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1、河南創(chuàng)贏 鑫苑項目組 2009年 12月 17日 鑫苑商務大廈 調研報告 目 錄 第一部分 區(qū)域市場分析 第二部分 目標客戶分析 第三部分 競爭對手分析 第四部分 本項目分析 區(qū)域市場分析 二七商圈諸侯爭霸 二七商圈位于鄭州市的心臟位置，集中了大大小小的商業(yè)項目十多個，包括金博大、北 京華聯(lián)、鄭州華聯(lián)、鄭州百貨大樓、亞細亞、天然商廈、商城大廈、友誼商廈、丹尼斯百貨、 德化步行街等等，商業(yè)氛圍濃厚。涵蓋了傳統(tǒng)百貨、超市零售、商業(yè)步行街、批發(fā)等形態(tài)。 也是鄭州商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富配套最為全面的區(qū)域。 二七商圈歷來是鄭州商業(yè)與地產開發(fā)的中心，數(shù)年

2、來，它以無可撼動的商業(yè)霸主地位， 吸引著全世界商業(yè)大鱷的目光。 區(qū)域市場分析 因二七與火車站相距很近，而兩個商圈可以說是鄭州商業(yè)的發(fā)源地，經過歷史變遷和城市 發(fā)展以及經濟水平的提高，二七商圈與火車站商圈的服務半徑分別有了擴大，甚至是慢慢的 有融為一體的傾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牽著火車站商圈的尾巴。德 化步行街做了兩個商圈的中間搭橋人。 二七商圈對鑫苑商務的影響 二七商圈早期以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，商業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)已成 為鄭州商圈的主流。幾乎承載了鄭州現(xiàn)代商業(yè)興起之初的全部榮 耀，是商城無可替代的標志。 本項目屬于二七商圈的邊緣地帶，隨著城市的擴張和區(qū)域 功

3、能的轉換二七商圈的快速發(fā)展，本項目區(qū)域的發(fā)展速度很快， 對本項目地區(qū)帶動性很強。 第二部分 目標客戶分析 通過調查發(fā)現(xiàn)，商鋪投資者的年齡構成主要集中在 31-40歲，所占比例為 62%，其中 36-40歲的比例為 33%， 31-35歲的比例為 29%； 41-45歲年齡段所占的 比例是 16%， 25-30歲也有 10%， 46-55歲的比例合計 為 12%。 研究結果顯示， 31-40歲這一年齡層的人群是目前 鄭州市商業(yè)地產市場商鋪投資的主力軍，這部分人群 社會經驗豐富，具備較強的資金實力，在目前投資渠 道較少而商鋪投資前景看好的情況下自然被商鋪投資 吸引。在此也建議開

4、發(fā)商將這一部分人群作為重點目 標客戶群，研究他們的投資習慣和投資價值取向，和 具體的投資需求，這樣才能獲取最大的市場份額。 0 5 10 15 20 25 30 35 25-30歲 31-35歲 36-40歲 41-45歲 46-50歲 51-55歲 目標客戶分析 目標客戶分析 調查結果顯示，受訪者購買商鋪 的主要目的為投資的比例最高，達 到 58%，購買目的進行投資已經成 為目前鄭州商業(yè)地產市場的主旋律； 購買母的自己經營的比例有 38%， 這部分購買者主要是正在經商和準 備經商的人群；而選擇其他的比例 僅為 4%。 購買目的分析 投資 自營 其他 目標客戶分析 購買區(qū)域分析

5、 中心區(qū)仍是購買者的首選，所占比例為 32%； 購買者選擇東區(qū)和鄭東新區(qū)的比例分別為 18%和 16%； 選擇西區(qū)和北區(qū)的比例也分別有 15%和 13%； 選擇南區(qū)的比例只有 6%。 中心區(qū)二七商圈 ： 大上海 銅鑼灣廣場和二七旺角、火車站商圈的世貿 商城 M區(qū)，以及清華園 SOHO廣場 紅場等，都對投資者 產生了巨大的吸引力。 0 5 10 15 20 25 30 35 中心 鄭東 東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 目標客戶分析 考慮因素分析 投資者選擇時首先看的是位置 地段，選擇比例高達 40%；其次 是增值潛力和周邊環(huán)境，投資者 選擇的比例分別是 19%和 17%； 投資者

