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1、建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第九條解讀【業(yè)主人數(shù)及總?cè)藬?shù)的計算方法】 2009—07－０6 建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第九條解讀【業(yè)主人數(shù)及總?cè)藬?shù)的計算方法】 　　第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認定: 　 （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算.但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； 　　(二）總?cè)藬?shù),按照前項的統(tǒng)計總和計算。 【條文主旨】 　　為了使《物權(quán)法》第76條第1款規(guī)定的事項進行表決時更具有合理性，本條對業(yè)主人數(shù)及總?cè)藬?shù)的計算方法作出了規(guī)定. 【背景依據(jù)

2、】 　一、起草本條的背景情況 　如本司法解釋第8條的理解與適用中所闡述的那樣，《物權(quán)法》第76條就業(yè)主大會決議的通過規(guī)則規(guī)定了兩個標準，第一個是應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)或者2/3以上的業(yè)主同意；第二個是占總?cè)藬?shù)過半數(shù)或者２／３以上的業(yè)主同意，這在理論上稱之為“雙重多數(shù)決”原則.在此情況下，如何計算人數(shù)問題即成為業(yè)主大會通過規(guī)則的關(guān)鍵問題，同時也成為業(yè)主成員權(quán)的重要內(nèi)容之一。本條意在解決三個問題：第一，業(yè)主人數(shù)的計算標準是什么？如果說本司法解釋第8條是對“一人一票”中票的表決能力大小如何確定的規(guī)定,則本條即是對“一人一票"中的人數(shù)如何確定的規(guī)定；第二,如果出現(xiàn)兩人以上共有一個專

3、有部分,則業(yè)主人數(shù)或者票數(shù)如何計算;第三，如果出現(xiàn)一人擁有兩個以上的專有部分的所有權(quán)，則業(yè)主人數(shù)或者說投票權(quán)如何計算。本條即是對上述問題如何處理的規(guī)定。 二、各國和地區(qū)立法關(guān)于表決權(quán)計算的標準 　　如本司法解釋第８條所述,關(guān)于表決權(quán)及其表決能力，各國立法例主要區(qū)分為兩種類型：第一種以德國法、瑞士法為其典型，即各個區(qū)分所有權(quán)人一人一票，各個表決權(quán)的表決能力相同，無大小之分.第二種則以我國臺灣地區(qū)、日本法、法國法為其典型。表決權(quán)雖然仍然是一人一票,但是由于表決規(guī)則不僅要求一定比例的區(qū)分所有權(quán)人，而且要求一定比例的專有所有權(quán)比例,因此，表決權(quán)的表決能力即存在差別，各個表決權(quán)表決能力的計算標準

4、乃是根據(jù)各區(qū)分所有權(quán)人專有部分的面積與專有部分全部面積總和之比計算（臺灣地區(qū))，或者按照各區(qū)分所有權(quán)人專有部分面積與共有部分面積之和與建筑物的總面積之比計算（日本）,或者按照各區(qū)分所有權(quán)人專有部分同全部建筑物價值的比率（法國)確定. 在業(yè)主人數(shù)或者表決權(quán)的計算上,《德國住宅所有權(quán)法》第2５條第（2）項和《瑞士民法》第７12條之十五規(guī)定,各住宅所有權(quán)人或分層建筑物所有權(quán)人有一表決權(quán).多數(shù)人共有一住宅所有權(quán)者，僅得統(tǒng)一或者推舉代表一人行使該表決權(quán).在解釋上，若一人擁有數(shù)個專有部分的，則其表決權(quán)也為一個.由于日本法是按照專有部分來計算表決權(quán),因此，當數(shù)人共有一專有部分時,其表決權(quán)仍然只有一個,

5、但是一人擁有數(shù)專有部分時，其表決權(quán)如何計算，尚待解釋。我國臺灣地區(qū)關(guān)于表決權(quán)的計算,基本原則是按照專有部分計算，每一專有部分一個投票權(quán),數(shù)人共有一專有部分的，表決權(quán)應推由一人行使。但是，如果一人所有的專有部分的個數(shù)超過全部專有部分個數(shù)總和的1/5以上的,超過部分不予計算。換言之，每個區(qū)分所有權(quán)人所擁有的投票權(quán)最多不超過全部投票權(quán)的１／5。同時，如果區(qū)分所有權(quán)人書面委托他人代理出席區(qū)分所有權(quán)人會議的,受托人接受委托的表決權(quán)也不能超過全部區(qū)分所有權(quán)人數(shù)的1/5的，超過部分也不予計算.換言之，每個受托人接受委托的投票權(quán)不得超過全部專有部分數(shù)量的1/５，否則僅按１／5的數(shù)量計算。我國香港特別行政區(qū)關(guān)于

