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加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理方法與途徑 一 營(yíng)業(yè)稅政策 1 征稅范圍的基本規(guī)定 1 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 商標(biāo)權(quán) 專(zhuān)利權(quán) 非專(zhuān)利技術(shù) 出租電影拷貝 轉(zhuǎn)讓著作權(quán)和轉(zhuǎn)讓商譽(yù) 自2003年1月1日起 以無(wú)形資產(chǎn)投資入股 參與接受投資方的利潤(rùn)分配 共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為 不征收營(yíng)業(yè)稅 在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不再征收營(yíng)業(yè)稅 2 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為 包括銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物和銷(xiāo)售其他土地附著物 在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為 比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅 自2003年1月1日起 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股 參與接受投資方利潤(rùn)分配 共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為 不征營(yíng)業(yè)稅 在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不再征收營(yíng)業(yè)稅 單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人 視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅 對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為 不征營(yíng)業(yè)稅 一般發(fā)生在親戚間和公益事業(yè) 2 計(jì)稅依據(jù)的基本規(guī)定 單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán) 以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額 必須是轉(zhuǎn)售 單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn) 土地使用權(quán)的 以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額 3 征收管理 1 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般規(guī)定 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù) 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天 國(guó)務(wù)院財(cái)政 稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的 從其規(guī)定 營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天 取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天 為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天 未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的 為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) 采取預(yù)收款方式的 其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù) 采取預(yù)收款方式的 其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天 納稅人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的 其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天 納稅人發(fā)生自建行為的 其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷(xiāo)售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 二 企業(yè)所得稅政策 1 收入的稅務(wù)處理 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款 包括現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益 企業(yè)代有關(guān)部門(mén) 單位和企業(yè)收取的各種基金 費(fèi)用和附加等 凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的 應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入 未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén) 單位開(kāi)具發(fā)票的 可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理 2 企業(yè)通過(guò)正式簽訂 房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同 或 房地產(chǎn)預(yù)售合同 所取得的收入 應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn) 具體按以下規(guī)定確認(rèn) 一 采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù) 權(quán)利 之日 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 二 采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 付款方提前付款的 在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 三 采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額 其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 四 采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議 或企業(yè) 受托方 購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的 如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格 則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 如果屬于前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格 以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的 則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 采取基價(jià) 保底價(jià) 并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 屬于由企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議 或企業(yè) 受托方 購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的 如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià) 則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額 不得直接從銷(xiāo)售收入中減除 如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的 則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的 則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 包銷(xiāo)期內(nèi)可根據(jù)包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定 參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 包銷(xiāo)期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 3 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng) 贊助 職工福利 獎(jiǎng)勵(lì) 對(duì)外投資 分配給股東或投資人 抵償債務(wù) 換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為 應(yīng)視同銷(xiāo)售 于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移 或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入 或利潤(rùn) 的實(shí)現(xiàn) 確認(rèn)收入 或利潤(rùn) 的方法和順序?yàn)?一 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定 二 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定 三 按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 4 企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省 自治 直轄市國(guó)家稅務(wù)局 地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定 一 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省 自治區(qū) 直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的 不得低于15 二 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的 不得低于10 三 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的 不得低于5 四 屬于經(jīng)濟(jì)適用房 限價(jià)房和危改房的 不得低于3 5 企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 或月 計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后 企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額 同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額 計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額 在年度納稅申報(bào)時(shí) 企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料 6 企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記 取得產(chǎn)權(quán)證前 與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的 自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起 出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 