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1、重慶房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展前景 ∴重慶市房市的基本形態(tài)及結(jié)構(gòu)： 重慶是一座具有活力的城市，是一個大城市，大農(nóng)村，二元結(jié)構(gòu)十分突出的城市。整個重慶市有40個區(qū)市縣，土地面積是82000平方公里，和其他的北方城市不一樣，它受地區(qū)限制，是一個多中心的組成結(jié)構(gòu)。城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在主城九區(qū)。 主城九區(qū)的行政轄區(qū)的面積約5400平方公里，規(guī)劃面積約2616平方公里，建成區(qū)面積約400平方公里左右，這是地域上的概念。 ∴重慶市大環(huán)境的鋪墊： 農(nóng)村人口所占的比重較大--是人口分布的情況.整個重慶總?cè)丝?190萬人，非農(nóng)業(yè)人口占三分之一，農(nóng)業(yè)人口占三分之二，全市每年經(jīng)營性用地約1300公頃

2、，主城區(qū)占了80％。主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)可以說是全市的“晴雨”表。重慶市直轄后城市發(fā)展很快，在發(fā)展過程中除了很多外來人口和公司來渝發(fā)展以外，今后隨著重慶的城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移，給我們城市發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)帶來一些機(jī)遇。 ∴重慶市房市的現(xiàn)狀： √國家政策的協(xié)調(diào)： 重慶市發(fā)展的總的情況近幾年來是健康發(fā)展，有四個基本協(xié)調(diào)，第一個就是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長和全社會固定資產(chǎn)增長基本協(xié)調(diào)。04年我們重慶在房地產(chǎn)上的投資是393億元，增長19.9％，固定資產(chǎn)是1609億元，增長26.8％；房地產(chǎn)投資與全社會固定資產(chǎn)投資的比重基本協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資比重為24.4%；房價的增長和城鎮(zhèn)居民

3、可支配收入的增長基本協(xié)調(diào)，我市主城區(qū)03年的平均房價是2103元/平方米，04年是2372元/平方米，房價的增長是12.9％，城鎮(zhèn)居民可支配收入03年是8151元/人，04年是9284元/人，居民收入的增長是13.9%；商品房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場消費(fèi)基本協(xié)調(diào)，從04年房地產(chǎn)供應(yīng)的比例來說，普通商品房占到了75％以上，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房安置房等近10％。 重慶受地形限制，城市土地利用集約化程度較高，主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目平均容積率在2以上，04年每畝土地成交價平均是75萬元左右，樓面價498元/平方米，這是整個房地產(chǎn)市場的情況，從幾個數(shù)據(jù)我們感覺，重慶的房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該是健康的。 　

4、去年國六條出來以后，引起圖行天下的社會的振作，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)振作是非常大的。但是國六條類似于一刀切的強(qiáng)硬的措施，今天對于我們很多的開發(fā)商對于城市發(fā)展來說它又形成了一個一時難以評判的這么一個局面。那么究竟重慶房地產(chǎn)在國六條的情況下，如何面對一個硬性的轉(zhuǎn)型的這么一個政策，同時根據(jù)國六條如何找到一個機(jī)遇，重新找到自己的發(fā)展和發(fā)揮的空間。 普通商品房17173的供應(yīng)是有一個比較大的增量。短期的時間肯定會把中低檔供應(yīng)會有所增加，從而達(dá)到一種房價控制的效果，整體房價會有一個回落。從整體來說，這種中小戶型的增加，它的整體房價會有一個回落，但是這個回落有可能只是一個表面現(xiàn)象。因?yàn)槿绻惆岩恍┮蠛鸵?guī)

5、劃70%以上要90平米以下的房子，硬性的去控制一些，但是很可能小的房子一般單價容易去做得更高一點(diǎn)，所以可能在中小戶型或者中低檔房的價格同時下降。 當(dāng)然還有一點(diǎn)就是信貸的收緊方面，這種心理預(yù)期有比較大的影響，購房者的持幣觀望應(yīng)該說就更嚴(yán)重。當(dāng)然重慶本身房價相對比較低，而且經(jīng)過上一輪的調(diào)控以后，可能消費(fèi)者在習(xí)慣這種政策或變化的時間可能比上次會縮短，但是馬上會拉動持幣觀望是非常嚴(yán)重的。從一手和二手客戶來訪的情況都是看到有這樣一個影響。 現(xiàn)在我們重慶房地產(chǎn)的開發(fā)都是先產(chǎn)品，后再做產(chǎn)品的推廣。那么如果你單純地去做風(fēng)格化的東西，那么他的策劃人也好，廣告人也好，他們需要在產(chǎn)品之后進(jìn)行價值發(fā)現(xiàn)