6、表決權(quán)數(shù)量的規(guī)定是，業(yè)主每擁有一份份數(shù)，即有一個投票權(quán),如果二人以上共同擁有某一份數(shù),則仍然只有一票，由共有人共同委托代表或者由共有人之一統(tǒng)一行使。 　　綜上所述,在表決權(quán)的計算規(guī)則上，存在兩種類型：第一種是按照專有部分來計算業(yè)主的表決權(quán)，一個專有部分一個表決權(quán)，一個業(yè)主擁有多個專有部分的,可以累計；第二種雖以專有部分計算業(yè)主的表決權(quán)，但是對于累計表決權(quán)有限制，其典型是德國、瑞士和我國臺灣地區(qū)。在限制的方法上，則采取比例限制或個數(shù)限制。比例限制是當一個業(yè)主擁有的專有部分個數(shù)超過專有部分總數(shù)的一定比例時，超過部分不予計算;個數(shù)限制則主要采取一個業(yè)主最多只有一個表決權(quán)的方法.綜合來看，在表決權(quán)的

7、計算方法上,其規(guī)范目的主要在于防止個別擁有較多專有部分的業(yè)主在共同管理權(quán)的行使方面權(quán)利過大，從而造成不公平的現(xiàn)象發(fā)生。 　三、司法解釋起草過程中的主要意見 本司法解釋的征求意見稿關(guān)于業(yè)主表決權(quán)的內(nèi)容規(guī)定在第7條，其原文為：物權(quán)法第六章規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式確定:……（3）總?cè)藬?shù)，按照專有部分的數(shù)量統(tǒng)計;(4）建設單位已經(jīng)出售的專有部分，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分,按一人計算. 　對于該條的意見和建議主要為:第一，一戶的表述容易與戶籍意義上的一戶混淆,應當在用語上修改為一個專有部分；第二，不僅僅應當限制建設單位未出售的專有部分超過兩個的情況,還應當對購買兩個或

8、者兩個以上專有部分的業(yè)主的表決權(quán)進行限制，規(guī)定此類業(yè)主按照一人計算；第三,對建設單位尚未出售或者已經(jīng)出售但尚未交付的部分,按一人計算是可以的,但同一買受人的情況不同于建設單位，應當按照專有部分的數(shù)量計算人數(shù)。 　 對于前述第一、二條建議，我們認為其存在一定的合理性，應當吸收.據(jù)此,在最后的條文上作了具體的修改,一是將“戶”這個概念以更為準確的“專有部分”數(shù)語替代,以防止將戶籍意義上的“戶”與此相混淆,從而造成理解和適用上不必要的誤解.二是對表決權(quán)數(shù)量的限制范圍進一步擴大，不僅對建設單位因尚未出售的專有部分而成為業(yè)主的表決權(quán)數(shù)量進行限制，同時將建設單位雖已出售但尚未交付給買受人的情況也涵蓋進來

9、；更為重大的變化是，對擁有多個專有部分所有權(quán)的普通業(yè)主的表決權(quán)的數(shù)量也進行限制.其原因在于,首先,由于本司法解釋第1條規(guī)定,業(yè)主不僅指已經(jīng)登記的專有部分的所有權(quán)人，而且包括非以法律行為取得所有權(quán)和根據(jù)買賣合同等法律行為合法占有專有部分但尚未登記為所有權(quán)人的人。因此，本條應當對此類業(yè)主是否算人《物權(quán)法》第７6條規(guī)定的業(yè)主人數(shù)作出明確規(guī)定。修改后的條文明確了建設單位已經(jīng)出賣但尚未交付的專有部分的表決權(quán)如何處理。其次，根據(jù)“相同情況相同處理，不同情況不同對待"的形式正義原則，將建設單位擁有多個專有部分的表決權(quán)規(guī)定為一個,也應當將普通業(yè)主擁有多個專有部分的表決權(quán)也規(guī)定為一個。一方面,從立法目的考量,兩