2 成本 費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 1 企業(yè)在進(jìn)行成本 費(fèi)用的核算與扣除時(shí) 必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 2 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除 3 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理 4 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn) 可售面積單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定 可售面積單位工程成本 成本對(duì)象總成本 成本對(duì)象總可售面積 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積 可售面積單位工程成本 5 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律 法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 包括共用部位 共用設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行日常維護(hù) 保養(yǎng) 修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用 準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除 6 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律 法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 包括共用部位 共用設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行日常維護(hù) 保養(yǎng) 修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用 準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除 7 企業(yè)將已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位 共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén) 單位的 應(yīng)于移交時(shí)扣除 8 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所 物業(yè)管理場(chǎng)所 電站 熱力站 水廠 文體場(chǎng)館 幼兒園等配套設(shè)施 按以下規(guī)定進(jìn)行處理 一 屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的 或無(wú)償贈(zèng)與地方政府 公用事業(yè)單位的 可將其視為公共配套設(shè)施 其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理 二 屬于營(yíng)利性的 或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的 或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的 或無(wú)償贈(zèng)與地方政府 公用事業(yè)單位以外其他單位的 應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本 除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外 其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理 11 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用 含傭金或手續(xù)費(fèi) 不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10 的部分 準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除 12 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理 一 企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用 可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配 其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用 可直接在稅前扣除 二 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的 借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件 可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用 使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除 13 企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失 可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 14 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 以成本對(duì)象為計(jì)量單位 整體報(bào)廢或毀損 其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除 15 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的 不得在稅前扣除折舊費(fèi)用 3 計(jì)稅成本的核算 1 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā) 建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 包括固定資產(chǎn) 下同 過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用 2 成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目 計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下 一 可否銷(xiāo)售原則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的 應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算 不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的 可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集 然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象 二 分類(lèi)歸集原則 對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn) 竣工時(shí)間相近 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算 三 功能區(qū)分原則 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立 且具有不同使用功能時(shí) 可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算 四 定價(jià)差異原則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的 應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算 五 成本差異原則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的 要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算 六 權(quán)益區(qū)分原則 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的 應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算 成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定 并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案 成本對(duì)象一經(jīng)確定 不能隨意更改或相互混淆 如確需改變成本對(duì)象的 應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意 3 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下 一 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán) 或開(kāi)發(fā)權(quán) 而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金 大市政配套費(fèi) 契稅 耕地占用稅 土地使用費(fèi) 土地閑置費(fèi) 土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi) 拆遷補(bǔ)償支出 安置及動(dòng)遷支出 回遷房建造支出 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi) 危房補(bǔ)償費(fèi)等 二 前期工程費(fèi) 指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察 測(cè)繪 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 可行性研究 籌建 場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用 三 建筑安裝工程費(fèi) 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用 主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出 主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路 供水 供電 供氣 排污 排洪 通訊 照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生 園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi) 五 公共配套設(shè)施費(fèi) 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的 獨(dú)立的 非營(yíng)利性的 且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的 或無(wú)償贈(zèng)與地方政府 政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出 六 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的 且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出 主要包括管理人員工資 職工福利費(fèi) 折舊費(fèi) 修理費(fèi) 辦公費(fèi) 水電費(fèi) 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 工程管理費(fèi) 周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等 4 企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下 一 對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出 按其性質(zhì) 經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn) 時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理 