《同策_(dá)上海新城高行項(xiàng)目市場(chǎng)定位與產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)全程策略報(bào)告_85頁(yè)》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《同策_(dá)上海新城高行項(xiàng)目市場(chǎng)定位與產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)全程策略報(bào)告_85頁(yè)（85頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、1關(guān)鍵一：區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)狀況及對(duì)本項(xiàng)目的參考價(jià)值是什么？關(guān)鍵二：區(qū)域內(nèi)主要購(gòu)房客源及本項(xiàng)目未來(lái)目標(biāo)客戶可挖掘的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？關(guān)鍵三：7090新政下本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的可能性有多少？2原則一：以已知及可挖掘客戶需求為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的絕對(duì)基礎(chǔ)！原則二：以產(chǎn)品創(chuàng)新與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)獲得本項(xiàng)目市場(chǎng)分額！3本次產(chǎn)品策略制定的創(chuàng)新點(diǎn)：一段時(shí)間以來(lái)，經(jīng)過(guò)反復(fù)討論及邏輯推導(dǎo)，我們?yōu)楸卷?xiàng)目的產(chǎn)品策略制定賦予了一個(gè)明確的精神：456關(guān)鍵步驟成果本項(xiàng)目地塊基本特征周邊環(huán)境及配套設(shè)施與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目關(guān)系“7090”新政限制外高橋新市政規(guī)劃未來(lái)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)成熟度未來(lái)市場(chǎng)供求大方向區(qū)域市場(chǎng)原有客源難以支區(qū)域市

2、場(chǎng)原有客源難以支撐本項(xiàng)目需調(diào)整構(gòu)成結(jié)構(gòu)撐本項(xiàng)目需調(diào)整構(gòu)成結(jié)構(gòu)外部導(dǎo)入以及產(chǎn)業(yè)客源外部導(dǎo)入以及產(chǎn)業(yè)客源將成為本項(xiàng)目挖掘重點(diǎn)將成為本項(xiàng)目挖掘重點(diǎn)ONE7金地金地本項(xiàng)目地塊為外高橋新市鎮(zhèn)范 圍內(nèi)E01和E02地塊，地塊中 間未來(lái)以萊陽(yáng)路相隔。地塊東、南、西側(cè)均為規(guī)劃道 路，北側(cè)為建設(shè)中的洲海路。目前地塊南側(cè)分布有高壓線、西側(cè)沿浦東北路為化工區(qū)，北 側(cè)則為集裝箱倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)狀條件 不是非常理想。地塊東南側(cè)為金地建設(shè)開(kāi)發(fā)的 另一住宅項(xiàng)目，將成為小范圍 內(nèi)本項(xiàng)目最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。ONE8主要交通干道主要交通干道(配套配套)名稱名稱竣工時(shí)間竣工時(shí)間楊浦大橋1993年翔殷路隧道2005年底五洲大道2006年底軌道交

3、通6號(hào)線2007年底洲海路2007年底軍工路隧道2009年目前本項(xiàng)目地塊周邊交通配套比較缺乏，與外界和浦西的聯(lián) 絡(luò)僅依靠楊浦大橋和翔殷路隧道。去年底的五洲大道與翔殷 路隧道貫通以及未來(lái)建設(shè)的軍工路隧道使得該區(qū)域車(chē)行至浦 西更加方便，但仍缺乏公共交通的支撐。今年底6號(hào)線通車(chē)加強(qiáng)了高橋區(qū)域和整個(gè)浦東地區(qū)的溝通，與2號(hào)線實(shí)現(xiàn)換乘也使該區(qū)域能更便捷地到達(dá)市中心。本項(xiàng)目北側(cè)的洲海路預(yù)計(jì)2007年底全線通車(chē)，而這條道路為 本項(xiàng)目周邊的一條主要交通干道，因此其通車(chē)將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目 帶來(lái)非常積極的影響。ONE9目前板塊內(nèi)主要的的項(xiàng)目包 括：高橋新城、仁恒家園、連城新苑、證大家園、幸福 小鎮(zhèn)、綠地崴廉公寓、春江 花

4、悅園以及東源名都。其中靠近金橋地段的高橋區(qū) 域項(xiàng)目較多，集中了6個(gè)項(xiàng) 目；其余兩個(gè)項(xiàng)目則集中在 北部靠近外高橋保稅區(qū)。ONE10項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建（萬(wàn)平米）總建（萬(wàn)平米）容積率容積率產(chǎn)品產(chǎn)品東源名都372.1小高層小高層(含動(dòng)遷)春江花悅園8.21.48小高層小高層(含動(dòng)遷)綠地崴廉公寓401.51小高層小高層、疊加幸福小鎮(zhèn)331.57多層、小高層小高層、聯(lián)排高橋新城621.05電梯多層、疊加（一期）連城新苑111.62小高層小高層證大家園601.2多層、小高層小高層區(qū)域項(xiàng)目多以小高層公寓為絕對(duì)主力產(chǎn)品，且雷同性大。跳出區(qū)域現(xiàn)狀，走高品質(zhì)、差異化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)路線是本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的最佳出路。ONE

5、111000010000元元/平米上下平米上下7000-80007000-8000元元/平米平米品牌、規(guī)模效應(yīng)、產(chǎn)品力及外部客源導(dǎo)入成為支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升的重要因素ONE12項(xiàng)目名稱06年1月06年2月06年3月06年4月06年5月06年6月06年7月06年8月06年9月06年10月06年11月06年12月07年1月07年2月07年3月東源名都152430101531245916春江花悅園42113517241430172333332754綠地崴廉公寓11926197853587474567476813868幸福小鎮(zhèn)729241043113962218139712仁恒家園64921292413高

6、橋新城671122211736連城新苑2734408619181916404347585146證大家園1110180108241111363492817319區(qū)域內(nèi)持續(xù)成交且成交最 為活躍的項(xiàng)目是連城新苑 和綠地崴廉公寓。其月均 去化套數(shù)達(dá)到了40-50套。綠地崴廉公寓作為區(qū)域標(biāo) 桿項(xiàng)目，其成交情況也是 區(qū)域內(nèi)最為活躍的。其品 牌知名度、規(guī)模效應(yīng)以及 豐富的產(chǎn)品線是其成功主 要因素，也支撐了其價(jià)格 的穩(wěn)步上升。ONE13月均去化二室二廳三室二廳面積段套數(shù)月均去化套數(shù)面積段套數(shù)月均去化套數(shù)東源名都96.83-117.48765.8 137.52-139.31413.2 春江花悅園89.28-93

7、.731308.7 112.1-130.5719312.9 綠地崴廉公寓84.4-111.8837725.1 113.06-152.0230420.3 幸福小鎮(zhèn)74.63-103.221469.7 93.81-134.081278.5 仁恒家園140.55-149.6110214.6 高橋新城113.17-133.79517.3 137.65-159.8517.3 連城新苑91.23-106.4341329.5 115.42-128.331329.4 證大家園95.4-108.0932521.7 114.62-151.5216310.9 整體供求供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率二室二廳48641384.