6、還考慮的因素主要有租售 價格，商業(yè)氛圍，周邊交通，開 發(fā)商實力、信譽等。 0 10 20 30 40 位置地段 增值潛力 周邊環(huán)境 其他 目標客戶分析 面積需求分析 調查結果顯示，超過半數(shù)的投資者實際需求的面積為 21-40平方米，需求面積在 41-60平方米的比例占 19%，需求面積為 61-80平方米和 80平方米以上的比例分別是 12%和 13%，而選擇 20平方米以下的僅占 4%。 面積對投資者而言比較重要，面積太大不僅投資金額和投資成本高，而且不易出手，接盤的投資者相對 較少；而面積太小會對商鋪經營者有所限制，不利于租賃和經營。從開發(fā)商的角度來講，了解到投資者

7、對面 積的真實需求，根據(jù)他們的需求推出適合客戶的產品，在商業(yè)地產的競爭中將處于有利地位。 0 10 20 30 40 50 60 2 0 平米以下 2 1 - 4 0 平米 4 1 - 6 0 平米 6 1 - 8 0 平米 8 0 平米以上 投資者對商業(yè)地產市場的認識分析 有 25%的投資者認為目前市場處在發(fā)展成熟階段，市場比較繁榮；只有 8%的投資者認為目前市場 已經發(fā)展過剩，處在飽和狀態(tài)，對市場前景看得比較黯淡；另有 2%的投資者對目前市場的情況不是 很清楚和了解。 九成的投資者對目前鄭州商業(yè)地產市場表示樂觀，說明絕大部分投資者對市場發(fā)展非常的看好， 投資信心比較充足，對商

8、業(yè)地產市場會起到良好的推動和促進作用。 0 10 20 30 40 50 60 70 發(fā)展成熟 處在發(fā)展階段 發(fā)展過剩飽和 不清楚不了解 通過調查發(fā)現(xiàn)，有 65%的投資者認為目前鄭州市的商業(yè)地產市場處在發(fā)展 階段，發(fā)展前景比較看好； 第三部分 競爭對手分析 周邊項目數(shù)據(jù)表 項目名稱 項目地址 總建面 （萬平方米） 容積率 廣告大廈 大學路與中原路交叉口向南 1000 米路東 鼎盛時代大廈 航海路與大學路交匯處西300米路南 3.0111 4.49 富博商務 交通路與隴海路交叉口向北 200 米路東 綠云尊邸 隴海路與勤勞街交叉口向西 50 米路北 京廣大廈 京廣路與航海路交叉口向南

9、 100 米 17 2.5 康橋華城 大學路與中原路交匯處南 16.6 4.75 升龍國際 大學路與淮河路交叉口南 200 米 12 5 . 5 慧豐大廈 大學路隴海路交匯處向西100米路北 隆福國際 隴海路京廣路交匯處 華成國際中心 大學路與桃園路交匯處 3 4.75 寫字樓 商業(yè)、住宅 住宅、普通住宅、商鋪 住宅、高尚綜合區(qū)、寫字樓、商鋪 住宅、商業(yè)、寫字樓、星級酒店 形態(tài)規(guī)模分析 商業(yè) 住宅 商業(yè)、酒店、高層住宅 物業(yè)類別 寫字樓 寫字樓 商業(yè)（只出租不銷售） 數(shù)據(jù)顯示此區(qū)域純正寫字樓較少 項目名稱 項目地址 均價 出租率 租金 廣告大廈 大學路與中原路交叉口向南 1000 米路東 3