6、。就是這個產(chǎn)品它c(diǎn)hinaren的價值對消費(fèi)者來講到底在哪里？你要翻譯成消費(fèi)者能夠懂的語言，然后表現(xiàn)藝術(shù)化的那一部分，這個價值本身的定位是新發(fā)現(xiàn)。他沒有一種策略的發(fā)現(xiàn)。然后在傳播方面來講，我們很多媒體也做了很多工作，但是我們做房地產(chǎn)的更多的是想在報紙上怎么來做傳播，所以你必須站在樓盤他對消費(fèi)者的信息接觸形態(tài)當(dāng)中，所謂的整合傳播這一塊來做。那現(xiàn)在來講，你要走向一種有效的傳播，各種媒體工具有效的組合，節(jié)省廣告費(fèi)，很好的合理利用你的營銷費(fèi)用。這一塊也是需要策劃的。所以這兩塊開拓的價值發(fā)現(xiàn)，到后頭媒體傳播的有效性，到現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場更加走向一種理性化。 出臺“國六條”這次苗頭很明確的指向這個就是你

7、自住性的需求，每個老百姓根本沒資格去需求，他想把產(chǎn)品的供應(yīng)來控制到大家就住這個小房子蠻好的，或者70%的人就住小房子蠻好的。其實(shí)調(diào)控來調(diào)控去目的只有一個，我相信無論從中央到地方，大家意見相似，或者不同都是一樣的目的。就是讓房地產(chǎn)市場健康、和諧、科學(xué)的發(fā)展。這是一個根本的命題。其實(shí)我們不管是察言觀色，不管是怎么樣可能我們都要問一個問題，什么樣圖行天下的房地產(chǎn)市場是和諧健康的房地產(chǎn)市場。換句話說和諧、健康、科學(xué)的房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？列出條條來，我們才會因此而找到我們重慶市場我們所在的開發(fā)商，我們的消費(fèi)者，這會兒我在健康的開發(fā)，健康的發(fā)展，健康的消費(fèi)嗎？不管它拿哪些條來描述他的意愿和思想，它無非

8、就是想讓它和諧、健康、科學(xué)發(fā)展。所以新地產(chǎn)提出來這個需求這個調(diào)控，令我想到一個比較費(fèi)解，不太敢講，第一個這次很明顯的跟以往不同的是，以往就是調(diào)控房價，這次房價不太提，調(diào)控結(jié)構(gòu)。 　　我們知道影響需求，如果真的像新地產(chǎn)所解讀的，影響需求的兩個方面，一個是量一個是價。那么這次調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)是對這個量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的一個強(qiáng)制性扭轉(zhuǎn)，不管扭轉(zhuǎn)幾個月，或者強(qiáng)制幾個月，反過來我們看看政府或者這個市場在做些什么工作，剛才中原的肖總提到了重慶的房價會降，重慶的成本，現(xiàn)在大約在2300-2500建面，稍微講點(diǎn)品質(zhì)的樓盤，它的售價也就在這個水平，還不包括廣告不要亂打。廣告多打兩天控制不住，可能僅有的百八十塊錢就玩完

9、了。所以在這種情況下，我先是認(rèn)為重慶房地產(chǎn)不是他不愿意降，是他降不了。要降就要?dú)㈩^了。第二個是建安，建安這一塊政府受品質(zhì)和整個城市發(fā)展觀的促進(jìn)，他是緩緩的分步驟的在調(diào)整。 重慶地產(chǎn)市場的發(fā)展就像這座山城，原本在大霧迷茫中沉睡，只要有一縷陽光，就燦爛開放。如果說城市擴(kuò)張推進(jìn)了重慶地產(chǎn)的大步向前，那么，隨著國家信貸、土地等方面宏觀調(diào)控的接踵而來，重慶地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折節(jié)點(diǎn)也開始凸現(xiàn)。一方面是來自城市擴(kuò)張深層欲望的蠢蠢欲動，另一方面，作為西部開發(fā)的重點(diǎn)城市，重慶自然又是國家宏觀調(diào)控矛頭的重點(diǎn)指向。 重慶房價上漲的原因有三：第一，政策因素的影響。去年第三季度開始，受國家宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)的交易