歸類(lèi) 并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用 同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn) 二 對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出 預(yù)提費(fèi)用 待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本 間接成本和共同成本 并按規(guī)定將其合理的歸集 分配至已完工成本對(duì)象 在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象 三 對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配 其中應(yīng)由已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分 在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除 未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除 四 對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算 其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本 據(jù)此再計(jì)算已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 對(duì)本期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除 未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除 五 對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用 應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳 待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算 5 企業(yè)開(kāi)發(fā) 建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算 其中 應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本 直接計(jì)入成本對(duì)象 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本 應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象 具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一 一 占地面積法 指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配 1 一次性開(kāi)發(fā)的 按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配 2 分期開(kāi)發(fā)的 首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配 然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積 二 建筑面積法 指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配 1 一次性開(kāi)發(fā)的 按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配 2 分期開(kāi)發(fā)的 首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配 然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配 三 直接成本法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配 四 預(yù)算造價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配 6 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配 一 土地成本 一般按占地面積法進(jìn)行分配 如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的 應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意 土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況 其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配 待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整 二 單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配 三 借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的 按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配 四 其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定 7 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的 應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本 一 企業(yè) 單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的 將土地使用權(quán)投資企業(yè)的 按下列規(guī)定進(jìn)行處理 換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā) 建造的 接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本 待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí) 再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 包括首次分出的和以后應(yīng)分出的 的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本 如涉及補(bǔ)價(jià) 土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款 換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā) 建造的 接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí) 按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本 如涉及補(bǔ)價(jià) 土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款 二 企業(yè) 單位以股權(quán)的形式 將土地使用權(quán)投資企業(yè)的 接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí) 按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本 如涉及補(bǔ)價(jià) 土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款 8 除以下幾項(xiàng)預(yù)提 應(yīng)付 費(fèi)用外 計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本 一 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的 在證明資料充分的前提下 其發(fā)票不足金額可以預(yù)提 但最高不得超過(guò)合同總金額的10 二 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的 可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用 此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同 協(xié)議或廣告 模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo) 或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件 三 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用 物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提 物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金 公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金 9 企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所 應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所 作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理 10 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的 不得計(jì)入計(jì)稅成本 待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí) 再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本 11 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后 企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日 不得滯后 凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本 據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整 并按 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理 三 土地增值稅政策 1 概述土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得增值收益的單位和個(gè)人所征收的一種稅 特點(diǎn) 以土地增值額為征稅對(duì)象 征稅范圍較廣 實(shí)行超率累進(jìn)稅率等 2 土地增值稅基本制度規(guī)定 1 征稅范圍 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)行為 同時(shí)包括地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán) 并且是取得增值收益 2 納稅人 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)的所有單位和個(gè)人 3 稅率 四級(jí)超率累進(jìn)稅率 見(jiàn)稅率表 3 土地增值稅的計(jì)算 1 扣除項(xiàng)目金額 地價(jià)款 土地開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 各項(xiàng)稅費(fèi) 加計(jì)扣除 舊房評(píng)估 2 土地增值額 轉(zhuǎn)讓收入 扣除項(xiàng)目金額 3 土地增值率 土地增值額 扣除項(xiàng)目金額 4 土地增值稅 土地增值額 適用稅率 扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) 4 土地增值稅清算 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā) 2006 187號(hào) 2006 12 28 1 土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 以分期項(xiàng)目為單位清算 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的 應(yīng)分別計(jì)算增值額 