10、200 左右 / 平米 75% 1 元 / 平米 / 天 鼎盛時代大廈 航海路與大學路交匯處西300米路南 富博商務 交通路與隴海路交叉口向北 200 米路東 90% 1. 36 元 / 平米 / 天（實用面積） 綠云尊邸 隴海路與勤勞街交叉口向西 50 米路北 北 ： 3700 3800 元 / 平 米 南 ： 4000 4300/ 平米 85% 0. 5 元 / 平米 / 天（商?。?京廣大廈 京廣路與航海路交叉口向南 100 米 均價： 3800 元 / 平米 （新房銷售） 康橋華城 大學路與中原路交匯處南 升龍國際 大學路與淮河路交叉口南 200 米 5228元/平方米 慧豐大廈

11、大學路隴海路交匯處向西100米路北 只出租不出售 基本達到100% 1.1元/天/ 隆福國際 隴海路京廣路交匯處 商業(yè)未銷售 華成國際中心 大學路與桃園路交匯處 5200元/平米 價格狀況分析 次數(shù)據(jù)顯示各項目均價差異太大，總體均價在 4200左右 項目名稱 項目地址 物業(yè)費 廣告大廈 大學路與中原路交叉口向南 1000 米路東 3 元 / 平米 / 天 鼎盛時代大廈 航海路與大學路交匯處西300米路南 富博商務 交通路與隴海路交叉口向北 200 米路東 綠云尊邸 隴海路與勤勞街交叉口向西 50 米路北 0. 7 元 / 平米 京廣大廈 京廣路與航海路交叉口向南 100 米 1 元 / 平方

12、米 月 康橋華城 大學路與中原路交匯處南 1.15元/平方米月 升龍國際 大學路與淮河路交叉口南 200 米 1.10元/平方米月 慧豐大廈 大學路隴海路交匯處向西100米路北 1元/月/ 隆福國際 隴海路京廣路交匯處 華成國際中心 大學路與桃園路交匯處 1.85元/平方米月 地面100個；地下1145個 90元/輛/月 地上地下停車位 物業(yè)配套分析 停車位 地上：580個地下：2420個共3000比例：29：150 20 個地上車位（免費） 200個 8 個地下車位（免費） 20 個地下車位（ 60 元 / 個 / 月） 此數(shù)據(jù)顯示物業(yè)費均在 1.2元 /平方米 /月，停車位明顯供應不足。

13、 康橋 華城 項目地址： 開 發(fā) 商： 占地面積： 物業(yè)類別： 綠化率： 鄭州新長城房地產有限公司 49% 住宅、高尚綜合區(qū) 寫字樓 商鋪 二七區(qū)大學路與中原路交匯處南 166000平方米 售完 租期及價位，押金合同細節(jié)均可與業(yè)主詳 談；一梯五戶；公用衛(wèi)生間；入戶空調；得房 率 80%；精裝；公用衛(wèi)生間；出租率 60%左右； 30萬平米磅礴氣勢，包括高尚住宅、寫字樓、 風情商業(yè)街于一體。 位于市政府所在地的中心城區(qū)版塊 ,基地北 面緊鄰鄭州大學，該區(qū)域行政機關、大專院校、 醫(yī)院、眾多，城市配套成熟。鄭州大學、金水 河、各大銀行、家世界超

14、市等。 康橋 華城 售完 物業(yè)管理服務較完善，整體環(huán)境適合辦公； 交通便利，處于大學路商圈核心地段。 優(yōu)勢 劣勢 沒有統(tǒng)一招商，租聘市場有些混亂。 康橋 華城 售完 升龍國際 31% 29% 40% 數(shù)碼/ 家私 生活配套 休閑文化 業(yè)態(tài)組合比例 生活配套 40% 休閑文化 29% 數(shù)碼家俬 31% 項目地址： 開 發(fā) 商： 占地面積： 物業(yè)類別： 綠化率： 鄭州尚錦房地產開發(fā)有限公司 住宅、住宅、商業(yè)、寫字樓、星級酒店 二七區(qū)鄭州市大學路與淮河路交叉口南 200米 253080平方米 30% 在建筑品質、