10、者都是為了防止出現(xiàn)個別業(yè)主控制業(yè)主大會從而通過不利于小業(yè)主的決議的情形;另一方面,由于《物權(quán)法》第76條規(guī)定的決議規(guī)則是雙重多數(shù)規(guī)則,因此，對表決權(quán)的數(shù)量限制并不會對此類權(quán)利人行使管理權(quán)造成太大影響，因為，其專有部分面積在建筑物總面積的比例未受限制。也正是因為這些原因，本司法解釋未采納上述第三種意見. 【條文理解】 　本條中的“業(yè)主”應當依據(jù)本司法解釋第1條的規(guī)定認定:在業(yè)主大會是否通過決議的判斷上，業(yè)主的認定是本條適用的前提性條件,根據(jù)本司法解釋第1條的規(guī)定，本條中的業(yè)主包括三種類型:第一，已經(jīng)登記為所有權(quán)人的，應當計人本條規(guī)定的業(yè)主人數(shù)；第二，雖未登記為所有權(quán)人,但是該人屬于《物權(quán)法

11、》第28條、第29條和第30條規(guī)定的根據(jù)公權(quán)力文書、繼承或者受遺贈以及合法建造等方式取得該專有部分所有權(quán)的,也屬于業(yè)主,擁有表決權(quán)，也應當計人本條規(guī)定的業(yè)主人數(shù)；第三，已經(jīng)與建設單位簽訂房屋買賣合同且已合法占有該房屋的，也屬于本條的業(yè)主，擁有表決權(quán)，應當計人業(yè)主人數(shù). 　需要注意的是,根據(jù)上述規(guī)則，雖然已經(jīng)與建設單位簽訂了商品房買賣合同但是尚未合法占有,則業(yè)主仍是建設單位，該專有部分上的表決權(quán)由建設單位行使。 【審判實務】 　 一、業(yè)主大會通過的管理規(guī)約、地方性法規(guī)能否對本條規(guī)定的業(yè)主人數(shù)計算標準作出例外約定或規(guī)定 　 在實踐中，業(yè)主大會通過的管理規(guī)約或者各地的地方性法規(guī)會對業(yè)主人數(shù)

12、的計算作出不同于本條司法解釋規(guī)定的標準。例如，《山東省物業(yè)管理條例》第33條規(guī)定：業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：(1)按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票；建設單位未售出的專有部分，計算為一票；（２）按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算?！蛾兾魇∥飿I(yè)管理條例》第18條第2款規(guī)定：業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會成員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定,業(yè)主大會會議與會業(yè)主所持有的投票權(quán)超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù),且與會業(yè)

13、主人數(shù)超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，業(yè)主大會會議方為有效。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積計算，物業(yè)建筑面積每平方米計算為一票,不足一平方米的按四舍五人計算。一個獨立產(chǎn)權(quán)單位登記有兩個或者兩個以上所有權(quán)人的,應當自行確定一名投票人。一個獨立產(chǎn)權(quán)單位擁有一個表決票或者選舉票,每張表決票或者選舉票上應當標明該產(chǎn)權(quán)單位的投票權(quán)數(shù)。業(yè)主大會作出決定，應當經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上和與會業(yè)主人數(shù)1/2以上多數(shù)同意?！都质∥飿I(yè)管理條例》第９條規(guī)定：住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按套計算，每套住宅計一票。非住宅物業(yè)的投票權(quán)按建筑面積計算，10０平方米以下(含本數(shù))的有一票投票權(quán)，每超過100平方米再計一票。《浙

14、江省物業(yè)管理條例》第1０條規(guī)定:業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按每一房地產(chǎn)權(quán)證計一票原則確定，建筑面積超過200平方米的部分,每滿2００平方米另計一票.但單個業(yè)主所計票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的3０％。建設單位未出售或者已經(jīng)出售但未交付的物業(yè),按前款規(guī)定計投票權(quán)數(shù)。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議后的業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù),按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的投票權(quán)數(shù)確定辦法計算；業(yè)主大會議事規(guī)則未作約定的,按照上述規(guī)定計算. 從上面列舉的地方性法規(guī)的規(guī)定來看，對于投票權(quán)的計算，有幾種與本條及本司法解釋第８條規(guī)定標準不同的規(guī)定。第一,按照“戶"或“套”為單位計算投票權(quán)的，一戶或者一套為