2 土地增值稅的清算條件 一 符合下列情形之一的 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工 完成銷(xiāo)售的 2 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 3 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 二 符合下列情形之一的 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算 1 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85 以上 或該比例雖未超過(guò)85 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 2 取得銷(xiāo)售 預(yù)售 許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的 3 納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 4 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 3 非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利 獎(jiǎng)勵(lì) 對(duì)外投資 分配給股東或投資人 抵償債務(wù) 換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn) 其收入按下列方法和順序確認(rèn) 1 按本企業(yè)在同一地區(qū) 同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定 2 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年 同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí) 如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移 不征收土地增值稅 在稅款清算時(shí)不列收入 不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用 4 土地增值稅的扣除項(xiàng)目 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額 應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行 除另有規(guī)定外 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金 須提供合法有效憑證 不能提供合法有效憑證的 不予扣除 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu) 用途 區(qū)位等因素 核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn) 并據(jù)以計(jì)算扣除 具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房 會(huì)所 停車(chē)場(chǎng) 庫(kù) 物業(yè)管理場(chǎng)所 變電站 熱力站 水廠 文體場(chǎng)館 學(xué)校 幼兒園 托兒所 醫(yī)院 郵電通訊等公共設(shè)施 按以下原則處理 1 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的 其成本 費(fèi)用可以扣除 2 建成后無(wú)償移交給政府 公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的 其成本 費(fèi)用可以扣除 3 建成后有償轉(zhuǎn)讓的 應(yīng)計(jì)算收入 并準(zhǔn)予扣除成本 費(fèi)用 四 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋 其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用 除另有規(guī)定外 不得扣除 五 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用 應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法 計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知國(guó)稅發(fā) 2009 91號(hào) 2009 5 12 1 前期管理 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理 實(shí)施項(xiàng)目管理 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始 按項(xiàng)目分別建立檔案 設(shè)置臺(tái)帳 對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工 預(yù)售 竣工驗(yàn)收 工程結(jié)算 項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控 做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注 對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的 應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入 成本 費(fèi)用 對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的 有條件的地區(qū) 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定 對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專(zhuān)用票據(jù)管理措施 2 清算受理 納稅人符合下列條件之一的 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工 完成銷(xiāo)售的 二 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 三 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 符合下列情形之一的 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算 一 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85 以上 或該比例雖未超過(guò)85 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 二 取得銷(xiāo)售 預(yù)售 許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的 三 納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 四 省 自治區(qū) 直轄市 計(jì)劃單列市 稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 對(duì)前款所列第 三 項(xiàng)情形 應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算 對(duì)于符合本規(guī)程規(guī)定 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目 納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù) 對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算 對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知 納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù) 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人 在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù) 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 有關(guān)規(guī)定處理 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料 一 土地增值稅清算表及其附表 參考表樣見(jiàn)附件 各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明 主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng) 用地 開(kāi)發(fā) 銷(xiāo)售 關(guān)聯(lián)方交易 融資 稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況 三 項(xiàng)目竣工決算報(bào)表 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 銀行貸款利息結(jié)算通知單 項(xiàng)目工程合同結(jié)算單 商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表 銷(xiāo)售明細(xì)表 預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的 納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件 四 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目 還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的 土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后 對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目 且報(bào)送的清算資料完備的 予以受理 對(duì)納稅人符合清算條件 但報(bào)送的清算資料不全的 應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào) 納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后 予以受理 對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目 不予受理 上述具體期限由各省 自治區(qū) 直轄市 計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng) 納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤消 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照本規(guī)程第六條進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí) 對(duì)符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的 應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估 并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) 確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間 對(duì)確定暫不通知清算的 應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理 每年作出評(píng)估 及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后 應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核 具體期限由各省 自治區(qū) 直轄市 計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 3 清算審核 清算審核包括案頭審核 實(shí)地審核 案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù) 邏輯審核 重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性 