10、量持續(xù)回落，一直延續(xù)到今年一季度，部分市民對住房開始持幣觀望。第二，是從需求方面來看，銀行按揭購房比例和利率的提高抑制了購房需求增長。第三，去年重慶市城市拆遷規(guī)模的適度調(diào)整，使一些拆遷戶和農(nóng)轉(zhuǎn)非居民購買商品房的被動需求減弱，導(dǎo)致了部分交易量下降。這是市場因素的一個方面。其次，從產(chǎn)業(yè)本身分析有這樣幾個原因。第一，今年一季度大量優(yōu)質(zhì)樓盤推出拉動了房地產(chǎn)交易單價的上升。第二，建筑材料價格上升，還有新技術(shù)、新材料的運(yùn)用。第三，城市周邊區(qū)域建設(shè)的發(fā)展推動了商品房價格上升。第四，居民收入提升推動了商品房交易價格的上升。這是市場因素的第二個方面。還有第三個因素就是房價和城鎮(zhèn)居民可支配收入比例協(xié)調(diào)。

11、雖然重慶房地產(chǎn)嚴(yán)格遵循中央相關(guān)規(guī)定，但目前我們在重慶市場檢查上也發(fā)現(xiàn)了一些不足。第一，結(jié)構(gòu)還不盡合理，中、低價位的商品房的供應(yīng)量偏少。第二，商業(yè)用房空置過大，投資規(guī)模偏大，個別地區(qū)房價上漲過快。 雖然在大經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)要發(fā)展，但重慶房價漲幅提升過快，其中包含了不少投機(jī)因素。從長期來看，這會造成一些不穩(wěn)定。因?yàn)?，重慶老百姓的收入并沒有像樓價一樣在一年內(nèi)出現(xiàn)飛漲。所以宏觀調(diào)控對重慶房地產(chǎn)市場的影響是積極的。房地產(chǎn)不是即時消費(fèi)品，價格里建設(shè)成本不是最主要的，最主要的是地價。實(shí)際上房價上漲意味著地價的上漲，這就意味著土地將變得越來越稀缺?？焖偕蠞q的房價，發(fā)出了一個錯誤信號，吸引了更多的開發(fā)

12、商涌進(jìn)來掘金，包括一些實(shí)力不足的開發(fā)商和有一定資金的非專業(yè)企業(yè)。土地被瓜分更顯得稀缺，價格自然會進(jìn)一步上漲。 總之，房價在任何情況下漲得太快都不是好事。政府的宏觀調(diào)控著力點(diǎn)就是要控制房地產(chǎn)價格上漲太快。 重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，首先包括了一個市場透明度的問題。如果要了解重慶房地產(chǎn)市場狀況，房地產(chǎn)代理中介應(yīng)該是一條很好的渠道。比如，從中原(地產(chǎn))等比較大眾化的中介公司，可以拿到市場交易一線的資料來分析市場。但對于一些比較官方的，比較有權(quán)威的數(shù)據(jù)，反而不容易了解到。此外，內(nèi)部交易的存在，交易的不公開性讓重慶房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度成為一大問題。在一個成熟的房地產(chǎn)市場里邊，二手房市場發(fā)

13、展程度是一個標(biāo)志。作為銀行更關(guān)注的就是投資回報率，就是租金。比如說商業(yè)用房叫價10萬元，那么我買了之后，可以增值多少，投資回報率是多少？我們可以從重慶二手市場上來看。中原地產(chǎn)在重慶二手市場上的一家店，一個月的利潤大概在2萬元左右，二手市場相當(dāng)活躍。但是二手商業(yè)用房過多，也是重慶地產(chǎn)二手市場不合理的一面。 宏觀方面看來，房地產(chǎn)投資的速度、投資額度的增長速度在下降；微觀方面看來，就重慶來說，房地產(chǎn)發(fā)展逐步趨于協(xié)調(diào)，供應(yīng)量、供應(yīng)面積，銷售面積和批準(zhǔn)銷售的面積基本達(dá)到平衡，房價的增長和老百姓的可支配收入的增加基本協(xié)調(diào)，重慶的房地產(chǎn)市場不會因?yàn)閲液暧^調(diào)控而自己進(jìn)行大幅度的調(diào)整。 重慶的

