他納稅資料信息采集 4 第三方相關(guān)信息資料采集 1 財政部門相關(guān)信息 契稅 2 稅務部門之間相關(guān)信息 國地稅 3 土地管理部門相關(guān)信息 土地信息 4 規(guī)劃管理部門相關(guān)信息 項目規(guī)劃 5 建設部門相關(guān)信息 銷售及許可 二 日常管理 1 稅務登記管理 賬簿發(fā)票管理 納稅申報管理 略 2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分類管理 1 重點企業(yè)和一般企業(yè)的分類管理 2 多項目管理和單項目管理 3 臺賬管理 1 跨年度稅前扣除項目臺賬 2 虧損及稅前彌補虧損臺賬 3 人工費用及附加稅前扣除臺賬 4 廣告和宣傳費稅前扣除臺賬 三 所得稅預繳管理 1 預繳方法 1 據(jù)實預繳 2 核定預繳2 預繳期限3 匯總納稅4 預繳申報資料 5 預繳管理業(yè)務流程