數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等 實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式 對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性 真實(shí)性 合理性進(jìn)行審核 審核收入情況時(shí) 應(yīng)結(jié)合銷(xiāo)售發(fā)票 銷(xiāo)售合同 含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料 商品房銷(xiāo)售 預(yù)售 許可證 房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料 重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細(xì)表 房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性 以核實(shí)計(jì)稅收入 對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致 而發(fā)生補(bǔ) 退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核 對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估 審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況 必要時(shí) 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn) 確認(rèn)有無(wú)少計(jì) 漏計(jì)事項(xiàng) 確認(rèn)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利 獎(jiǎng)勵(lì) 對(duì)外投資 分配給股東或投資人 抵償債務(wù) 換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括 一 取得土地使用權(quán)所支付的金額 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 包括 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 四 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 五 國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 核定征收 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的 可實(shí)行核定征收 一 依照法律 行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的 二 擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的 三 雖設(shè)置賬簿 但賬目混亂或者成本資料 收入憑證 費(fèi)用憑證殘缺不全 難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的 四 符合土地增值稅清算條件 企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù) 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算 逾期仍不清算的 五 申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低 又無(wú)正當(dāng)理由的 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)稅函 2010 220號(hào) 2010 5 19 1 關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題土地增值稅清算時(shí) 已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的 按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入 未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的 以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入 銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致 在清算前已發(fā)生補(bǔ) 退房款的 應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金 其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后 根據(jù)合同約定 扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款 作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金 在計(jì)算土地增值稅時(shí) 建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的 按發(fā)票所載金額予以扣除 未開(kāi)具發(fā)票的 扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題 一 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 允許據(jù)實(shí)扣除 但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 在按照 取得土地使用權(quán)所支付的金額 與 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 金額之和的5 以內(nèi)計(jì)算扣除 二 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按 取得土地使用權(quán)所支付的金額 與 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 金額之和的10 以內(nèi)計(jì)算扣除 全部使用自有資金 沒(méi)有利息支出的 按照以上方法扣除 上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行 三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款 又有其他借款的 其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條 一 二 項(xiàng)所述兩種辦法 四 土地增值稅清算時(shí) 已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出 應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除 4 房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除 5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅 應(yīng)視同 按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 計(jì)入 取得土地使用權(quán)所支付的金額 中扣除 6 關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題 一 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的 安置用房視同銷(xiāo)售處理 按 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā) 2006 187號(hào) 第三條第 一 款規(guī)定確認(rèn)收入 同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款 計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi) 回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款 應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi) 二 開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置 異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的 房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā) 2006 187號(hào)第三條第 一 款的規(guī)定計(jì)算 計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 異地安置的房屋屬于購(gòu)入的 以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi) 三 貨幣安置拆遷的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi) 7 關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知 財(cái)稅 2006 21號(hào) 第二條第一款規(guī)定 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 凡不能取得評(píng)估價(jià)格 但能提供購(gòu)房發(fā)票的 經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn) 條例 第六條第 一 三 項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額 可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5 計(jì)算 計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí) 每年 按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止 每滿12個(gè)月計(jì)一年 超過(guò)一年 未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的 可以視同為一年 8 土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后 清算補(bǔ)繳的土地增值稅 在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的 不加收滯納金 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 國(guó)稅發(fā) 2010 53號(hào) 2010 5 25 1 為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用 各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整 除保障性住房外 東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2 中部和東北地區(qū)省份不得低于1 5 西部地區(qū)省份不得低于1 各地要根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率 地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行 對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū) 應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開(kāi)展預(yù)征 確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí) 充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用 2 對(duì)確需核定征收的 要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求 從嚴(yán) 從高確定核定征收率 為了規(guī)范核定工作 核定征收率原則上不得低于5 各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際 