8、98%三室二廳23413256.41%整體供求供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率一室二廳118118100.00%二室二廳1069106599.63%三室二廳56053595.54%四房二廳1018483.17%復(fù)式1313100.00%區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目整體二房去化速度明顯高于三房去化速度統(tǒng)計(jì)成交最為活躍的兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)至今整體供求情況，二房的去化率高于三房ONE14戶型面積1R2R3R4R復(fù)式60以下 60-7070-80 80以上 90以下 90-100 100-120 120以上 100以下 100-120 120-130 130-140 140以上 150以下 150-160160以上 150-180

9、 180-200200以上東源名都30464111春江花悅園1012012271綠地崴廉公寓49712664132115956261652幸福小鎮(zhèn)7563756161964305仁恒家園1024712高橋新城2111447249連城新苑41124785證大家園772481521110目前區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主力成交戶型為2R：90-110平方米、3R：100-130平方米ONE15總價(jià)段60w以下60-70w70-80w80-90w90-100w100w以上1R891300002R20295607367132183R344893415014R00000144復(fù)式00000101區(qū)域兩房主力總價(jià)落點(diǎn)在7

10、0-90萬(wàn)左右、三房主力總價(jià)落點(diǎn)在90萬(wàn)以上ONE16區(qū)域市場(chǎng)屬性解讀的機(jī)會(huì)點(diǎn)1：區(qū)域市場(chǎng)屬性解讀的機(jī)會(huì)點(diǎn)2：ONE17外高橋新市鎮(zhèn)規(guī)劃東至楊高北路、南至趙家溝、西至浦東北路、北至高橋港。目前區(qū)域內(nèi)大多數(shù)在售項(xiàng)目都屬新市鎮(zhèn)規(guī)劃范圍之內(nèi)。：規(guī)劃中的外高橋新市鎮(zhèn)將發(fā)展成為：外高橋功能區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心；宜業(yè)的新市鎮(zhèn)典范；精致典雅的國(guó)際化社區(qū)；怡情野趣的都市文化樂(lè)園。外高橋新市鎮(zhèn)是新規(guī)劃的一片區(qū)域，分屬于高橋、高東、高行三鎮(zhèn)，目前有居住人口2.9萬(wàn)人，預(yù)計(jì)。ONE18洲海路商務(wù)發(fā)展軸線洲海路商務(wù)發(fā)展軸線張楊北路生活軸線張楊北路生活軸線兩大軸線：新市鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)有洲海路商務(wù)發(fā)展軸線和張楊北路

11、生活軸線。本項(xiàng)目地塊北側(cè)直接毗鄰洲海路、東側(cè)與張樣北路靠近，兩大軸線發(fā)展將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生直接有利影響。配套建設(shè)：本項(xiàng)目地塊向南至五洲大道的小范圍內(nèi)，在未來(lái)2-3年的時(shí)間內(nèi)將建成市民公園、體育中心、文化藝術(shù)中心、中小學(xué)校。19外高橋 約5KM金橋 約6KM陸家嘴 約13.5KM五角場(chǎng) 約6KM 五洲大道五洲大道(5(5分鐘分鐘)翔殷路隧道翔殷路隧道本項(xiàng)目東側(cè)洲海路、楊高北路口即是6號(hào)線洲海路站。由由6 6號(hào)線號(hào)線貫穿貫穿高行外高橋外高橋五角場(chǎng)五角場(chǎng)高行高行金橋金橋陸家嘴陸家嘴中環(huán)線內(nèi)環(huán)線外環(huán)線6號(hào)線ONE20產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域500500強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)企業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)從業(yè)人數(shù)從業(yè)人數(shù)外籍工作外籍工作

12、人員人員行業(yè)行業(yè)外高橋保稅區(qū)104170,000 8600余物流、國(guó)際貿(mào)易、制造業(yè)金橋35800001100光電子、儀器、精密化工區(qū)域區(qū)域功能定位功能定位產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目備注備注五角場(chǎng)城市副中心商業(yè)、科技園區(qū)萬(wàn)達(dá)、百聯(lián)、創(chuàng)智天地依托周邊高校發(fā)展科技園區(qū)，商業(yè)發(fā)展可直接輻射北部上海陸家嘴金融中心金融為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)金貿(mào)、中銀、匯豐甲級(jí)寫(xiě)字樓眾多，區(qū)域工作人員受教育程度高，外籍人員比例相對(duì)較高陸家嘴陸家嘴外高橋外高橋金橋金橋?qū)氫搶氫撐褰菆?chǎng)五角場(chǎng)ONE21五角場(chǎng)目前主要在售項(xiàng)目都集中在新江灣城板塊，受規(guī)劃利好影響成交價(jià)格一路上揚(yáng)目前新江灣城邊緣區(qū)域項(xiàng)目的成 交價(jià)格已上升到接近10000元/

13、平 米的水平，中心區(qū)域的合生江灣 國(guó)際公寓更是已經(jīng)超過(guò)13000元/平米并呈現(xiàn)繼續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。06年底華潤(rùn)獲得的新江灣城C2地 塊，其成本價(jià)就高達(dá)11000-12000 元/平米。ONE22區(qū)域項(xiàng)目名稱后續(xù)供應(yīng)量（萬(wàn)）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性北部（近外高橋）仁恒家園約4.3 高橋新城約55 受社保案影響后續(xù)開(kāi)發(fā)擱置中部金地項(xiàng)目約15 南部（近金橋）綠地崴廉公寓約20 幸福小鎮(zhèn)0連城新苑約3.5 東源名都約10 春江花悅園約3 證大家園0其他約60區(qū)域未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目形成最直接競(jìng)爭(zhēng)影未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目形成最直接競(jìng)爭(zhēng)影 響的應(yīng)該是位于五洲大道、張楊北路響的應(yīng)該是位于五洲大道、張楊北路 的金地項(xiàng)目的金地項(xiàng)目該項(xiàng)目略早于本項(xiàng)

