《某地產(chǎn)商業(yè)街項目營銷策劃方案》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《某地產(chǎn)商業(yè)街項目營銷策劃方案（87頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、營銷策劃方案營銷策劃方案 我們本著“專業(yè)、敬業(yè)專業(yè)、敬業(yè)”的企業(yè)精神，“為為客戶創(chuàng)造專業(yè)價值客戶創(chuàng)造專業(yè)價值”的服務理念，致力于為客戶提供專業(yè)價服務。同世飛天的使命同世飛天的使命目錄目錄o第一部分：市場背景分析第一部分：市場背景分析o第二部分：項目概況及第二部分：項目概況及SWOT分析分析o第三部分：項目商業(yè)定位第三部分：項目商業(yè)定位o第四部分：項目規(guī)劃布局第四部分：項目規(guī)劃布局o第五部分：項目招商及運營第五部分：項目招商及運營o第六部分：經(jīng)營收益預測第六部分：經(jīng)營收益預測o第七部分：第七部分：商場商場店鋪切割方案店鋪切割方案本案共分為七個部分：武漢地勢獨特，得“水”獨厚，又受水之隔。主城區(qū)被

2、長江、漢水自然分割，呈“三鎮(zhèn)鼎立”之勢。從傳統(tǒng)意義上來說，漢口是商業(yè)中心，漢陽是工業(yè)中心，武昌則是政治文化科技中心。經(jīng)過多年的培育和營造，武漢三鎮(zhèn)根據(jù)各自區(qū)域特點，已基本形成七大商圈的商業(yè)格局和不同特色的商務地產(chǎn)的分布現(xiàn)狀。一、項目市場分析一、項目市場分析q城市經(jīng)濟的發(fā)展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢頭，帶動了武漢及漢陽區(qū)各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強有力的經(jīng)濟支撐；q城市居民收入的提高，使居民總體消費水平、市場消費量日益增加，消費結構變化也愈加明顯。居民已由家庭消費模式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營結構的提升；一、項目市場分析一、項目市場分析q武漢城

3、市商業(yè)網(wǎng)點建設由原來的數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升，由單個開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展，形成多商圈的格局。q舊城改造的規(guī)劃建設給武漢商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機遇和商機。q隨著國際資本及機構的進駐，武漢的商業(yè)氛圍將全面提升，與金融環(huán)境變化關系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在武漢迎來快速發(fā)展時機。一、項目市場分析一、項目市場分析q銀行貸款政策的松動使武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的發(fā)展機會；q房地產(chǎn)市場整合速度加快，企業(yè)之間的強強聯(lián)合將成為武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律；q未來武漢市尤其是漢陽區(qū)房地產(chǎn)市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的些特征將逐步顯現(xiàn)，并保持一定的增長速度。一、項目市場分析一、項目市場分析 商圈名稱主要商業(yè)網(wǎng)

4、點解放大道商圈武漢廣場、世貿(mào)廣場、武漢商場、莊勝崇光百貨、工貿(mào)家電等建設大道商圈新世界百貨等中山大道商圈大連萬達商業(yè)廣場、王府井百貨、大洋百貨、新世界時尚廣場、中心百貨、太平洋購物廣場等中南商圈中南廣場、中南商業(yè)大樓、世紀中商、家樂福等珞喻商圈亞貿(mào)廣場、群光廣場、魯巷廣場、武商量販珞喻店、易初蓮花等徐東商圈徐東平價廣場、銷品茂、麥德龍、中百倉儲梨園店、百安居、工貿(mào)家電等鐘家村商圈漢陽商場、中商21世紀購物中心、家樂福、國美等一、項目市場分析一、項目市場分析：武漢市已形成以解放大道、中山等為主的“多商圈”分布格局。武漢商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量眾多，主要分布在漢口和武昌兩大區(qū)域，尤以漢口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點分布眾多

5、、零售企業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最多、零售額最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。目前武漢商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場份額已趨于飽和，競爭較為激烈，品類同質(zhì)化嚴重。一、項目市場分析一、項目市場分析 國內(nèi)外各類百貨零售業(yè)態(tài)（主要是現(xiàn)代百貨、大型綜超）知名商號挾強大的資本、管理、物流優(yōu)勢進駐武漢商業(yè)市場，極大促進武漢商業(yè)市場繁榮發(fā)展同時，使武漢商業(yè)市場的競爭日益加??；專業(yè)市場、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場生力軍，不斷搶占大型商場市場份額；綜合性購物中心將成為武漢消費市場發(fā)展的主要方向。二、二、二、二、q地處武漢市兩個市級商圈之一漢陽“鐘家村商圈”，漢陽大道與鸚鵡大道交匯處，屬于武漢三鎮(zhèn)中心

