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工作報告/調研報告 關于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議 　　物業(yè)管理是隨著國家房地產業(yè)，尤其是住宅產業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關于物業(yè)管理的有關規(guī)定，新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。 一、居民觀念需轉變 多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統(tǒng)觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。 二、硬件條件相對落后 舊小區(qū)在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。 三、產權形式多樣 舊小區(qū)普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設施產權人（如各市政設施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產）、托管房、二手房產權人等。 四、存在多頭物業(yè)管理的現象 產權形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。主要有：單位自管房物業(yè)管理公司，房管局直管公房物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設施單位，商業(yè)網點單位等。 五、對舊小區(qū)基礎設施進行改造的資金缺口較大 舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎設施進行不同程度的改造，如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。 六、物業(yè)管理收費困難 已經實施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費經物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。 七、管委會作用有待進一步發(fā)揮 實施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應有的作用。如，根據有關規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。 八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾 社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目，把政府補貼給物業(yè)管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。 針對當前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議： 其一、加快、加強物業(yè)管理的立法工作 當前物業(yè)管理中出現的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點研究。 其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎建設的投資，改善居民生活環(huán)境 1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎條件。 2、住宅的實際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。 3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區(qū)的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區(qū)的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。 其三、政府部門應加強對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃 針對沒有實施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業(yè)管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進和實施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。 其四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費部分 房改優(yōu)惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業(yè)消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發(fā)放物業(yè)管理補貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執(zhí)行。 其五、建立房屋使用 　　人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關系 商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產權人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關系的觀念。 其六、加強實施物業(yè)管理的正面宣傳 一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務的認識，這樣才能從企業(yè)內部產生提高服務水平的內在動力。二是要引導物業(yè)管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對房屋產權享有的權利和義務，增加業(yè)主的自覺維權意識。四是要增加物業(yè)服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區(qū)內的布告欄內張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強物業(yè)收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業(yè)管理費，包括小區(qū)內的學校、商業(yè)設施等居民住宅以外的其他產權單位。 其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關系 物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。 其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應盡量安排一個物業(yè)管理公司。 為實現現代新區(qū)、文化大區(qū)、經濟強區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標，建鄴人在加快新城建設的同時，對新城區(qū)實施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經濟體制要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。