14、目啟動(dòng)，其容積率 與本項(xiàng)目類(lèi)似，同受7090政策影響，本項(xiàng)目須在一定程度上與其形成差異綠地崴廉公寓后續(xù)仍有約20萬(wàn)平米左 右的供應(yīng)量，對(duì)本項(xiàng)目有一定競(jìng)爭(zhēng)影 響。未來(lái)區(qū)域可能形成品牌開(kāi)發(fā)商鼎 立的局面ONE23項(xiàng)目市場(chǎng)定位：項(xiàng)目的產(chǎn)品線組合：應(yīng)對(duì)7090政策的主要解決方案：ONE24套型設(shè)計(jì)解決思路套型設(shè)計(jì)解決思路花園住宅花園住宅1F1F高層公寓高層公寓2R舒適舒適+緊湊緊湊特點(diǎn)特點(diǎn)地下室賣(mài)點(diǎn)地下室賣(mài)點(diǎn)空中花園空中花園退臺(tái)送露臺(tái)、挑高送面退臺(tái)送露臺(tái)、挑高送面積，規(guī)避積，規(guī)避90風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)豐富高層公寓產(chǎn)品線豐富高層公寓產(chǎn)品線花園住宅花園住宅2F2F、3F3F、4F4F花園住宅花園住宅5F5F高層公寓

15、高層公寓緊湊緊湊3R3R功能合理、定位清晰功能合理、定位清晰功能齊備、面積緊湊功能齊備、面積緊湊90m2以上以上90m2以下以下戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì) 舒適型產(chǎn)品線 (花園住宅+小高層)政策型產(chǎn)品線 （2R、3R）高層公寓高層公寓舒適舒適3R3RONE25區(qū)域市場(chǎng)屬性解讀的機(jī)會(huì)點(diǎn)3：ONE2627主要數(shù)據(jù)來(lái)源：綠地崴廉公寓、幸福小鎮(zhèn)、連城新苑、仁恒家園 由區(qū)域在售項(xiàng)目了解到：目前主要客源由區(qū)域及外部導(dǎo)入客戶構(gòu)成，其中。，目前以 本地客源比例最高。楊浦和浦東其他區(qū)域客源由于目前板塊交通 尚未發(fā)展成熟，故所占比例不大。由于軌道交通尚未開(kāi)通，目前板塊對(duì)于金橋產(chǎn)業(yè)客源導(dǎo)入比較有限五洲大道與翔殷路隧道于去年底

16、全線貫通，其對(duì)于楊浦客源的挖掘潛力尚未完全顯現(xiàn)TWO28主要數(shù)據(jù)來(lái)源：綠地崴廉公寓、幸福小鎮(zhèn)、連城新苑、仁恒家園30-45歲的成交客戶占了較大比例，由此可見(jiàn)。其中青年人以分戶需求以及產(chǎn)業(yè)客源的過(guò)渡性購(gòu)房需求為主，這部分需求集 中在一房和二房。目前區(qū)域內(nèi)一房供應(yīng)較少，但綠地威廉公寓推出49套的64 平米左右的一房推出即售罄，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。年齡層次稍長(zhǎng)的客戶以仁恒家園為代表，經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)，呈現(xiàn)明顯的換房 和長(zhǎng)期投資傾向，區(qū)域分布集中性弱。TWO29土地屬性變化影響結(jié)果交通屬性配套屬性人口屬性軌道立體交通體系形成生活配套、環(huán)境逐步完善人口導(dǎo)入，外來(lái)常駐人口增加板塊輻射擴(kuò)大生活功能增強(qiáng)人口密度增加交

17、通導(dǎo)入型配套導(dǎo)入型產(chǎn)業(yè)屬性周邊產(chǎn)業(yè)與軌道輸入產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型 TWO30配套導(dǎo)入型改善現(xiàn)有生活環(huán)境區(qū)域現(xiàn)有客源浦東北部高行區(qū)域低密度產(chǎn)品緊湊公寓舒適公寓未來(lái)導(dǎo)入客源交通導(dǎo)入型楊浦浦東其他區(qū)域改善中年分戶青年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型金橋外高橋高管改善長(zhǎng)期投資普通員工過(guò)渡性首次置業(yè)TWO31外高橋、金橋中端產(chǎn)業(yè)人群楊浦、浦東其他區(qū)域青年置業(yè)人群楊浦、浦東其他區(qū)域改善需求客群核心客層核心客層60%60%競(jìng)爭(zhēng)性客層競(jìng)爭(zhēng)性客層25%25%機(jī)會(huì)客層機(jī)會(huì)客層15%15%區(qū)域現(xiàn)有改善需求客群外高橋、金橋產(chǎn)業(yè)區(qū)高管TWO32客源分類(lèi)客源分類(lèi)產(chǎn)業(yè)客戶產(chǎn)業(yè)客戶楊浦及浦東其他區(qū)域楊浦及浦東其他區(qū)域區(qū)域本地區(qū)域本地中端中端高端

18、高端青年青年中年中年青年青年中年中年置業(yè)客群新上海人，工作時(shí)間不長(zhǎng)但有父母首付支持，或者工作一定年限收入水平較高年齡稍長(zhǎng)、收入水平高、非首次購(gòu)房；少部分外籍高管人員受到本區(qū)域價(jià)格擠壓，由交通配套改善而導(dǎo)入需要改善居住環(huán)境但經(jīng)濟(jì)承受能力有限；或具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力看中高行規(guī)劃前景適婚年齡急需分戶，經(jīng)濟(jì)承受能力有限，但對(duì)住房功能實(shí)用性要求較高想改善居住環(huán)境又不愿意離開(kāi)現(xiàn)有居住區(qū)域，有一定經(jīng)濟(jì)承受能力購(gòu)買(mǎi)用途基本為首次置業(yè)或過(guò)渡性購(gòu)房改善住房長(zhǎng)期投資分戶需求基本為首次置業(yè)改善現(xiàn)有居住環(huán)境分戶需求基本為首次置業(yè)改善現(xiàn)有居住環(huán)境行業(yè)可能金橋出口加工區(qū)生物醫(yī)藥、電子信息；外高橋保稅區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)、生產(chǎn)加工、國(guó)際貿(mào)