15、園林外觀、產 品塑造等方面，升龍國際中心鼎 持以人為本的思想，運用科學的 “住宅雙地面，商業(yè)雙首層”手 法，有效分離商業(yè)嘈雜，保持住 宅環(huán)境的單純、寧靜；在戶型設 計上，全明開間、人性化尺度， 自在享受大城美好生活。 升龍國際 1 地段制勝論：扼守鄭州 西南門戶，連接西南城 區(qū)與中心城區(qū)。 2 品質高端論：首創(chuàng)“住 宅雙地面，商業(yè)多首層” 概念。項目體量大，產 品類型豐富，規(guī)劃起點 高。 3 買一得五論：超大城市 綜合體，集住宅、商業(yè)、 寫字樓、公寓、星級酒 店為一體，“五位一體” 的多類型產品使項目完 全自身具備提供 、居住、 生活、工作、社交、娛 樂等全功能，物超所值。 優(yōu)

16、勢 升龍國際 京廣大廈 項目地址： 開 發(fā) 商： 建筑面積： 物業(yè)類別： 綠化率： 河南臺興房產有限公司 住宅、普通住宅、商鋪 京廣大廈位于二七區(qū)鄭州市航海中路 95號 17萬平方米 25% 3米標高，戶型大氣穩(wěn)重，寬敞明亮，優(yōu)雅舒適，享受陽光普照，清風吹拂。 該項目由 3棟百米高層組成， 總建筑面積約 17萬平方米，其中 1- 3層為商鋪， 4-31層為住宅。戶型 從 60平方米至 150平方米，主力戶 型為 80-100平方米兩房一廳、兩房 兩廳。臺興房產著力打造讓老百姓 買得起、住得起的經典樓盤，起價 3700元平方米，其入市價格比同 等地段樓盤優(yōu)

17、惠近千元。 廣告大廈 項目 地址 租 金 售 價 物 業(yè) 出租率 優(yōu)勢 優(yōu)勢 劣勢 劣勢 94年房屋落 成，產權 35 年左右，樓 體外觀破舊； 物業(yè)服務及 硬件設計較 差，提供停 車位不足。 項目在大學 路旁，處于 大學路商圈 核心地段， 價位合理； 毗鄰二七區(qū) 工商所，鄭 州大學，頗 受從事教育 咨詢，工商 咨詢，財務 管理的公司 青睞。 廣告大廈 優(yōu) 勢 劣 勢 1、緊鄰十字路口公，交線路 多，火車站、京廣車站 為出行提供便利。 1、項目較早，樓體比較舊。 2、 價位較低，老客戶較多 。 2、物業(yè)管理不好，可提供車位較少。 慧豐大廈

18、 項目地址： 租 金 停 車 費 物 業(yè) 費 1.1元 /天 / 1元 /月 / 大學路隴海路交匯處向西 100米路北 90元 /輛 /月 原某公司辦公樓，后對外招租，目前基本達到 100% 第四部分 本項目分析 本項目由鑫苑（中國）置業(yè)有限公司開發(fā)運營，品牌支撐力較強，物業(yè)由 鑫苑物業(yè)提供，屬本區(qū)域較高配置，依托鑫苑品牌效應加之較強推廣力度和營 銷手段迅速去化現(xiàn)有房源，由鑫苑物業(yè)公司擔當運營管理共同打造本區(qū)域有影 響力寫字樓辦公環(huán)境。 項目概況 西出站口 經濟圈 本案 大學路 商圈 鑫苑商務大廈 項目地址： 開 發(fā) 商： 占地面積：