6、區(qū)域；q項目集購物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務、住宅為一體的綜合性建筑體；q總用地面積：24183.46，地上總建筑面積137600，其中商業(yè)面積43500，停車位511個，容積率：5.70，綠化率：15.50%，建筑密度49.60%，綠化面積3753.92。二、二、項目項目SWOT分析分析StrengthsSWOT分析WeaknessOpportunityThreat二、二、q 項目扼城區(qū)進入良鄉(xiāng)的要道，物流車流交通便利，客流的易達性能好，輻射范圍大；開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟實力與良好的社會資源；項目商業(yè)總建筑面積4萬余平方米，在本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢明顯；地處良衛(wèi)星城的新區(qū)長陽鎮(zhèn)，市場范圍東

7、可輻射六里橋，西可輻射良鄉(xiāng)，商圈市場影響范圍廣；周邊多個住宅小區(qū)已建成或正在建成，今后有一定的商業(yè)購買消費力，有利于形成核心商圈；二、二、良鄉(xiāng)屬于京郊衛(wèi)星城，與北京城區(qū)商業(yè)市場相比落后，項目周邊缺少應有的消費居民、商業(yè)基礎和商業(yè)氛圍；開發(fā)商在項目前期對商業(yè)缺少充分的考慮和專業(yè)設計；物業(yè)為狹長底商，進深不足，影響商業(yè)的招商和經(jīng)營；本項目屬于綜合建筑體，整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分。二、二、q 良線作為北京城市建設與發(fā)展的重點區(qū)域，已逐漸顯示出了強勁發(fā)展勢態(tài)，為項目提供了良好的成長空間；周邊區(qū)域的發(fā)展帶來居民數(shù)量的增長和居民收入的提高，為項目提供了充足的潛在消費群體和市場機會；周邊缺少大型和有

8、檔次的商業(yè)項目，商業(yè)競爭壓力小，項目發(fā)展空間；二、二、q 項目的商業(yè)部分尚未全面啟動，其規(guī)劃、定位、招商等還有充分的選擇空間；城市區(qū)域商業(yè)化建設進程加快，使土地和商業(yè)物業(yè)價值不斷升值；北京各類商業(yè)積極拓展京郊網(wǎng)點，發(fā)展連鎖，招商資源相對豐富。二、二、q 北京市商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈；商業(yè)投資者因日漸理性而對投資更加謹慎，風險意識加強；前期的市場消費力不足，投資店鋪壓力較大，影響項目的投資銷售；項目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時日，使項目市場 培育期增長。三、三、社區(qū)商業(yè)休閑中心社區(qū)商業(yè)休閑中心 時尚店三、三、功能類別功能類別服務內(nèi)容服務內(nèi)容購物化妝品、個人護理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等

9、時尚休閑服飾、皮具箱包、針織內(nèi)衣等精品店百元小商品街動感服飾、飾品、鐘表眼鏡等超市日用生活百貨、食品、副食品等KTV、酒吧、院線、電玩、兒童樂園、康體休閑、運動健身、網(wǎng)吧、休閑書吧等休閑、娛樂餐飲特色餐飲、中西快餐、中高檔餐飲、咖啡、茶樓等社區(qū)服務電信、電訊、銀行、郵政、干洗、婚紗、沖印攝影、美容美發(fā)、藥品超市、糕點屋及其它社區(qū)服務等。三、三、q“倒金子塔倒金子塔”式布局結構：式布局結構：樓層 經(jīng)營區(qū)域面 經(jīng)營品類備注東區(qū) F1精品館 5100 金銀珠寶、化妝品、男女皮鞋、箱包、男女服飾 不含1F臨街店鋪（2600）F 2-3生活超市 16400 生活日常用品、小百貨等物業(yè)持有或整售(不含2F