19、易等外貿(mào) 楊浦的教育產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員；浦東陸家嘴區(qū)域金融、信息、咨詢等從業(yè)人員等；工作及生活在高行本地主力需求緊湊公寓舒適公寓低密度產(chǎn)品緊湊公寓舒適公寓低密度產(chǎn)品緊湊公寓舒適公寓TWO3334項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址洲海路南側(cè)萊陽(yáng)路兩側(cè)所在板塊所在板塊高行板塊占地面積占地面積住宅：79328+76666.6平米商業(yè)：6629.9平米合計(jì)：162624.5平米總建面積總建面積住宅：126924.8+122666.56平米商業(yè)：6629.9平米合計(jì)：256221.26256221.26平米平米容積率容積率住宅：1.61.6（兩地塊獨(dú)立）商業(yè)：1綠化率綠化率用地性質(zhì)用地性質(zhì)居住使用年限使用年限70年限高限高45

20、米其他其他建筑面積90平方米房型占70%獨(dú)立別墅0.3雙拼別墅0.35-0.5 獨(dú)院別墅0.4-0.5聯(lián)排別墅0.5-0.7花園洋房0.7-1.0 疊加別墅0.7-0.9多層公寓0.9-1.2小高層公寓1.2THREE35優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) StrengthStrength劣勢(shì)劣勢(shì) WeakWeakl未來(lái)交通便利（五洲大道通翔殷隧道、洲海路貫通、軌道6號(hào)線、規(guī)劃中軍工路隧道等）l地塊形狀方正，體量較大（便于規(guī)劃，具備做規(guī)模社區(qū)的條件）l附近有大型綠地規(guī)劃（周邊574萬(wàn)方的城市綠地），將極大程度上改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境l五洲大道和張揚(yáng)北路的噪音影響(附近工程較多，一段時(shí)間內(nèi)環(huán)境受到影響)l石油管道廠等工業(yè)設(shè)施帶

21、來(lái)的負(fù)面心理影響（廠區(qū)對(duì)心理影響一時(shí)難以消除）l目前生活配套缺乏機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) OpportunityOpportunity以良好規(guī)劃前景和自身產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)入更多外部及產(chǎn)業(yè)客源以良好規(guī)劃前景和自身產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)入更多外部及產(chǎn)業(yè)客源l品牌開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐，提升區(qū)域整體市場(chǎng)價(jià)值l外高橋新市鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目周邊配套改善支持力度大，公園、學(xué)校、文化中心等都將在未來(lái)二三年內(nèi)建成l處于價(jià)格洼地（相對(duì)周邊金橋、楊浦黃興板塊均價(jià)過(guò)萬(wàn)，本區(qū)域價(jià)格偏低，有利于導(dǎo)入受價(jià)格擠壓的客戶）l以差異化高品質(zhì)產(chǎn)品打開(kāi)市場(chǎng)，以開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)和自身規(guī)模形成區(qū)域地標(biāo)項(xiàng)目以差異化高品質(zhì)產(chǎn)品打開(kāi)市場(chǎng)，以開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)和自身規(guī)模形成區(qū)域地標(biāo)項(xiàng)目l項(xiàng)目

22、處于外高橋新市鎮(zhèn)規(guī)劃住宅核心區(qū)域，同過(guò)規(guī)劃的宣傳起到提升區(qū)位的口碑和認(rèn)同項(xiàng)目處于外高橋新市鎮(zhèn)規(guī)劃住宅核心區(qū)域，同過(guò)規(guī)劃的宣傳起到提升區(qū)位的口碑和認(rèn)同度，擴(kuò)大項(xiàng)目客源輻射半徑度，擴(kuò)大項(xiàng)目客源輻射半徑l以新市鎮(zhèn)規(guī)劃的大型生態(tài)綠地為機(jī)會(huì)點(diǎn)，弱化客戶對(duì)區(qū)域內(nèi)化工廠的抗性以新市鎮(zhèn)規(guī)劃的大型生態(tài)綠地為機(jī)會(huì)點(diǎn)，弱化客戶對(duì)區(qū)域內(nèi)化工廠的抗性威脅威脅 ThreatenThreaten以總價(jià)控制為導(dǎo)向契合核心客源需求，豐富產(chǎn)品線擴(kuò)大需求機(jī)會(huì)客源以總價(jià)控制為導(dǎo)向契合核心客源需求，豐富產(chǎn)品線擴(kuò)大需求機(jī)會(huì)客源l同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈（未來(lái)地塊南側(cè)的金地項(xiàng)目將對(duì)本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)影響）l9090以下戶型以功能性、實(shí)用性為主以下戶

23、型以功能性、實(shí)用性為主l注重面積有效利用的多種手法注重面積有效利用的多種手法l9090以上戶型盡可能增加產(chǎn)品附加值，從競(jìng)爭(zhēng)、機(jī)會(huì)客源需求出發(fā)以上戶型盡可能增加產(chǎn)品附加值，從競(jìng)爭(zhēng)、機(jī)會(huì)客源需求出發(fā)THREE36項(xiàng)目分析客源分析競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位THREE37樓盤(pán)產(chǎn)品打造在符合政策要求的前提下，要具備市場(chǎng)潛力，順應(yīng)區(qū)域開(kāi)發(fā)樓盤(pán)產(chǎn)品打造在符合政策要求的前提下，要具備市場(chǎng)潛力，順應(yīng)區(qū)域開(kāi)發(fā)元素元素 因子因子 市場(chǎng)基本面市場(chǎng)基本面 產(chǎn)品點(diǎn)產(chǎn)品點(diǎn) 市場(chǎng)分析宏觀調(diào)控區(qū)域市場(chǎng)“7090”政策決定本案方向宏觀調(diào)控影響供求、價(jià)格新市鎮(zhèn)規(guī)劃帶動(dòng)板塊發(fā)展供求基本平衡 供略小于求區(qū)域客源的低密度產(chǎn)品需求低