14、發(fā)展分三個階段，第一個階段是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；第二個階段是提升產(chǎn)業(yè)；第三個階段是建成國際大都市。到目前為止，我們還處于第一階段的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)里邊包括高速路、濱江路、橋等的建設(shè)，這些建設(shè)的大塊會采用BOT的方式去做，當(dāng)然政府會直接拿出一些錢，房地產(chǎn)商也會直接或間接地參與進(jìn)來。比如說現(xiàn)在建華村大橋，一旦建橋，必然會拉動橋附近商業(yè)，所以房地產(chǎn)商馬上就進(jìn)來，直接或間接地參與這個過程。重慶這幾年經(jīng)濟(jì)高速增長，主要就是靠基礎(chǔ)設(shè)施拉動的。 現(xiàn)在重慶老百姓對房價的問題有很多看法，其中有一個原因，就是無論房地產(chǎn)怎么發(fā)展，都會導(dǎo)致一些利益再分配的結(jié)局。比如說原來老百姓在城區(qū)有老房子，現(xiàn)在政府

15、把這個地買了，把他們拆遷到別的地方去，問題的關(guān)鍵是政府補(bǔ)償金加上自有積蓄，能不能買到合意的房子。事實(shí)上是房價太高，他們的利益必然受到損害。政府應(yīng)該做的事情很多。我們不能所有的房都靠商業(yè)化運(yùn)作來推進(jìn)，房價越來越高，利益受到損害的弱勢群體必須要給予補(bǔ)償。目前一種國際化的方式，就是政府拿出一塊地，建廉價房子，這是對房地產(chǎn)價格的一個平衡。 與東部的地產(chǎn)相比，重慶的房地產(chǎn)可謂“大器晚成”。也許在氣勢上無法一氣呵成，技巧上無法玄關(guān)處處，但重慶的地產(chǎn)大亨們卻成熟得自成一體。據(jù)說，就連京城的地產(chǎn)大亨來重慶考察時，低價格、高品質(zhì)的住房條件都禁不住讓這些業(yè)內(nèi)人士羨慕不已。的確，重慶的房地產(chǎn)在地產(chǎn)大亨們的地

16、產(chǎn)業(yè) “圍城”里越來越成熟了。而成熟的標(biāo)志，是開始自覺地審視自身的經(jīng)營業(yè)態(tài)，各種意義上的突圍便勢在必行。 ??? 近幾年重慶房地產(chǎn)有較快速度的發(fā)展，首先得益于重慶市政府有一套清晰的城市建設(shè)的整體發(fā)展思路。這套思路起點(diǎn)高、可操作性強(qiáng),如重慶八小時工程、主城半小時工程等都取得了顯著成果。去年外環(huán)高速公路納入年票收費(fèi)，把城市各個部分拉得更近。同時，房地產(chǎn)土地市場實(shí)施招標(biāo)、拍賣、掛牌，避免了暗箱操作，給大家提供了公平競爭的機(jī)會。另一方面，政府為抑制房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的產(chǎn)生，推出了諸多市場監(jiān)管措施，使市場不穩(wěn)定因素減少到最低限度。正是由于政府宏觀政策的正確，才使得市場出現(xiàn)政府、開發(fā)商、消費(fèi)者“多贏”的局面。政府土地收益提高了，有更多的財力提升基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)水準(zhǔn)；開發(fā)商也受其環(huán)境得利，樓盤也銷得更好了；而老百姓也能以較實(shí)惠的房價買到滿意的房子。 ??? 重慶直轄后房地產(chǎn)市場總體看好，外來的房地產(chǎn)大企業(yè)驟然增多，對重慶樓市增添了競爭的壓力，同時也是對重慶房地產(chǎn)業(yè)的一大促動。我們有理由相信，重慶能夠懷著這一發(fā)展的信念，讓我們的居住夢想快速得以實(shí)現(xiàn)。 不難發(fā)現(xiàn)，重慶的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正像熱辣的火鍋一樣，充滿了活力和激情，也充滿了各種機(jī)會。越來越多品牌的誕生見證了重慶地產(chǎn)的發(fā)展之路，也留下了一個個具有深遠(yuǎn)影響力的坐標(biāo)和腳印。