10、門市店)F4時尚流行館8800飾品、時尚服飾、百元商品城、風味小吃城、電玩城、美容院等 業(yè)主自營 西邊步 行街 F1-2品牌店5000名品專業(yè)店、中西快餐等 業(yè)主自營F3餐飲、娛樂、2700 餐飲、茶藝、KTV、院線等業(yè)主自營四、四、q說明：說明：商場的垂直功能布局以形式體現(xiàn)。充分將客流聚集在二、三層，通過各樓層手扶、垂直梯等向上、下兩層及步行街分流，保證顧客資源的充分共享和合理引導。一層精品館：商品定位中高檔，消費群體主要面向中高端群體。要求商裝的色彩典雅、燈光明亮、檔次上乘，各店鋪布局上采用店中店形態(tài)，可以最充分地保證商場的整體形象。四、四、q說明：說明：二、三層生活超市：引進強勢生活超市

11、進駐，一則滿足周邊市民的日常生活消費需求，為大眾服務；二則通過其強大的聚客力為項目帶來充足的客源。四層時尚流行館：“百元商品城”在經(jīng)營上突出的特征，小、動是對商品形態(tài)的定位，精是對其商品屬性的定位，廉是對其價格的定位，少、炫、酷是對其目標客層的定位，飾是對其經(jīng)營品類的概括。附以電玩城等業(yè)態(tài)組合，吸引更廣范圍的青少年消費群體、工薪階層和低收入人群，擴大本項目的目標客層。即突顯樓層的經(jīng)營特色，又是一樓經(jīng)營品類的延伸和補充，提升四樓的物業(yè)市場價值，擴大商場商鋪的銷售面積。西區(qū)商業(yè)步行街作為本項目建設規(guī)劃的亮點，其承載的功能以餐飲、休閑、娛樂等功能為主，形成本項目購物、休閑、娛樂、餐飲綜合服務消費空間

12、，更好滿足區(qū)域消費需求，豐富該區(qū)旅游市場。四、四、樓層品類規(guī)劃經(jīng)營面積備注F1精品館（7700）F1臨街店鋪：1600。業(yè)主自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理室內(nèi)部分：1、名品街4100；2、個人護理專業(yè)店：500；3、項目物業(yè)靠鐵路北區(qū)500規(guī)劃為網(wǎng)吧。業(yè)主自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理F2、F3生活超市（1.64萬）1、F2：7600；（其余1100規(guī)劃為門市店鋪）2、F3：8800。物業(yè)持有或整售租戶自主經(jīng)營管理F4時尚流行館(8800)1、百元商品街：4200；2、電玩：600；3、風味小吃城：3200；4、其他配套（如美容中心、休閑水吧等）：800。1、百元商品街業(yè)主自行經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理；2、電玩、風

13、味小吃城等物業(yè)持有或整售，自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理西區(qū)步行街F1-2品牌店（名品專業(yè)店、中西快餐等）：5000；1、項目西區(qū)靠鐵路北區(qū)13F擬規(guī)劃約15002000作為獨立餐飲店面；2、業(yè)主自營、自行管理3F餐飲、娛樂、休閑：2700。五、五、五、五、策略一：科學分類、合理配比；策略一：科學分類、合理配比；策略二：強勢品牌優(yōu)先策略二：強勢品牌優(yōu)先；策略三：放水養(yǎng)魚、低價引進策略三：放水養(yǎng)魚、低價引進；策略四：業(yè)態(tài)互補、資源共享；策略四：業(yè)態(tài)互補、資源共享；五、五、模式一：注冊成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司經(jīng)營管理公模式一：注冊成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司經(jīng)營管理公司，對商場實施全程經(jīng)營管理。司

14、，對商場實施全程經(jīng)營管理。模式二：注冊成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司，委托專業(yè)模式二：注冊成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司，委托專業(yè)公司參與經(jīng)營管理。公司參與經(jīng)營管理。七、七、。n 東區(qū)商鋪 1、一層商鋪建筑面積為3035為主；所占比例為60%；2030為輔；所占比例為30%；10以下及3560所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。2、其他各層，建筑面積為1015為主；所占比例為60%；1625為輔；所占比例為30%；10以下及3060所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價”為主。七、七、n 西區(qū)商鋪 二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進行切割