15、一票。第二，按照建設面積計算，一建設面積單位即一平方米為一票,或者按照某一數(shù)量為標準，滿足該數(shù)量即為一票，以此累計。第三，限制單個業(yè)主的投票權(quán)數(shù)量,即該單個業(yè)主的投票權(quán)數(shù)量超過總投票權(quán)數(shù)量的一定比例時，超出部分不予累計. 　對于前述仍然施行的地方性法規(guī)的規(guī)定，還可以從另外的角度區(qū)分為兩種類型：第一種類型是,該規(guī)定雖然與本司法解釋第8條和第９條的規(guī)定的表決權(quán)的計算方法不同，但是兩相比較，并不影響業(yè)主的投票權(quán)在決議大會投票中的權(quán)重。例如，《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》關(guān)于業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積計算,物業(yè)建筑面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四舍五入計算的規(guī)定，該規(guī)定與本司法

16、解釋第8條和第9條規(guī)定的計算方法就不存在實質(zhì)的差別。其原因在于,這里的建筑面積無論是指業(yè)主的專有部分面積還是指其專有部分和共有部分面積之和,由于各個業(yè)主的標準是相同的，因此，最后計算決議是否通過的比例也應當是相同的。其次,上述規(guī)定雖然與本司法解釋規(guī)定的“一人一票，票有大小"的原則不同,但是,實質(zhì)上是將本司法解釋關(guān)于面積決定投票權(quán)的表決能力的規(guī)定轉(zhuǎn)化為了面積決定投票權(quán)數(shù)量的規(guī)定.因此,在實質(zhì)上并不存在差別，也未影響業(yè)主的表決權(quán)及其表決能力。同理，如果業(yè)主的管理規(guī)約作出類似的約定的，與本司法解釋并不存在實質(zhì)上的差別，應當有效。 　　第二種類型,地方性法規(guī)規(guī)定的或者管理規(guī)約約定的投票權(quán)計算方法與本

17、司法解釋規(guī)定的不同，同時也影響到業(yè)主投票權(quán)的權(quán)重.例如，業(yè)主的投票權(quán)按每一專有部分一票原則確定,建筑面積超過200平方米的部分,每滿20０平方米另計一票。按照此類規(guī)定所計算出的某個業(yè)主的投票權(quán)的權(quán)重與本司法解釋規(guī)定的計算方法之下的權(quán)重就會存在差別，有時甚至是較大的差別.那么,對于此類規(guī)定如何評價？在適用上應當如何處理? 　　首先，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)三元論的理論構(gòu)造,由于各區(qū)分所有權(quán)人為了實現(xiàn)使用專有部分的目的,而必須使用共有部分；各區(qū)分所有權(quán)人在行使專有部分權(quán)利時,不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分的使用，不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。此種在建筑物的構(gòu)造及權(quán)利歸屬和使用上的不可分割

18、的相互關(guān)系，使全體區(qū)分所有權(quán)人間形成一種共同體關(guān)系,更使區(qū)分所有權(quán)人相互之間形成了在整體生活中所必須履行的建筑物的存在及生活秩序的義務。由此,在處理共同事務的表決規(guī)則設計方面,既要充分體現(xiàn)權(quán)利義務相對等的原則，又要充分考慮到該團體內(nèi)擁有專有部分面積較小的成員的利益；既要充分體現(xiàn)多數(shù)人及占有較大專有部分的成員的共同意志，又要使少數(shù)人及專有部分面積較小的成員的權(quán)利免予受到漠視,避免“多數(shù)人的暴政"這一民主悖論的發(fā)生。依此角度看，《物權(quán)法》第７6條第2款的規(guī)定充分體現(xiàn)了民主原則,本條司法解釋規(guī)定的主要目的在于使大業(yè)主的表決權(quán)受到一定的限制,從而充分保護小業(yè)主的權(quán)利. 　 其次，雖然在《物權(quán)法》出臺

19、之前，已經(jīng)有《物業(yè)管理條例》和各種地方性法規(guī)對業(yè)主的表決權(quán)作出了規(guī)定，但是,從我國的現(xiàn)實來看，建筑物區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)行使、大業(yè)主與小業(yè)主之間的權(quán)利平衡以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人所構(gòu)成團體如何集體行動等等方面在實踐中還處于摸索的階段，不成熟、不完善,不少案件中，當事人的沖突和矛盾也比較激烈。在此背景之下，一種能夠協(xié)調(diào)各方權(quán)利和義務、既體現(xiàn)民主原則也周全保護小業(yè)主的表決權(quán)計算規(guī)則將會引導業(yè)主及其團體逐步形成一種平等、民主、相互尊重,同時又能夠達成集體行動的共同關(guān)系。在此意義上,對法律的邏輯解釋、學理解釋應當適度讓位于現(xiàn)實考量。 最后，由于管理規(guī)約是區(qū)分所有權(quán)人管理團體的客觀化了的自治法規(guī),如