24、密度緊湊型產(chǎn)品點(diǎn)一：產(chǎn)品點(diǎn)一：前瞻性和市場(chǎng)潛力產(chǎn)品點(diǎn)二：產(chǎn)品點(diǎn)二：THREE38打造具有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)是本案產(chǎn)品部分取勝市場(chǎng)的重要元素之一打造具有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)是本案產(chǎn)品部分取勝市場(chǎng)的重要元素之一元素元素 因子因子 市場(chǎng)基本面市場(chǎng)基本面 產(chǎn)品點(diǎn)描述產(chǎn)品點(diǎn)描述 競(jìng)爭(zhēng)分析創(chuàng)新度區(qū)域樓盤(pán)產(chǎn)品附加值有限偷面積、拼搭湊等漸成主流競(jìng)品樓盤(pán)產(chǎn)品形態(tài)單一樓盤(pán)品質(zhì)區(qū)域成交受樓盤(pán)品質(zhì)影響大住宅市場(chǎng)產(chǎn)品精細(xì)化的趨勢(shì)整體風(fēng)格定位影響項(xiàng)目品質(zhì)知名度開(kāi)發(fā)商資質(zhì)深，區(qū)域影響大具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)有打造高品質(zhì)樓盤(pán)的意愿建立符合項(xiàng)目定位的風(fēng)格特征產(chǎn)品點(diǎn)四：產(chǎn)品點(diǎn)四：注重樓盤(pán)的品質(zhì)和細(xì)節(jié) 打造高端物業(yè)產(chǎn)品點(diǎn)三：產(chǎn)品點(diǎn)三：開(kāi)發(fā)商

25、品牌的異地塑造和忠誠(chéng)度培養(yǎng)產(chǎn)品點(diǎn)五：產(chǎn)品點(diǎn)五：根據(jù)新政對(duì)戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行創(chuàng)新和改進(jìn)產(chǎn)品點(diǎn)七：產(chǎn)品點(diǎn)七：豐富產(chǎn)品形態(tài)拉大產(chǎn)品線，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品點(diǎn)六：產(chǎn)品點(diǎn)六：THREE39元素元素 因子因子 市場(chǎng)基本面市場(chǎng)基本面 產(chǎn)品點(diǎn)描述產(chǎn)品點(diǎn)描述 建筑規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)上要針對(duì)不同層次的客源需求進(jìn)行設(shè)計(jì)和創(chuàng)新建筑規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)上要針對(duì)不同層次的客源需求進(jìn)行設(shè)計(jì)和創(chuàng)新交通導(dǎo)入楊浦客源對(duì)高品質(zhì)居住要求滿足低密度產(chǎn)品的需求區(qū)域客源改善居住環(huán)境 二次置業(yè)適婚分戶需求產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入企業(yè)高官對(duì)高品質(zhì)居住需求普通員工購(gòu)置過(guò)渡型房源少量長(zhǎng)期投資需求滿足舒適型產(chǎn)品的需求產(chǎn)品點(diǎn)八：產(chǎn)品點(diǎn)八：產(chǎn)品點(diǎn)九：產(chǎn)品點(diǎn)九：滿足緊湊型客源的需求產(chǎn)品點(diǎn)十：產(chǎn)

26、品點(diǎn)十：客源分析THREE40l位于高行生活居住區(qū)軸心位置l地塊自身?xiàng)l件良好l區(qū)域規(guī)劃帶動(dòng)板塊住宅市場(chǎng)發(fā)展l目前項(xiàng)目地塊小環(huán)境較差，生活配套等建設(shè)尚不完善l地塊西側(cè)的化工廠和南側(cè)的高壓線以及周邊的廠區(qū)將產(chǎn)生重大的影響l目前板塊內(nèi)的住宅市場(chǎng)處在起步階段，居住氛圍不濃厚l兩塊地平衡開(kāi)發(fā)，成為本案產(chǎn)品規(guī)劃中的限制條件l 項(xiàng)目所處的高行位于高橋板塊中心位置，住宅產(chǎn)業(yè)即將全面啟動(dòng)l 靠近金橋、外高橋工業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)可以導(dǎo)入大量的客源l 項(xiàng)目周邊未來(lái)有望建設(shè)成集商務(wù)、居住、綠化為一體的綜合功能區(qū)l 軌道交通的建設(shè)落成將導(dǎo)入更多人群l金橋與外高橋居住氛圍成熟，對(duì)本案所處的高行板塊產(chǎn)生較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力l金地集

27、團(tuán)在本案周邊成功的競(jìng)拍一宗土地，未來(lái)有可能對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生威脅內(nèi)在特質(zhì)市場(chǎng)環(huán)境有利因素不利因素發(fā)揮優(yōu)勢(shì)克服威脅把握優(yōu)勢(shì)規(guī)避劣勢(shì) 產(chǎn)品點(diǎn)十一：產(chǎn)品點(diǎn)十一：規(guī)避化工廠環(huán)境干擾，從規(guī)劃上營(yíng)造濃厚的生態(tài)居住氛圍 產(chǎn)品點(diǎn)十二：產(chǎn)品點(diǎn)十二：在規(guī)劃上保持地塊的完整性的同時(shí)，保證兩塊地的平衡開(kāi)發(fā)THREE41前瞻性和市場(chǎng)潛力產(chǎn)品點(diǎn)二：產(chǎn)品點(diǎn)二：建立符合項(xiàng)目定位的風(fēng)格特征產(chǎn)品點(diǎn)四：產(chǎn)品點(diǎn)四：注重樓盤(pán)的品質(zhì)和細(xì)節(jié) 打造高端物業(yè)產(chǎn)品點(diǎn)三：產(chǎn)品點(diǎn)三：開(kāi)發(fā)商品牌的異地塑造和忠誠(chéng)度培養(yǎng)產(chǎn)品點(diǎn)五：產(chǎn)品點(diǎn)五：豐富產(chǎn)品形態(tài)拉大產(chǎn)品線，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品點(diǎn)六：產(chǎn)品點(diǎn)六：以小高層多層聯(lián)排作為推薦方案，售樓處、樣板段的打造要突出整體定位風(fēng)格，