15、，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。n東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 在滿足經(jīng)營需求的基礎上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100150為主。七、七、n 西區(qū)商鋪 n 東區(qū)商鋪 n 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街“分零發(fā)售，產(chǎn)權商鋪”，合理控制總價與單價，提高銷售率是基本原則。遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進行銷售。在不違背臨街店鋪主題定位的基礎上，實現(xiàn)“高、寬、深”的設計理念，最大限度地提高利潤率。七、七、層總價一般控制在2040萬，盡量挖掘市場資源。首付款控制首付款不宜超過410萬元，降低投資門檻。n 東區(qū)商鋪 n 西區(qū)商鋪 n 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 遵循“租

16、價反推，合理定價”原則，總價一般控制在150萬200萬。遵循“黃金地段，黃金價位”的原則，不進行總價控制，按需定價，滿足貴賓級客戶。七、七、n 經(jīng)營群體的主要特征 1、機構特征：通訊、銀行、連鎖餐飲等主要鎖定東區(qū)的臨街店鋪。2、民營企業(yè)：娛樂、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3、個體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。n 個體投資者群體的主要特征 1、年齡結構：在3055歲之間，其中又以3545歲的投資者為主。2、職業(yè)結構政府人員、企業(yè)中上層領導、私營老板、國有企業(yè)員工、金領一族等。七、七、標準鋪位30銷售均價10000元總房價3010000=30萬元銀行貸款5成10年按揭貸款(首付

17、15萬元，貸款15萬元)租金收益租金收益率10年返租金額3萬元(30萬元10=3萬元)提前返租購房時返還3年租金9萬元實際首付款6萬元償還貸款10年15萬元貸款，月還款112.7215=1690.80元年還款1690.8012=20289.6元n 東區(qū)一層投資方式設計 七、七、n 投資者投資收益分析 租金收益每年收益3萬元，40年累計收益120萬元償還貸款后現(xiàn)金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計收益97110元(971110年=97110元)C、40年累計收益87.111萬元(3萬元30+97110元12.6萬元=87.11萬元)40年商鋪增值保

18、守估計增幅3倍，價值90萬元(303=90萬元)40年投資總收益177.111萬元（87.111萬元+90萬元=177.111萬元）八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關系 1、北京各建筑綜合體項目不同功能規(guī)模比例 八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關系 名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬m2）寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國貿(mào)寫字樓、公寓、酒店會展、商業(yè)5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心寫字樓、公寓酒店、商業(yè)23.235.3%15.5%6.5%30.4%東方廣場寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)8050.0%25.0%12.5%11.

19、3%賽特廣場寫字樓、酒店、商業(yè)9.531.3%16.3%30.4%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)2830.7%18.2%28.5%盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)21.930.1%32.0%21.5%燕莎中心寫字樓、公寓酒店、商業(yè)1613.1%13.0%16.7%40.6%八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 本項目規(guī)模比例關系如下 物業(yè)功能寫字樓酒店公寓和住宅商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）總規(guī)模規(guī)模（平方米）24646150005658045560137600規(guī)模比例 18%11%41%33%100.0%與北京七個項目相比，本項目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的規(guī)模規(guī)律。不僅如此，本項目注重住宅和

20、商業(yè)的比重與項目本身所在區(qū)域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 各產(chǎn)品功能互動關系分析 1、寫字樓功能特點整個建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營直接影響到酒店、商業(yè)的收益。2、酒店功能特點有酒店的建筑綜合體，寫字樓租金都較高。3、公寓功能特點其客群與寫字樓和商業(yè)客群在時間上形成互補，支撐商業(yè)經(jīng)營，并延長了商業(yè)的經(jīng)營時間。同時精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì)。4、商業(yè)功能特點為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來便利，且能夠擴大項目知名度，在市場中樹立高檔次的項目形象，有利于項目租金水平的提高。八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 酒店配套特點1、客群特點需

21、求特點是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務的水準，對配套的要求不是非常強烈。2、配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等。3、共享配套對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議、咖啡茶吧、美發(fā)店、大型中餐廳等設施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O施或是本項目的配套設施。八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 公寓配套特點 1、客群特點公寓為居家客群，長久居住，對公寓的配套、服務要求比較高。2、配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機構、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會所等。3、共享配套金融機構、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。七、七、。n 東區(qū)商鋪 1、一層商鋪建筑面積

22、為3035為主；所占比例為60%；2030為輔；所占比例為30%；10以下及3560所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。2、其他各層，建筑面積為1015為主；所占比例為60%；1625為輔；所占比例為30%；10以下及3060所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價”為主。七、七、n 西區(qū)商鋪 二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。n東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 在滿足經(jīng)營需求的基礎上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100150為主。七、七、n 西區(qū)商鋪 n 東區(qū)商鋪 n 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街“

