2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（七） 一心試題庫版權所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。 A．最低租售價格B．最低租售數(shù)量C．最低利潤水平D．最高土地取得價格 2、某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需15年，一直報酬率為8％。折現(xiàn)率為12％，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。（提供） A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.09 3、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有（）。 A．更長的經(jīng)濟壽命 B．更顯著的各異性 C．更強的適應性 D．更專業(yè)的物業(yè)管理 4、不計利息的費用是()。 A、土地取得成本 B、開發(fā)成本 C、管理費用和銷售費用 D、銷售稅費 5、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。 A．房地產(chǎn)平均價格 B．房地產(chǎn)中位數(shù)價格 C．房地產(chǎn)價格指數(shù) D．房地產(chǎn)同質(zhì)價格 6、房地產(chǎn)項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是（）。 A．專家打分法B．“三項預測值”法C．解析法D．蒙特卡洛模擬法 7、某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。 A．選擇專業(yè)化 B．產(chǎn)品專業(yè)化 C．大量定制 D．單一市場集中化 8、以下對假設開發(fā)適用條件表述最為準確的是()。 A、新開發(fā)房地產(chǎn)項目 B、用于出售用途的房地產(chǎn)項目 C、具有投資開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn) D、用于投資或者再開發(fā)的房地產(chǎn) 9、若標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為（）。 A．78％B．85％C．117％D．150％ 10、商業(yè)標準宗地的位置應是() A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地 11、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。（建設工程教育網(wǎng)原創(chuàng)） A．土地取得成本+開發(fā)成本 B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用 C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 12、下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是（）。 A．比較風險 B．通貨膨脹風險 C．時間風險 D．資本價值風險 13、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為（）元/m2。 A、3214B、3347C、3367D、3458 14、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5％繳納有關稅費，買方按正常價格的3％繳納有關稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（）元/m2。 A．2427B．2500C．2575D．2632 15、在房地產(chǎn)銷售量預測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是（）。 A．簡單平均法B．移動平均法C．加權移動平均法D．指數(shù)平滑法 16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7．25％，則名義年利率是()。 A．7．02％ B．7．04％ C．7．50％ D．7．85％ 17、在符合城市規(guī)劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。 A．宅基地所有權B．空間利用權C．地役權D．建筑物相鄰關系 18、剩余法確定項目最高開發(fā)費用是為了使開發(fā)利潤保持在() A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍 19、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。 A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23 20、城市化初期，產(chǎn)業(yè)結構以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則() A.房地產(chǎn)價格較高 B.房地產(chǎn)價格不變 C.房地產(chǎn)價格有變化 D.房地產(chǎn)價格較低 21、同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相互牽制，是因為相互間有一定的（）。 A、互補性B、權益差別C、替代性D、外部環(huán)境差異 22、某大廈總建筑面積1000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為（）。 A．2.4％B．3.0％C．3.8％D．7.2％ 23、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應列入（）。 A．管理費B．銷售費用C．其他費用D．前期費用 24、某在建工程土地使用年限為40年，自取得土地使用權之日期開工，預計建成后的建筑面積為15000平方米，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需要1.5年，報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項目開發(fā)完成后的房價為()萬元。 A、4023.04 B、4074.10 C、4768.50 D、5652.09 25、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（）。 A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構與布局 B．人口數(shù)量與結構 C．土地資源狀況 D．建筑技術進步 26、房地產(chǎn)投資的缺點是（）。 A．相對較高的收益水平 B．易于獲得金融機構的支持 C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收期較長 27、某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬m2． A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6 28、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1．5，如果房屋開發(fā)成本為3000元／m2(按建筑面積計)，預測能夠以8000元／m2(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為()元／m2。 A．3000B，5000 C．7500 D．8000 29、某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為() A11.38% B12.64% C15.46% D16.22% 30、客觀成本是指假設重新開發(fā)建設時()的一般花費。 A、大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商 B、個別房地產(chǎn)開發(fā)商 C、估價對象開發(fā)商 D、可比開發(fā)商 31、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。 A．利潤總額 B．投資利潤 C．稅后利潤 D．可分配利潤 32、已知～年期國債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風險補償為2.23％，管理負擔補償為1.32％，缺乏流動性補償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報酬率為（）。 A.7.78％ B.8.28％ C.13.21％ D.14.21％ 33、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（）。 A．下降 B．上升 C．不變 D．不能確定 34、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2．那么，該市房屋均平均建設周期為（）年。 A．0.5 B．1.5 C．2 D．3 35、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6％，年折舊率2.2％，計算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。 A．76880B．79104C．77952D．81562 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（）。 A.可接受性 B.保值增值性 C.現(xiàn)實社會需要程度 D.未來發(fā)展趨勢 E.固定性 2、下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有（）。 A．速動比率 B．利息備付率 C．償債各付率 D．內(nèi)部收益率 E．資產(chǎn)負債率 3、建筑物重置價格的求取方法有（）等。 A．單位比較法B．工料測量法 C．指數(shù)調(diào)整法D．分部分項法 E．成新折扣法 4、對零售商業(yè)物業(yè)進行分類的主要依據(jù)有（）。 A．建筑規(guī)模 B．經(jīng)營商品的特點 C．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 D．周圍環(huán)境E．服務人口的收入水平 5、盈虧平衡分析的基本方法是建立()之間的函數(shù)關系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。 A銷售收入與成本B銷售收入與費用 C成本與產(chǎn)量D利潤與成本E銷售收入與銷量 6、金融機構對開發(fā)商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括()。 