28、做精、做細(xì)，以細(xì)節(jié)取勝規(guī)劃設(shè)計(jì)一：規(guī)劃設(shè)計(jì)一：通過(guò)歐式新古典主義等高品質(zhì)建筑立面等來(lái)塑造和維護(hù)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)形象，同時(shí)提高區(qū)域客源對(duì)該種風(fēng)格形態(tài)的認(rèn)可度規(guī)劃設(shè)計(jì)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)二：產(chǎn)品點(diǎn)重組產(chǎn)品點(diǎn)重組 規(guī)劃點(diǎn)簡(jiǎn)析規(guī)劃點(diǎn)簡(jiǎn)析 THREE42低密度緊湊型產(chǎn)品點(diǎn)一：產(chǎn)品點(diǎn)一：滿足低密度產(chǎn)品的需求產(chǎn)品點(diǎn)八：產(chǎn)品點(diǎn)八：滿足緊湊型客源的需求產(chǎn)品點(diǎn)十：產(chǎn)品點(diǎn)十：產(chǎn)品點(diǎn)十一：產(chǎn)品點(diǎn)十一：規(guī)避化工廠環(huán)境干擾，從規(guī)劃上營(yíng)造濃厚的生態(tài)居住氛圍產(chǎn)品點(diǎn)十二：產(chǎn)品點(diǎn)十二：在規(guī)劃上保持地塊的完整性的同時(shí)，保證兩塊地的平衡開(kāi)發(fā)根據(jù)新政對(duì)戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行創(chuàng)新和改進(jìn)產(chǎn)品點(diǎn)七：產(chǎn)品點(diǎn)七：滿足舒適型面積的需求產(chǎn)品點(diǎn)九：產(chǎn)品點(diǎn)九：盡量以多層情景

29、公寓和聯(lián)排來(lái)滿足市場(chǎng)對(duì)低密度產(chǎn)品的需求，以小高層來(lái)滿足緊湊型需求規(guī)劃設(shè)計(jì)三：規(guī)劃設(shè)計(jì)三：摒棄目前流行的拼、搭、湊設(shè)計(jì)手法，直接將戶型做小、以精致取勝規(guī)劃設(shè)計(jì)四：規(guī)劃設(shè)計(jì)四：擯棄大面積的核心景觀，注重宅前組團(tuán)綠化，為每一戶營(yíng)造生態(tài)居住氛圍規(guī)劃設(shè)計(jì)五：規(guī)劃設(shè)計(jì)五：產(chǎn)品點(diǎn)重組產(chǎn)品點(diǎn)重組 規(guī)劃點(diǎn)簡(jiǎn)析規(guī)劃點(diǎn)簡(jiǎn)析 THREE43 鑒于上述產(chǎn)品定位推導(dǎo)因素總結(jié)，本產(chǎn)品概念定位為：定位闡釋?zhuān)憾ㄎ魂U釋?zhuān)寒a(chǎn)品檔次：區(qū)域標(biāo)桿物業(yè)、中高檔社區(qū)產(chǎn)品支撐：精致戶型+精細(xì)配套+精品園林+精心物管THREE44新高橋生態(tài)型精致社區(qū)的四大支撐點(diǎn)：精致規(guī)劃精致規(guī)劃：大規(guī)劃、小組團(tuán)：大規(guī)劃、小組團(tuán) 精致居所精致居所：大居所、小套型

30、：大居所、小套型 精致立面精致立面：大風(fēng)格、小立面：大風(fēng)格、小立面 精致景觀精致景觀：大景觀、小風(fēng)情：大景觀、小風(fēng)情T(mén)HREE45方案一經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案一經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積162703m2總建筑面積257970m2容積率1.6其中西塊用地面積79416m2建筑面積127950m2容積率1.6建筑密度10.74東塊用地面積83287m2總建筑面積130020m2住宅建筑面積123420m2商業(yè)建筑面積6600m2容積率1.6建筑密度15.00該方案采用純小高層產(chǎn)品形態(tài)，建筑布局呈圍合狀，由十個(gè)小圍合組成一該方案采用純小高層產(chǎn)品形態(tài)，建筑布局呈圍合狀，由十個(gè)小圍合組成一個(gè)大圍合，在滿足兩塊地平

31、衡開(kāi)發(fā)的同時(shí)，保證了小區(qū)內(nèi)的景觀均好性。個(gè)大圍合，在滿足兩塊地平衡開(kāi)發(fā)的同時(shí)，保證了小區(qū)內(nèi)的景觀均好性。THREE46人車(chē)分離原則，車(chē)行道沿園區(qū)周邊環(huán)繞，經(jīng)半地下車(chē)庫(kù)，與每一幢樓宇的電梯口相連；園區(qū)的中央?yún)^(qū)域成為純步行部分。人行景觀帶人行景觀帶車(chē)行道路車(chē)行道路人行道路人行道路車(chē)行入口車(chē)行入口人行入口人行入口地庫(kù)入口地庫(kù)入口THREE47景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)：景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)：把握組團(tuán)景觀不同的氛圍營(yíng)造，層次鮮明、移步易景。組團(tuán)一組團(tuán)一組團(tuán)二組團(tuán)二組團(tuán)六組團(tuán)六組團(tuán)三組團(tuán)三組團(tuán)五組團(tuán)五組團(tuán)四組團(tuán)四組團(tuán)十組團(tuán)十組團(tuán)九組團(tuán)九組團(tuán)八組團(tuán)八組團(tuán)七組團(tuán)七入口景觀入口景觀城市景觀節(jié)點(diǎn)城市景觀節(jié)點(diǎn)景觀節(jié)點(diǎn)景觀節(jié)點(diǎn)組團(tuán)景觀組

32、團(tuán)景觀入口景觀入口景觀THREE48THREE49THREE50THREE51THREE52方案二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積162703m2總建筑面積256670m2容積率1.6其中西塊用地面積 79416m2建筑面積 127040m2容積率1.6建筑密度17.74東塊用地面積 83287m2總建筑面積129630m2住宅建筑面積122970m2商業(yè)建筑面積6660m2容積率1.6建筑密度17.45該方案產(chǎn)品形態(tài)為小高層、聯(lián)排和該方案產(chǎn)品形態(tài)為小高層、聯(lián)排和6 6層低密度情景公寓，同時(shí)層低密度情景公寓，同時(shí)在小高層和情景公寓的建筑排布中，仍然堅(jiān)持景觀圍合的排列在小高層和情景公寓的