23、分零發(fā)售，產(chǎn)權商鋪”，合理控制總價與單價，提高銷售率是基本原則。遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進行銷售。在不違背臨街店鋪主題定位的基礎上，實現(xiàn)“高、寬、深”的設計理念，最大限度地提高利潤率。七、七、層總價一般控制在2040萬，盡量挖掘市場資源。首付款控制首付款不宜超過410萬元，降低投資門檻。n 東區(qū)商鋪 n 西區(qū)商鋪 n 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 遵循“租價反推，合理定價”原則，總價一般控制在150萬200萬。遵循“黃金地段，黃金價位”的原則，不進行總價控制，按需定價，滿足貴賓級客戶。七、七、n 經(jīng)營群體的主要特征 1、機構特征：通訊、銀行、連鎖餐飲等主要鎖定東

24、區(qū)的臨街店鋪。2、民營企業(yè)：娛樂、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3、個體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。n 個體投資者群體的主要特征 1、年齡結構：在3055歲之間，其中又以3545歲的投資者為主。2、職業(yè)結構政府人員、企業(yè)中上層領導、私營老板、國有企業(yè)員工、金領一族等。七、七、標準鋪位30銷售均價10000元總房價3010000=30萬元銀行貸款5成10年按揭貸款(首付15萬元，貸款15萬元)租金收益租金收益率10年返租金額3萬元(30萬元10=3萬元)提前返租購房時返還3年租金9萬元實際首付款6萬元償還貸款10年15萬元貸款，月還款112.7215=1690.80元年還款1

25、690.8012=20289.6元n 東區(qū)一層投資方式設計 七、七、n 投資者投資收益分析 租金收益每年收益3萬元，40年累計收益120萬元償還貸款后現(xiàn)金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計收益97110元(971110年=97110元)C、40年累計收益87.111萬元(3萬元30+97110元12.6萬元=87.11萬元)40年商鋪增值保守估計增幅3倍，價值90萬元(303=90萬元)40年投資總收益177.111萬元（87.111萬元+90萬元=177.111萬元）八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關系 1、北京

26、各建筑綜合體項目不同功能規(guī)模比例 八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關系 名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬m2）寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國貿(mào)寫字樓、公寓、酒店會展、商業(yè)5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心寫字樓、公寓酒店、商業(yè)23.235.3%15.5%6.5%30.4%東方廣場寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)8050.0%25.0%12.5%11.3%賽特廣場寫字樓、酒店、商業(yè)9.531.3%16.3%30.4%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)2830.7%18.2%28.5%盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)21.930.1%32.0%21.5%燕莎中心寫字樓、公寓

27、酒店、商業(yè)1613.1%13.0%16.7%40.6%八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 本項目規(guī)模比例關系如下 物業(yè)功能寫字樓酒店公寓和住宅商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）總規(guī)模規(guī)模（平方米）24646150005658045560137600規(guī)模比例 18%11%41%33%100.0%與北京七個項目相比，本項目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的規(guī)模規(guī)律。不僅如此，本項目注重住宅和商業(yè)的比重與項目本身所在區(qū)域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 各產(chǎn)品功能互動關系分析 1、寫字樓功能特點整個建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營直接影響到酒店、商業(yè)的收益。2、酒店

28、功能特點有酒店的建筑綜合體，寫字樓租金都較高。3、公寓功能特點其客群與寫字樓和商業(yè)客群在時間上形成互補，支撐商業(yè)經(jīng)營，并延長了商業(yè)的經(jīng)營時間。同時精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì)。4、商業(yè)功能特點為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來便利，且能夠擴大項目知名度，在市場中樹立高檔次的項目形象，有利于項目租金水平的提高。八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 酒店配套特點1、客群特點需求特點是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務的水準，對配套的要求不是非常強烈。2、配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等。3、共享配套對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議、咖啡茶吧、美

29、發(fā)店、大型中餐廳等設施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O施或是本項目的配套設施。八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 公寓配套特點 1、客群特點公寓為居家客群，長久居住，對公寓的配套、服務要求比較高。2、配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機構、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會所等。3、共享配套金融機構、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 寫字樓配套特點 1、客群特點作為白領階層，他們需求主要集中在生活需求方面，實用性和形象并重，講求生活質(zhì)量。2、配套內(nèi)容公司的需求內(nèi)容具體包括公務宴請、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會議與報告、金融郵政服務、票務服務等