20、同國家的憲法、公司的章程,具有區(qū)分所有權(quán)人管理團體根本性自治規(guī)則的性質(zhì)，是區(qū)分所有權(quán)人管理團體的最高自治規(guī)范。因此，基于此種性質(zhì)及地位，管理規(guī)約的通過或變更在不少國家和地區(qū)的立法上都對該業(yè)主大會的召開規(guī)定特別要求或者決議規(guī)則上要求特別多數(shù)決甚至一致決。例如，日本法就要求規(guī)約的設定、變更和廢止要求所有權(quán)人及表決權(quán)各3／4以上的集會的決議。德國法關(guān)于規(guī)約的設定、變更或廢止,以區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)各3/4以上多數(shù)的集會決議為之。如果規(guī)約的設定、變更或廢止對一部區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利有特別影響的,應得其承諾。并且，對于一部共有部分的事項,無關(guān)區(qū)分所有權(quán)人全體的利益的，除區(qū)分所有權(quán)人全體的規(guī)約另有規(guī)定外，可

21、以以共有該部分的區(qū)分所有權(quán)人的規(guī)約定之。但是，對于該區(qū)分所有人全體的規(guī)約的設定、變更或廢止,如果共有該一部共有部分區(qū)分所有權(quán)人逾1/4或其表決權(quán)逾1/４反對時,不得為之。再例如,法國法關(guān)于規(guī)約的設定和修正，由全體代表投票權(quán)的２/3以上的管理團體夠成員的過半數(shù)加以決定。意大利民法關(guān)于規(guī)約的議決原則與決議方法，由代表整棟建筑物價值2／3及區(qū)分所有權(quán)人2/3出席所組成的區(qū)分所有權(quán)人會議加以議決,并且該決議須代表出席的大多數(shù)并至少有該建筑物價值的一半才有效。由此可見,由于規(guī)約涉及專有部分和共有部分的利用、涉及共同關(guān)系的建立等,因此在其設立和修正上應當采取比一般事項更為嚴格的規(guī)則，從而起到既要體現(xiàn)民主原

22、則也要保護小業(yè)主利益的作用. 　反觀我國《物權(quán)法》第７6條規(guī)定,業(yè)主大會的議事規(guī)則和管理規(guī)約的通過須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,即采取一般多數(shù)決原則。在一般多數(shù)決的原則之下，規(guī)約的設定與修改相對于特別多數(shù)決而言比較容易,從而也就不能像特別多數(shù)決之下的規(guī)約那樣，能夠在一定程度上起到保護小業(yè)主的利益不受大業(yè)主控制的功能。這種制度環(huán)境的差異導致在我國法的背景下必須另辟蹊徑，本條司法解釋即是這種制度環(huán)境下的產(chǎn)物。在此意義上，從本條司法解釋的規(guī)范目的來看，應當將其解釋為一種強制性規(guī)定，其目的在于防止大業(yè)主通過管理規(guī)約對小業(yè)主的權(quán)利進行控制。所以，如果管理規(guī)約或者議

23、事規(guī)則對表決權(quán)的計算采取了不同于本條司法解釋所規(guī)定的標準，且該標準有可能對小業(yè)主的權(quán)重造成不利影響，則應當根據(jù)本條司法解釋規(guī)定的標準計算. 　綜上所述，我們認為，如果地方性法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約對于表決權(quán)的計算作出了與本條司法解釋不同的規(guī)定，且該規(guī)定不能充分保護小業(yè)主的表決權(quán)，使小業(yè)主表決權(quán)的權(quán)重受到不利影響,應當以本條司法解釋的規(guī)定為準。 　二、數(shù)人共有一專有部分情況下的表決權(quán)的行使 　 本條司法解釋未對數(shù)人共有一專有部分的情況下，投票權(quán)如何計算作出明確規(guī)定，但是從其表述上看，“一個專有部分按一人計算”說明,無論一個專有部分由多少人共有,其表決權(quán)只有一個。因此，這里涉及