33、建筑排布中，仍然堅(jiān)持景觀圍合的排列方式，在達(dá)到景觀均好性的同時(shí)，營(yíng)造了濃厚的生態(tài)居住氛圍方式，在達(dá)到景觀均好性的同時(shí)，營(yíng)造了濃厚的生態(tài)居住氛圍THREE53小高層多層聯(lián)排商業(yè)THREE54人車(chē)分離原則，車(chē)行道沿園區(qū)周邊環(huán)繞，經(jīng)半地下車(chē)庫(kù)，與每一幢樓宇的電梯口相連；園區(qū)的中央?yún)^(qū)域成為純步行部分。人行景觀帶人行景觀帶車(chē)行道路車(chē)行道路人行道路人行道路車(chē)行入口車(chē)行入口人行入口人行入口地庫(kù)入口地庫(kù)入口THREE55景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)：景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)：l入口處景觀及區(qū)域內(nèi)景觀設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)l組團(tuán)景觀的營(yíng)造l景觀節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)城市景觀節(jié)點(diǎn)城市景觀節(jié)點(diǎn)景觀節(jié)點(diǎn)景觀節(jié)點(diǎn)組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀入口景觀入口景觀THREE56THREE57

34、THREE58THREE59THREE60THREE61產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型形態(tài)形態(tài)房型房型面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積比例比例總比例總比例小高層公寓緊湊型一房一衛(wèi)55-60372239709.66%70.94%二房一衛(wèi)75-808116888027.77%三房一衛(wèi)85-909788313033.51%舒適型二房二衛(wèi)90-100270243009.80%29.06%三房二衛(wèi)115-130180207908.38%四房三衛(wèi)150-1601802700010.88%總計(jì)3006248070100%100%主力戶型主力戶型：二房：二房：75-8075-80 三房：三房：85-9085-90THREE62建筑

35、類(lèi)型建筑類(lèi)型戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)總面積總面積比例比例總比例總比例小高層公寓緊湊型一房一衛(wèi)55-604782629010.52%70.11%二房一衛(wèi)75-809217368029.47%三房一衛(wèi)85-908867531030.12%舒適型三房二衛(wèi)120-1302503125012.50%12.50%多層公寓二房二衛(wèi)85-9010090003.60%14.80%三房二衛(wèi)120-130100125005.00%四房三衛(wèi)150-160100155006.20%聯(lián)排別墅180-2003664802.59%2.59%總計(jì)2871250010100%100%主力戶型主力戶型：二房：二房：75-8075-

36、80 三房：三房：85-9085-90THREE63小高層小高層 一梯二戶一梯二戶 得房率得房率8080小高層小高層 一梯三戶一梯三戶 得房率得房率8181二房二房 7575二房二房 7777THREE64多層多層 一梯二戶一梯二戶 得房率得房率8787THREE65小高層小高層 一梯三戶一梯三戶 得房率得房率8080THREE66小高層小高層 一梯四戶一梯四戶 得房率得房率8080小高層小高層 一梯三戶一梯三戶 得房率得房率8181THREE67小高層小高層 一梯四戶一梯四戶 得房率得房率8080三房三房 9494THREE68三房三房 9494一房一房 59-6059-60二房二房 737

37、3二房二房 7575小高層小高層 一梯四戶一梯四戶 得房率得房率8080THREE69小高層小高層 一梯二戶一梯二戶 得房率得房率8080小高層小高層 一梯二戶一梯二戶 得房率得房率8282THREE70多層多層 一梯二戶一梯二戶 得房率得房率8888THREE71小高層小高層 一梯二戶一梯二戶 得房率得房率7979THREE72建筑立面設(shè)計(jì)原則：建筑立面設(shè)計(jì)原則：建筑立面需符合打造具有區(qū)域影響力和市場(chǎng)潛力樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)建筑立面需符合打造具有區(qū)域影響力和市場(chǎng)潛力樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn) 立面要結(jié)合新市鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)劃和住區(qū)整體規(guī)劃，且符合區(qū)域內(nèi)的整體建筑風(fēng)貌立面要結(jié)合新市鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)劃和住區(qū)整體規(guī)劃，且符合區(qū)域內(nèi)的整體建

38、筑風(fēng)貌 迎合新市鎮(zhèn)綠色生態(tài)規(guī)劃，營(yíng)造溫馨、祥和的居住氛圍迎合新市鎮(zhèn)綠色生態(tài)規(guī)劃，營(yíng)造溫馨、祥和的居住氛圍 歷久銘新歷久銘新THREE73優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：該風(fēng)格迎合本案小戶型客源層需求，營(yíng)造輕松、活潑、溫馨、祥和的居住感覺(jué)。設(shè)計(jì)和施工難度相對(duì)較低。較多使用涂料，材料成本較低缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：同質(zhì)化傾向嚴(yán)重，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，易被替代，不利于本案打造具有區(qū)域影響力的定位THREE74THREE75THREE優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：建筑色彩凝重、渾厚，凸顯高貴和品位，有利于本案打造地標(biāo)樓盤(pán)，區(qū)域影響力較大，同時(shí)也有助于本案的快速去化和品牌建設(shè)。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：對(duì)設(shè)計(jì)要求較高，多使用面磚和石材，材料成本較高，且施工難度大，施工周期長(zhǎng)

39、較適用于本案所在區(qū)域?qū)W陸風(fēng)情的青睞較適用于本案所在區(qū)域?qū)W陸風(fēng)情的青睞7677結(jié)論：結(jié)論：1、以比較競(jìng)品的綜合評(píng)估價(jià) 格作為項(xiàng)目當(dāng)前市場(chǎng)的基 準(zhǔn)價(jià)格P02、通過(guò)市場(chǎng)的年增長(zhǎng)幅度系 數(shù)i，預(yù)判產(chǎn)品上市預(yù)售時(shí) 的價(jià)格 2007.42007.102008.62009.3現(xiàn)在年.月前期6-8個(gè)月結(jié)構(gòu)封頂6-8個(gè)月9-12個(gè)月交竣工獲準(zhǔn)預(yù)售獲準(zhǔn)預(yù)售上市價(jià)格上市價(jià)格交房入住交房入住購(gòu)房者的價(jià)值訴求購(gòu)房者的價(jià)值訴求競(jìng)品價(jià)格競(jìng)品價(jià)格綜合評(píng)估綜合評(píng)估P0P6號(hào)線開(kāi)通價(jià)值點(diǎn)提煉價(jià)值點(diǎn)提煉新市鎮(zhèn)雛形形成品牌價(jià)值GDP的增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展市政建設(shè)的完善城市家庭的建設(shè)人民幣升值增長(zhǎng)幅度系數(shù)增長(zhǎng)幅度系數(shù)FOUR78比較

40、內(nèi)容權(quán)重東源名都 春江花悅園 綠地崴廉公寓幸福小鎮(zhèn)仁恒家園高橋新城連城新苑證大家園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段配套地段位置10%110%0.989.8%0.959.5%0.929%0.99%0.858.5%0.929.2%1.111%規(guī)劃配套支撐力度 10%0.9 9.00%0.99.00%0.99.0%0.99.0%0.959.50%0.99.00%0.95 9.50%1.111.0%交通條件與交通主干道距離5%0.9 4.5%0.94.5%0.954.75%15%15%0.94.5%0.