30、。員工需求包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。3、共享配套銀行、品牌快餐、咖啡酒吧、郵局、健身與通訊。八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 各產(chǎn)品類型配套功能需求 1、酒店配套需求 配套名稱前臺咖啡吧餐廳商務中心2、公寓配套需求 配套名稱美容、美體保健中心花店藥店、面包房超市配套名稱桑拿、淋浴健身房體操房兒童活動室圖書室配套名稱西餐廳休息廳球類運動室空中花園 1、寫字樓配套需求 配套名稱銀行會議室商務中心高檔餐廳配套名稱員工餐廳、郵局咖啡廳夜總會八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議將不同物業(yè)的商業(yè)配套需求，進行組合，最大限度的發(fā)揮本項目中商業(yè)物業(yè)的功能。1、酒

31、店可共享配套：咖啡吧、餐廳。2、公寓可共享物業(yè)：美容、美體、保健中心、花店、藥店、面包房、超市、桑拿、健身房、體操房、圖書室、西餐廳3、寫字樓可共享物業(yè)：銀行、高檔餐廳、員工餐廳、郵局、咖啡廳、夜總會。4、高檔俱樂部補充商業(yè)物業(yè)的不足，完善各產(chǎn)品類型配套功能的組合。n 各產(chǎn)品類型配套功能組合 八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議1、東部商業(yè)區(qū)實現(xiàn)全部購物和金融、通訊等部分商務功能功能。2、步行街實現(xiàn)咖啡廳、酒吧、娛樂功能。3、西部商業(yè)區(qū)實現(xiàn)中檔餐飲、小吃一條街、部分娛樂功能。4、高檔俱樂部實現(xiàn)康體、娛樂功能，包含健身房等；高級餐飲功能：以高級西餐為主，兼有最高檔中餐；會議功能：包含大規(guī)

32、模的會議廳及小會議室。n 共享商業(yè)配套的分布八、八、項目功能及配套建議項目功能及配套建議n 目標客戶 n 經(jīng)營方式 n 功能分類 1、康體娛樂功能：健身房、桑拿、臺球、保齡球、壁球、室內(nèi)網(wǎng)球場等；2、高級餐飲：以高級西餐為主，以及日本、韓國料理等，兼有最高檔中餐；3、會議功能：包含大規(guī)模的會議廳及小會議室；4、其它功能：根據(jù)特殊人群的特殊服務，提供一些特殊的空間；九、九、n“整體營銷策略”將“國際公寓、星G酒店、市G商圈和5A配套的綠色生態(tài)辦公區(qū)（EOD）”融為一體，以強調(diào)中天國際的恢弘與大氣，以中天國際的綜合性來塑造新武漢的城市景觀，以關鍵詞“中天國際”，以攜領之勢樹立整體形象。九、九、n“

33、未來營銷策略”昨日漢陽，“晴川歷歷漢陽樹,芳草萋萋鸚鵡州”。明日漢陽，“錦繡長江鸚鵡州，珠璣中天鐘家村”。以“錦繡長江”描繪漢陽未來，描繪中天國際的未來n“功能營銷策略”以功能的第一性使整個武漢為之瞠目。以告別空調(diào)與頂G品質(zhì)的嚴重背離，使整個武漢為之結舌。九、九、堯典中記載，敘述了帝堯當時制定歷法的情況。九、九、九、九、形成一個有效的貼合產(chǎn)品：漢陽武漢明天的高檔社區(qū)；有一定高度的市場推廣主題：中天國際武漢天元；因地制宜的高效率組合有效媒體高端媒體、高品質(zhì)、大篇幅的宣傳效果。包裝成一個好的樓盤產(chǎn)品、建立一支好的銷售隊伍、營造一個好的市場環(huán)境、設計一個好的推廣策略和形成一個好的項目管理體系及全員激