19、 物業(yè)類別： 物業(yè)公司： 寫字樓 隴海路與京廣路交叉口西行 500米 1200 鑫苑（中國）置業(yè)有限公司 鑫苑物業(yè)管理公司 鑫苑商務大廈位于隴海路與京廣路交叉口西行 200米路南。大廈由中國首家海外上市 房地產企業(yè)鑫苑（中國）置業(yè)有限公司于 1998年開發(fā)的商務寫字樓。 物業(yè)服務由國家 一級物業(yè)管理公司 河南鑫苑物業(yè)管理公司提供。 項目距離距離火車站西出站口不足 2公里，距離京廣汽車站約 200米，門前十余趟公 交線路，交通非常便利；西出站口投入使用，隴海路高架橋、京廣路拓寬，隴海路的地 鐵口及高架橋的修建；以及周邊鑫苑現(xiàn)代城、世界城、升龍國際中心的開發(fā)，使商務大

20、 廈具備極大的升值潛力。 大廈占地 1200 ，建筑面積 10590 ，共計十層，房間進深 7.5米，層高 4.2米，單間建筑面積約 200 左右，單層總面積約 922 。 1、 2層為商鋪， 3-10層寫字樓。配套： 兩部電梯直通 3-10層，每層配備 公用衛(wèi)生間，中央空調。 上下立體交通，地鐵口物業(yè) 隴海路快速路規(guī)劃設置 13對 BRT?？空荆]海路大學路以東，隴 海路京廣北路以西，分布位于本案東西側，未來隨著 BRT快速公 交的開通，辦公用戶市內往來將更加快捷； 從本案出發(fā)，沿隴海路至火車站僅 8分鐘車程，到二七廣場僅 13分 鐘車程。沿大學路至碧沙崗商圈僅需 8分鐘車

21、程； 本項目位于地鐵 6號線火車站西出站口之上，真正意義上的“地鐵 就在家門口”。隨著地鐵 6號線的開通，辦公出行更是暢通無阻， 外加地鐵商業(yè)的興起，將更為便利。 地鐵 6號線 公路自駕車 BRT快速公交 項目價值體現(xiàn) 大學路東西兩側大型居住區(qū)將成為高消費的客戶 本項目優(yōu)勢 開發(fā)商具有一定品牌效應 成熟居住社區(qū)逐漸形成，為本按提供巨大消費潛力 同等地段寫字樓數(shù)量較少，多為住宅一層底商，店面陳舊檔次較低 本項目可與升龍商圈及二七 /火車站商圈共同組成鄭州市最 核心的商業(yè)金三角區(qū)域。 本項目劣勢 項目開發(fā)時間較早，外觀及內飾較舊，缺乏視覺沖擊力 僅有四十年的房屋產權使用

22、年限 本項目價格與該區(qū)域價格對比，相對而言中等偏上 項目推廣力度不夠，導致很多客戶不知道本項目 缺乏停車位 項目機會 一、利用開發(fā)商提供的客戶資源及自己的人脈網(wǎng)絡介紹項目； 二、利用鑫苑現(xiàn)代城的住宅開盤烘托寫字樓； 項目存在的威脅 一、經調查，康橋 華城項目定位在中高端寫字樓，但該項目在出售初期價格與目前我們所暫 定價格接近，切康橋 華城智能管理相對到位，樓體環(huán)境較好，商業(yè)氛圍濃厚； 二、位于大學路上的廣告大廈始建于 1992年，目前也存在出售整層寫字間的情況，該項目的優(yōu) 勢在于價格偏低， 30003200元 / ，目前有兩個整層及零散小面積待售，同樣采取即買即租的 營銷策略；但該寫字樓房屋產權時間較少； 三、隆福 國際、中苑名都等商住兩用式的戶型推出，也會搶占一部分寫字樓的市場； 做好項目市場公關，重樹項目市場形象，二次啟動 本項目配套設施較為落后，應根據(jù)現(xiàn)今區(qū)域市場 重新制定項目價格 提升項目品質，提高項目市場份額 加大推廣力度，全力打造二七商圈新鮮血液 我們需要的應對措施 感謝聆聽 ！ 歡迎各位領導批評指正！