41、95 4.75%15%與軌道交通距離15%0.85 13%0.8513%0.88 13.20%0.88 13.20%1.1517.3%0.913.5%0.95 14.25%1.1517.3%建筑規(guī)模15%1.1 16.5%0.913.5%1.116.5%1.05 15.75%0.913.5%0.9514.3%0.92 13.8%1.218%產(chǎn)品品質(zhì)品牌知名度5%0.92 4.6%0.94.5%1.155.75%1.155.8%1.26%0.954.8%0.94.5%1.212%戶型設(shè)計(jì)10%0.95 9.5%1.111%1.111%1.111%1.212.0%0.99%1.111%1.212%

42、立面風(fēng)格特色5%0.954.75%0.94.5%15%0.94.5%1.15.5%0.94.5%0.95 4.75%15%景觀環(huán)境外部景觀10%0.99%0.99%110%110%0.99%0.858.5%0.99%0.99%小區(qū)內(nèi)部景觀5%0.9 4.5%0.94.5%0.954.75%0.984.9%1.26%0.94.5%0.984.9%0.954.75%主題提煉10%0.99%0.929.2%0.959.5%110%0.959.5%0.99%0.989.8%0.959.5%合計(jì)100%94.1%92.25%98.95%98.30%102.25%90%95.45%108.5%最近成交均價(jià)

43、730085008300780010000710080009800本案價(jià)格推算=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)A權(quán)重+以項(xiàng)目H為參考的定價(jià) H權(quán)重根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格擬合，本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平應(yīng)該在本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平應(yīng)該在85008500元元/平方米左右平方米左右FOUR79目前區(qū)域內(nèi)在售的聯(lián)排別墅產(chǎn)品較少，已銷(xiāo)售的可作為價(jià)格參考以幸福小鎮(zhèn)為主，其主力面積段為200-210平米左右，與本項(xiàng)目建議相近。價(jià)格參考：價(jià)格參考：150%150%以擬和出本項(xiàng)目公寓現(xiàn)實(shí)價(jià)值為基礎(chǔ)，按目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目別墅產(chǎn)品與公寓產(chǎn)品的價(jià)值比，預(yù)判本項(xiàng)目聯(lián)排別墅的現(xiàn)實(shí)價(jià)格在本項(xiàng)目聯(lián)排別墅的現(xiàn)實(shí)價(jià)格在12800元元/平方米

44、平方米左右。FOUR80年均復(fù)合增長(zhǎng)率年均復(fù)合增長(zhǎng)率年份 2006年1季度 2007年1季度季度價(jià)格(元/平米)7672.3 8062.9高行住宅價(jià)格年均復(fù)合增長(zhǎng)率=（8062.9/7672.3）（1/1.25）-1=4%(預(yù)計(jì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)間為2008年6月至2010年12月，取銷(xiāo)售均價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年8月，距離現(xiàn)行定價(jià)時(shí)點(diǎn)28個(gè)月，采納年平均復(fù)合增長(zhǎng)率)公寓產(chǎn)品定價(jià)公寓產(chǎn)品定價(jià)項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)為8500（14%）28/12=元/m2聯(lián)排別墅產(chǎn)品定價(jià)聯(lián)排別墅產(chǎn)品定價(jià)項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)為12800（14%）28/12=元/m2由于本項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售完畢 預(yù)計(jì)要2-3年時(shí)間，而區(qū)域市 場(chǎng)的價(jià)格在未來(lái)

45、的一段時(shí)間內(nèi) 必然有一定的變化，因此就需 要我們運(yùn)用客觀的、科學(xué)的方 法和手段來(lái)對(duì)未來(lái)的價(jià)格走勢(shì) 作出合理的預(yù)測(cè)。由此我們選 擇使用高行房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)合 年均增長(zhǎng)率來(lái)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)在未 來(lái)幾年內(nèi)的價(jià)格做出科學(xué)的預(yù) 估。(以之前列出的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 為價(jià)格參考樣本,去除了區(qū)域 極端最高價(jià)格仁恒家園)FOUR81土地成本土地成本 建筑成本建筑成本 其它成本其它成本 總成本總成本凈營(yíng)業(yè)額凈營(yíng)業(yè)額銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售稅金銷(xiāo)售稅金及附加及附加假設(shè)前提：08年6月入市銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期2.5年，整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作周期約3.5年。3投資回報(bào)：相對(duì)較低的投資回報(bào)3開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：2008年市場(chǎng)90平米以下公寓產(chǎn)品大量進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)同

46、質(zhì)化嚴(yán)重3銷(xiāo)售難度：產(chǎn)品缺乏差異化，純粹依靠戶型變化形成差異化難度大，對(duì)于銷(xiāo)售形成一定難度2品牌形象：?jiǎn)我换a(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)度較高，難以與項(xiàng)目品牌定位相一致投資回報(bào)率約投資回報(bào)率約9.58%9.58%FOUR824投資回報(bào)：相對(duì)較優(yōu)的投資回報(bào)3開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：同樣存在90以下同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)4銷(xiāo)售難度：差異化情景公寓和聯(lián)排會(huì)有效的打開(kāi)市場(chǎng)，但有可能導(dǎo)致建筑密度偏高4品牌形象：多產(chǎn)品線組合易于提升項(xiàng)目品質(zhì)并逐步樹(shù)立品牌知名度土地成本土地成本 建筑成本建筑成本 其它成本其它成本 總成本總成本凈營(yíng)業(yè)額凈營(yíng)業(yè)額銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售稅金銷(xiāo)售稅金及附加及附加投資回報(bào)率約投資回報(bào)率約9.9%9.9%假設(shè)前提：08年6月入市銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期2.5年，整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作周期約3.5年。FOUR83投資回報(bào)投資回報(bào)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)銷(xiāo)售難度銷(xiāo)售難度品牌效果品牌效果社區(qū)形象社區(qū)形象效益好效益好效益差效益差綜合比較待選方案在投資回報(bào)、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售難度、品牌形象等方面的效益等因素我司認(rèn)為：FOUR8485