34、勵措施。九、九、整合資源除傳統(tǒng)媒體以外，充分利用發(fā)展商自身龐大的商戶資源、客戶資源，及政府資源、新聞資源、內(nèi)部資源進行多維度的宣傳與行銷，口碑渠道，事件行銷，及全員行銷方式進行立體傳播。n 建立制度 1、“全員獎勵制度”；2、“客帶客銷售獎勵制度”；3、VIP大客戶（團購）制度4、政府官員自動行銷管理制度；5、促銷獎勵制度九、九、價格優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：總價優(yōu)勢、首期優(yōu)勢、月供優(yōu)勢，以及單價優(yōu)勢和首期付款時間等方面。九、九、武漢市今年寫字樓大量面市，必須加強對市場空間與銷售渠道的深度開發(fā) n 行銷策略：直銷為主的行銷原則 盡快鎖定目標大客戶，了解目標客層投資需求，力爭以整售為主，配合廣

35、告宣傳主動上門直銷，深度挖掘潛在中、小型客戶。n 低首付的付款方式 中天國際推出“付二成貸八成”的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動獎金而貸款難的尷尬，從而降低首付壓力，有力促進售房。n 返租計劃 針對投資客戶，考慮到客戶收益，可考慮購房返租的手段，既分析清楚按揭年限與成數(shù)，結合市場租賃行情，代為出租。九、九、n 買房、租房送豪華大小會議室 其活動旨在考慮到小企業(yè)因辦公面積所限，會議室安排使用不便。買房客戶贈送一定時間的會議中心使用時段或頻次迎合其需要。n 買房租房送酒店套房 買房客戶贈送一年酒店套房免費使用次數(shù)（如每年10次），事先預約使用。n 免費室內(nèi)設計、菜單式裝修服

36、務 n以租代售方式（免息）九、九、n 整體銷控策略 n 各產(chǎn)品的銷控策略 1、“中天國際大廈”銷控策略：。2、“中天國際大酒店”銷控策略：3、“中天國際公寓”與“中天國際都市匯”銷控策略：4、“中天國際購物中心”銷控策略九、九、n 建議發(fā)行，業(yè)主（包括各種形態(tài)）人手一張，業(yè)主憑借該卡可以享受物業(yè)公司提供的所有免費服務，同時不同身份和形態(tài)的業(yè)主之間可以資源共享優(yōu)勢互補。傳統(tǒng)酒店式公寓提供各種服務，但大多限制在保姆式的洗衣、打掃和快遞等等。建議提供商務助理的服務，不僅包括收發(fā)傳真、復印，還包括提供鐘點式的秘書人員，可以跟隨SOHO外出聯(lián)系業(yè)務，同時做一些記錄和翻譯的工作 、中天國際內(nèi)涵 中天生活，

37、看得見、用得著、影響生活方式、擁有榮譽感的生活；中天企業(yè)、中天品牌、中天生活，三位一體。n 第一性和未來發(fā)展趨勢 1、第一性中天國際中天國際告別空調(diào)的頂告別空調(diào)的頂G品質(zhì)，武漢無同類。品質(zhì)，武漢無同類。2、未來性中天國際中天國際鐘家村、鸚鵡大道，武漢只有一個元點。鐘家村、鸚鵡大道，武漢只有一個元點。、不同的產(chǎn)品類型具有各自鮮明的賣點，在本項目中，必須將各產(chǎn)品類型的賣點提煉，形成總體的統(tǒng)一。以“中天國際大廈”為例，說明賣點提煉過程。中天國際生態(tài)寫字樓中天國際生態(tài)寫字樓n 極品物業(yè) 綠色、環(huán)保、節(jié)能的綜合運用高科技、智能化、人性化設備的配套呈現(xiàn)綠色植物、綠色建筑、綠色生活不一樣的客戶形態(tài)，一樣的皇

38、家服務體系 、n 集錦多元 可貸款可按揭的靈活付款，可租可售的多維物業(yè)；優(yōu)于儲蓄的兩大優(yōu)勢：可持續(xù)增值、可隨時取用；強于股票的三大利好：低風險性，高成長性，回報穩(wěn)定；值得投資的四要素：產(chǎn)權、可套現(xiàn)、歸屬感、固定資產(chǎn)。n 升級價值 辦公、酒店、豪宅、公寓、商業(yè)購物的多元業(yè)態(tài)；休閑步行街、精品世界、VIP會所的多元產(chǎn)品；名流商賈、中外機構、世界村落共生共存的多元人群；全產(chǎn)權式、使用權式、部分產(chǎn)權式的多元銷售方式。、n 星級服務 執(zhí)行“99+1”模式的新懶漢計劃；星級大堂、星級會所、星級辦公的“星”生活；業(yè)主的管家，顧客的助理，企業(yè)的后勤；換位思考，從“請消費者注意”到“請注意消費者”；、n 技術智