區(qū)分不同房地產(chǎn)類(lèi)型制定核定征收率 四 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)營(yíng)業(yè)收入核算的特殊性 收入多樣 壞賬風(fēng)險(xiǎn)小開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性 核算構(gòu)成難度大 核算時(shí)間跨度長(zhǎng) 項(xiàng)目核算差異性大 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)核算難度大利潤(rùn)分配形式的特殊性 現(xiàn)金 產(chǎn)品 2 收入的會(huì)計(jì)核算 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入A 收到預(yù)售款借 銀行存款貸 預(yù)收賬款B 繳稅借 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅貸 銀行存款 C 交房借 預(yù)收賬款貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入D 結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本借 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 商品房E 按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)稅金借 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加貸應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 F 分期收款時(shí)借 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 分期收款貸 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 商品性土地G 代銷(xiāo)借 委托代銷(xiāo)商品貸 開(kāi)發(fā)商品 商品房借 應(yīng)收賬款貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 H 包銷(xiāo)借 應(yīng)收賬款貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入I 價(jià)外收入 代收款項(xiàng) 代墊款項(xiàng)借 銀行存款貸 其他應(yīng)付 收 款 維修基金 2 代建工程收入A 發(fā)生合同成本借 工程施工貸 應(yīng)付工資 原材料等 B 結(jié)算工程價(jià)款借 應(yīng)收賬款貸 工程結(jié)算 C 收到工程價(jià)款借 銀行存款貸 應(yīng)收賬款D 確認(rèn)代建工程收入 費(fèi)用借 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸 工程施工 合同毛利 3 視同銷(xiāo)售借 長(zhǎng)期股權(quán)投資等貸開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 商品房 4 出租收入 其他收入 3 扣除的會(huì)計(jì)核算 1 開(kāi)發(fā)成本A 拆遷費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 施工費(fèi) 間接費(fèi)用等借 開(kāi)發(fā)成本貸 銀行存款 應(yīng)付賬款 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等B 配套設(shè)施費(fèi)用預(yù)提借 開(kāi)發(fā)成本 按項(xiàng)目分列貸 預(yù)提費(fèi)用 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 2 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及主營(yíng)業(yè)務(wù)成本借 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 土地 房屋 代建工程 配套設(shè)施等貸 開(kāi)發(fā)成本借 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 3 其他業(yè)務(wù)成本 出租A 投入出租時(shí)借 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品貸 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 商鋪B 收取租金時(shí)借 銀行存款貸 其他業(yè)務(wù)收入 商品房出租 C 出租房成本攤銷(xiāo)借 其他業(yè)務(wù)成本貸 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)D 再售出時(shí)借 銀行存款貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借 其他業(yè)務(wù)成本 商品房銷(xiāo)售借 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)貸 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品 4 營(yíng)業(yè)稅金及附加結(jié)轉(zhuǎn)借 應(yīng)交稅費(fèi) 貸 銀行存款借 營(yíng)業(yè)稅金及附加貸 應(yīng)交稅費(fèi) 借 本年利潤(rùn)貸 營(yíng)業(yè)稅金及附加 5 期間費(fèi)用借 銷(xiāo)售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用貸 銀行存款 應(yīng)付職工薪酬 累計(jì)折舊等特別注意借款利息的處理 6 營(yíng)業(yè)外支出借 營(yíng)業(yè)外支出貸 銀行存款等期間費(fèi)用和營(yíng)業(yè)外支出中各稅前扣除范圍 標(biāo)準(zhǔn)的稅收調(diào)整要求 7 房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 收入總額 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額 本期新增預(yù)計(jì)毛利額 已結(jié)轉(zhuǎn)本期銷(xiāo)售的以前期預(yù)計(jì)毛利額會(huì)產(chǎn)生稅會(huì)差異 可通過(guò)設(shè)置 遞延所得稅資產(chǎn) 和 遞延所得稅負(fù)債 來(lái)調(diào)整 8 銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品 按預(yù)計(jì)毛利計(jì)算企業(yè)所得稅借 遞延所得稅資產(chǎn)貸 應(yīng)繳稅費(fèi) 應(yīng)交所得稅貸 所得稅費(fèi)用完工年度結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)借 所得稅費(fèi)用貸 遞延所得稅資產(chǎn)貸 應(yīng)繳稅費(fèi) 應(yīng)繳所得稅 9 結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)利潤(rùn)借 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸 本年利潤(rùn)借 本年利潤(rùn)貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸 銷(xiāo)售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用貸 營(yíng)業(yè)稅金及附加等 3 合作開(kāi)發(fā)建房 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配取得投資款時(shí) 借 銀行存款貸 遞延收益分配產(chǎn)品時(shí) 借 遞延收益貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同時(shí)計(jì)提并交納營(yíng)業(yè)稅金及附加 2 分配項(xiàng)目利潤(rùn)方式取得投資款時(shí) 借 銀行存款貸 其他應(yīng)付款分配利潤(rùn)時(shí) 借 應(yīng)付股利借 其他應(yīng)付款貸 銀行存款 4 土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā) 1 轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)時(shí) 借 預(yù)付賬款 公允價(jià)值 貸 無(wú)形資產(chǎn) 土地使用權(quán)貸 營(yíng)業(yè)務(wù)收入 2 取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí) 借 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸 預(yù)付賬款 五 稅收征管 一 信息采集1 基本信息采集 單位名稱(chēng) 稅務(wù)登記證號(hào) 工商證件名稱(chēng) 工商證照號(hào)碼 國(guó)標(biāo)行業(yè) 注冊(cè)類(lèi)型 經(jīng)營(yíng)范圍 注冊(cè)資金 投資總額 投資方信息 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期限 法定代表人 法定代表人身份證號(hào) 單位地址 郵政編碼 聯(lián)系電話 法人代表移動(dòng)電話 財(cái)務(wù)人員移動(dòng)電話 電子郵件 主管部門(mén) 隸屬關(guān)系 繳款方式 開(kāi)戶銀行 賬號(hào) 關(guān)聯(lián)企業(yè)相關(guān)情況 分支機(jī)構(gòu)相關(guān)情況等 2 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息采集 1 項(xiàng)目基本情況信息 項(xiàng)目名稱(chēng) 地址 建筑面積 用途 總投資 總造價(jià) 開(kāi)工時(shí)間 竣工時(shí)間 售房時(shí)間 2 土地情況信息 土地出讓金 土地面積 土地使用證發(fā)放單位 土地使用證編號(hào) 3 開(kāi)發(fā)規(guī)劃信息 規(guī)劃許可證發(fā)放機(jī)關(guān) 號(hào)碼 取得時(shí)間 4 建筑工程項(xiàng)目信息 每個(gè)項(xiàng)目的承建單位名稱(chēng) 承建單位納稅人識(shí)別號(hào) 工程金額等 5 項(xiàng)目銷(xiāo)售基本信息 銷(xiāo)售許可證發(fā)放單位許可證編號(hào)等 6 項(xiàng)目銷(xiāo)售總體情況信息 捐贈(zèng)和抵債套數(shù) 面積受贈(zèng)抵單位個(gè)人信息 銷(xiāo)售總面積項(xiàng)目注銷(xiāo)時(shí)間等 7 關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的有關(guān)資料 3 企業(yè)申報(bào)資料信息采集 1 納稅申報(bào)信息采集 2 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息資料采集 3 其他納稅資料信息采集 4 第三方相關(guān)信息資料采集 1 財(cái)政部門(mén)相關(guān)信息 契稅 2 稅務(wù)部門(mén)之間相關(guān)信息 國(guó)地稅 3 土地管理部門(mén)相關(guān)信息 土地信息 4 規(guī)劃管理部門(mén)相關(guān)信息 項(xiàng)目規(guī)劃 5 建設(shè)部門(mén)相關(guān)信息 銷(xiāo)售及許可 二 日常管理 1 稅務(wù)登記管理 賬簿發(fā)票管理 納稅申報(bào)管理 略 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分類(lèi)管理 1 重點(diǎn)企業(yè)和一般企業(yè)的分類(lèi)管理 2 多項(xiàng)目管理和單項(xiàng)目管理 3 臺(tái)賬管理 1 跨年度稅前扣除項(xiàng)目臺(tái)賬 2 虧損及稅前彌補(bǔ)虧損臺(tái)賬 3 人工費(fèi)用及附加稅前扣除臺(tái)賬 4 廣告和宣傳費(fèi)稅前扣除臺(tái)賬 三 所得稅預(yù)繳管理 1 預(yù)繳方法 1 據(jù)實(shí)預(yù)繳 2 核定預(yù)繳2 預(yù)繳期限3 匯總納稅4 預(yù)繳申報(bào)資料 5 預(yù)繳管理業(yè)務(wù)流程