A企業(yè)資信等級B項目基本情況 C市場分析結果D財務評價指標 E貸款擔保方式 7、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（）。 A．自我消費 B．房地產(chǎn)保值 C．房地產(chǎn)增值 D．開發(fā)利潤 E．出租收益 8、制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（）。 A．租售選擇 B．宣傳手段選擇 C．租售進度安排 D．廣告設計及安排 E．租售價格確定 9、在進行可行性分析中的調(diào)查研究時，資源調(diào)查一般包括（）。 A．開發(fā)項目用地現(xiàn)狀 B．市場供給量 C．交通運輸條件 D．水文地質(zhì) E．氣象 10、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。 A、交通建設B、市場供求變化C、人口素質(zhì)變化 D、所在地區(qū)衰落E、城市規(guī)劃的指定與修改 11、寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考()確定。 A消費價格指數(shù)B商業(yè)零售價格指數(shù) C上證價格指數(shù)D建安工程價格指數(shù)E中房價格指數(shù) 12、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（）。 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫字樓 E．建成后的物業(yè) 13、收益法中確定資本化率的基本方法有（）。 A．市場提取法B．累加法 C．指數(shù)調(diào)整法D．投資收益率排序插入法 E．收益乘數(shù)法 14、房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（）。 A．投資機會尋找 B．市場分析 C．投資機會篩選 D．財務評價 E．規(guī)劃設計 15、金融機構進行項目貸款審查時，要進行(）工作。 A．客戶評價 B．項目評估 C．擔保方式評價 D．貸款綜合評價 E．環(huán)境評價 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、房地產(chǎn)空間市場的供求關系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。（） 2、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運行管理為主，指導物業(yè)管理和設施管理公司的工作，目標是實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。() 3、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。（） 4、在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個盈虧平衡點。（） 5、運用平均發(fā)展速度法進行估價的條件是，房地產(chǎn)價值的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。（）（提供） 6、在估價報告中，簽署估價師聲明是為說明估價是以客觀公正的方式進行的，同時對委托人也是一種警示。（） 7、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。（） 8、租期越長，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長期租約。（） 9、路線價估價法認為土地價值隨臨街深度而遞減。 10、土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權。（） 11、在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風險因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進行。（） 12、“三項預測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（） 13、房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉換為企業(yè)的普通股。（） 14、應用收益法評估出租型房地產(chǎn)價格時，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃代理費等。（） 15、當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。（） 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預計類似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營的運營費用率為租金收入的30％。 試求該公司2006年10月1曰的承租人權益價值（房地產(chǎn)報酬率取8％）。 2、某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預計項目開發(fā)建設周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0％，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70％，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10％。預計購物中心的出租率為95％，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35％。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉售，凈轉售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。 請回答下列問題： 1、若開發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20％，則購物中心的年最低基礎租金為多少元，m2（精確到個位）? 2、在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13％，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點后2位）?（12分）  2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（七） 一心試題庫版權所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、C 2、C 3、C 4、D 5、C 6、B 7、D 8、C 9、A 10、C 11、B 12、B 13、B 14、D 15、B 16、C 17、B 18、C 19、B 20、D 21、C 22、C 23、B 24、B 25、A 26、D 27、A 28、C 29、B 30、A 31、A 32、C 33、A 34、B 35、B 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、ACD 2、ABcE 3、ABCD 4、ABC 5、CE 6、BCD 7、ABCE 8、ACE 9、ACDE 10、AE 11、AB 12、BCE 13、ABD 14、BD 15、ABCD 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、√ 2、√ 3、× 4、√ 5、√ 6、× 7、√ 8、× 9、√ 10、√ 11、× 12、√ 13、√ 14、× 15、× 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、A1=150×12×2×1000×0.70=252萬元 i1=(1+8％)2-1=16.64％ 承租人權益價值=107238+1117.60=218998萬元 2、1、 解法一：敘述法 一、設最低基礎租金為x，求最低基礎租金 （1）計算各年自有資金凈現(xiàn)金流量 1）第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元 2）第2年年初：投資=-5400萬元；甲銀行貸款5400萬元 凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元 3）第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700×（1+9％）2+5400（1+9）=9093.87萬元 乙銀行貸款=9093.87萬元 凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元 4）第3、4年年末： 還本付息=9093.87×7％=636.57萬元 營運成本=（1.5×70％×95％×x+10000×10％）×35％=（0.9975x+1000）×35％萬元 經(jīng)營收入=1.5×70％×95％×x+10000×10％=（0.9975x+1000）萬元 凈現(xiàn)金流量-（0.9975x+1000）×65％萬元 5）第5年年末： 還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元 營運成本=（0.9975x+1000）×35％萬元 經(jīng)營收入=（0.9975x+1000）萬元 轉售收入=（0.9975x+1000）×65％×9.5萬元 凈現(xiàn)金流量=（0.9975x+1000）×65％+（0.9975x+1000]×65％×9.5-9730.44 =（0.9975x+1000）×65％×10.5-9730.44萬元 （2）求基礎租金 2、 計算全投資內(nèi)部收益率FIRR （1）計算各年凈現(xiàn)金流量 1）第1年年初投資=8100萬元 2）第2年年初投資=5400萬元 3）第3年、4年年末： 經(jīng)營收入=0.9975×1915+1000=2910.21萬元 經(jīng)營成本=2910.21×35％=1018.57萬元 凈現(xiàn)金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬元 4）第5年年末： 經(jīng)營收入=43.9975×1915+1000=2910.21萬元 經(jīng)營成本=2910.21×35％=1018.57萬元 轉售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55萬元 掙現(xiàn)金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬元 （2）計算內(nèi)部收益率 設i 1=13％，則有： 解法二：圖表法 一、列出自有資金現(xiàn)金流量表（年來），設計出租金為x 二、求最低租金水平下的全部投資內(nèi)部收益率，列表：