24、數(shù)人共有一專有部分時，表決權(quán)應當如何行使的問題。在實踐中,以下兩個方面容易產(chǎn)生糾紛. 　　(一）夫妻共同共有某一專有部分的情形 　 在夫妻共有某一專有部分場合，如果推舉出一人行使表決權(quán)，固無問題。但是,如果夫妻一方參加業(yè)主大會行使表決權(quán)后，另一方以該表決權(quán)的行使未經(jīng)其同意為由請求該表決權(quán)的行使無效的,如何處理？ 　　首先,．對于此種案件的處理不應當類推適用?！逗贤ā返冢担睏l的規(guī)定，認定其表決權(quán)的行使屬于效力待定的行為。其原因在于，第一，《合同法》第51條中的“處分行為”在我國法的背景下,宜解釋為債權(quán)行為即合同行為。而業(yè)主的投票權(quán)的行使雖然是一種意思表示，但顯然不是一種債權(quán)行為。第二，《

25、合同法》第51條的規(guī)范目的在于對合同的效力作出判斷，從而間接涉及物權(quán)變動的問題，而業(yè)主表決權(quán)的行使以及因此而通過的決議往往并不涉及物權(quán)的變動,更多的是關(guān)于共有部分的使用和共同關(guān)系的處理等問題。第三,從兩者所規(guī)范的事項來看,合同僅僅涉及雙方當事人的意思表示問題，因此有效、無效或者效力待定的影響主要在于雙方當事人，有時也會涉及到第三人。但是表決權(quán)的行使以及由此而來的決議是否通過的判斷則涉及整個小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的利益，牽涉利益廣泛。從糾紛處理的妥當性、便捷性考量，也不應當輕易從效力上進行判斷。 　 其次，應當看到，我國的法律和司法解釋對夫妻財產(chǎn)賦予了夫妻雙方平等的權(quán)利.《婚姻法》第17條規(guī)定:夫妻對

26、共同所有的財產(chǎn),有平等的處理權(quán)。這種“處理權(quán)"，在建筑物區(qū)分所有權(quán)場合,當然包括成員權(quán)的行使.最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一）》第17條規(guī)定:所謂平等的處理權(quán)包括兩個方面,一是指因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的,任何一方均有權(quán)決定。二是指夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。由此可見，我國的司法解釋在夫妻任何一方處理共有財產(chǎn)的對外方面，采納了夫妻任何一方都是另一方的當然代理人這樣一種家事代理的原則,著重點在于保護善意第三人

27、的利益.由于這里的處理應當包括建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)的行使,所以，我們認為，在遇到夫妻一方未經(jīng)另一方同意而參加業(yè)主大會行使表決權(quán)的情形,應當認定為該行使表決權(quán)的行為是夫妻共同的意思表示,其表決權(quán)的行使合法有效. ?。ǘ?shù)人按份共有某一專有部分的情形 在數(shù)人按份共有某一專有部分場合，根據(jù)本條司法解釋,其表決權(quán)仍然只有一個,在行使上共有人可以推舉一人行使或者委托他人行使,固無問題.但是，如果各共有人在表決事項上不一致，則如何處理？按照何種標準確定該表決權(quán)對某一決議事項投贊成票還是反對票？共有人之一行使表決權(quán)后,其他共有人能否以該表決權(quán)的行使未經(jīng)其同意為由請求撤銷或者宣告該表決權(quán)的行

28、使無效？ 　　對于上述問題,我們認為,應當從如下幾個方面考慮： 1．能否根據(jù)各個共有人在共有的區(qū)分建筑物所有權(quán)中所占的份額,分割該表決權(quán)？答案應當是否定的。其原因在于，按照《物權(quán)法》第７6條的規(guī)定,決議的通過規(guī)則要求兩個多數(shù),一個是業(yè)主人數(shù)即投票權(quán)的多數(shù),一個是面積的多數(shù)。如果將一個投票權(quán)按照共有人的份額進行分割,有可能會出現(xiàn)共有人有人投贊成票,有人投反對票,在此情況下，是分別計算票數(shù)還是合并計算?如果分別計算,顯然會導致違反本條司法解釋的后果，即一個專有部分上存在著兩個投票權(quán)。如果合并計算為一票,則必然會出現(xiàn)該投票權(quán)到底是贊成還是反對該決議的問題。據(jù)此,不能按照各共有人的份額來分割行

29、使一個投票權(quán)。 　２．也不能適用《物權(quán)法》第97條之規(guī)定,以占份額2／3以上的共有人同意為標準來判斷該表決權(quán)的行使是否有效。因為，首先,《物權(quán)法》第9７條針對的是按份共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的處分或重大修繕的決定如何作出的規(guī)定，這里的處分或重大修繕涉及共有物所有權(quán)的問題。而建筑物區(qū)分所有權(quán)中的表決權(quán)則針對的主要是共有部分的共同管理事項問題。其次，更為重要的是,第9７條主要處理的是按份共有人的內(nèi)部關(guān)系,而對于按份共有人的外部關(guān)系，根據(jù)《物權(quán)法》第１０2條的規(guī)定，除非第三人明知或者法律另有規(guī)定，按份共有人對外承擔連帶責任。這從另外一個側(cè)面可以看出,第97條主要關(guān)注的是在對共有物進行處分和重大修繕時

30、，共有人之間需要通過何種辦法達成決議,因此,其屬于共有人之間內(nèi)部關(guān)系的處理原則，如果共有人之一處分或者修繕共有物未經(jīng)其他共有人同意或者同意的份額未達到2／３的,該共有人即侵害了其他共有人的權(quán)利，但是，由此產(chǎn)生的對外責任仍然由全體共有人承擔。在建筑物區(qū)分所有權(quán)場合，共有人之一如未經(jīng)其他共有人同意行使表決權(quán)的,則該表決權(quán)的行使在對外方面仍然產(chǎn)生效力，但是其他共有人可以該共有人未經(jīng)其同意或者同意的共有人份額未達2／3以上侵害其共有權(quán)為理由請求損害賠償.當然，這屬于另案解決的問題。 　實際上，在上述情況下，其他共有人請求損害賠償尚需證明損害后果是否存在。某一共有人未經(jīng)其他共有人同意行使表決權(quán),致使

31、某一決議通過或者未通過。在此情況下，如果其他共有人的投票意見與該共有人的意見不一致，則損害后果是否發(fā)生取決于該表決權(quán)是否左右了決議結(jié)果。如果根據(jù)《物權(quán)法》第７6條和本司法解釋的規(guī)定，無論該共有人投贊成票或者反對票，都不實質(zhì)性地影響該決議最終的命運，即不存在損害后果.如果該表決權(quán)不投贊成票，則該決議即不會通過；或者該表決權(quán)不投反對票，則該決議即會通過,則損害后果據(jù)此可以認定.由此來看，此類案件在實踐中發(fā)生的幾率也較小。 　　3．必須看到,在建筑物區(qū)分所有權(quán)中,共同管理事項的處理是一個涉及面廣、程序復雜的問題。業(yè)主大會的通知、召開、討論、決議都需要根據(jù)議事規(guī)則、管理規(guī)約及法律、法規(guī)的規(guī)定進行.因

32、此，業(yè)主大會效率的提高也應當是司法實踐中著重考慮的關(guān)鍵因素。如果允許其他共有人以共有人之一行使表決權(quán)未經(jīng)其同意為由主張該表決權(quán)行使無效，進而影響到已經(jīng)通過的決議的效力,則無疑會影響到業(yè)主大會的效率。同時,從交易安全的角度來看,共有人內(nèi)部關(guān)系的處理也不應當影響到其他業(yè)主表決權(quán)行使的安全性。在此意義上，對于共有人之一以上述理由請求撤銷或者確認表決權(quán)的行使無效及決議的效力時，原則上不應當準許. 　　綜上所述，在審判實務中，只要按份共有人之一參加業(yè)主大會時提供了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書或者其他能夠證明其具有業(yè)主身份的文件，并依此參加業(yè)主大會并行使了表決權(quán)，則原則上應當認定該表決權(quán)的行使合法有效。如果未經(jīng)其他共有人同意或者同意的共有人的份額未達2/３以上，則共有人之間由此產(chǎn)生的糾紛屬于侵權(quán)糾紛，該共有人依法應向其他共有人承擔侵權(quán)責任。但該訴訟的啟動和判決結(jié)果并不影響業(yè)主大會決議的效力。如果其他共有人以此為理由請求確認表決權(quán)行使無效或進而請求業(yè)主大會決議無效或請求撤銷的，人民法院不應準許。 11 / 11