39、能 紅外線遙控安保系統(tǒng)，保障安全生活百分百；“指紋生活”上，“卡式生活”下，簡單才是硬道理；VOD點播、電子商務、遠程可視會議輕松“指點”；n 繼續(xù)發(fā)展 建筑是發(fā)展的，改進+引進，物業(yè)正無窮；服務是發(fā)展的，人性+個性，滿分不滿足；客戶是發(fā)展的，交流+溝通，生活起步走；“中天”是發(fā)展的，可持續(xù)合作，發(fā)展無極限；、n 第一階段媒體目標提升內(nèi)涵，引起關注 n 第三階段媒介目標加大力度，引導消費 n 第二階段媒介目標注重信息到達率，激發(fā)購買欲望 此階段是項目推廣開盤前進行宣傳造勢，以迅速提升中天國際的品牌內(nèi)涵為主要目的，擴大項目影響，引起目標客戶群的關注。此階段配合階段性銷售工作，以信息最大限度的到達

40、目標客戶群為主要目的，激發(fā)他們的租賃、購買欲望，形成租售市場的熱點。此階段為全面招租、銷售階段，針對目標客戶群體，注重宣傳推廣的深度和力度，注重達到既定目標客戶群的關注頻率，直接引導他們的消費行為。、n 廣告宣傳導入期 形象項目現(xiàn)場包裝主要商務和商業(yè)中心的高空看板新聞媒體炒作 n 廣告鞏固期 重點客戶群購買欲望地段功能品質(zhì)服務投資收益n 廣告加強期 硬廣告軟廣告與促銷策略的實施形成n 廣告消退期 實現(xiàn)銷售突破珍板優(yōu)惠 、n 中天國際大廈 1、主導廣告語“告別空調(diào)的5A級商務空間”2、輔助廣告語整層度身定制豪邁雋永360度空間有360度的商務社交生活；開間隨意分割自在實用給成長企業(yè)提供和500強

41、握手的機會。俊秀武漢，大氣辦公、n 中天國際公寓 1、主導廣告語中天國際公寓提前入駐武漢高檔社區(qū)。2、輔助廣告語只聽說點菜服務，沒想到 還有廚師“點播”，專屬的超快感。星級酒店服務空降武漢四星級的生活包廂侍者&保姆&管家&商務助理、1、主導廣告語：體驗五星級酒店公寓2、輔助廣告語三維住宅綜合體新武漢的“青年匯”我行我宿挑戰(zhàn)單身公寓產(chǎn)品極限“中天國際都市匯”的“100+1”全服務在“中天國際都市匯”，做多面人。一、一、產(chǎn)品類型面積（）單價（元/）銷售額（億元）住宅（中天國際公寓）4772048502.3152.315寫字樓（中天國際商務中心）2331658501.3641.364酒店（中天國際大

42、酒店）1822263001.1481.148公寓（中天國際都市匯）622152000.3230.323西區(qū)二、三層512060000.3070.307商業(yè)街和臨街店鋪5816250001.4541.454東區(qū)一層5100100000.5100.510東區(qū)四層880060000.5280.528合計7.9497.949 一、一、7.949億元億元 一、一、n 實際銷售目標總銷售期為18個月，其中商業(yè)銷售期為10個月，商務銷售期：18個月，住宅銷售期為12個月。1、銷售預約期：工作目標是項目推廣和客戶積累，時間4個月。2、開盤強銷期：其工作目標是全面實現(xiàn)銷售額的突破,時間4個月。3、銷售擴張期:其

43、工作目標是全面實現(xiàn)銷售的增長,時間7個月。4、掃尾清盤期:其工作目標是最大限度的提高銷售額,3個月。一、一、1、開盤強銷期，實現(xiàn)銷售目標30，銷售額為：2.385億元億元2、銷售擴張期，實現(xiàn)銷售額40%,銷售額為：3.180億元億元3、掃尾清盤期,實現(xiàn)銷售額15%,銷售額為：1.192億元億元 實際銷售目標（以15%為沉淀物業(yè)）：6.757億元n實際銷售目標n階段銷售目標200 年 月 日商業(yè)部分竣工2007年1月1日開盤項目開發(fā)節(jié)點實現(xiàn)銷售目標2.385億元2006年9月銷售實現(xiàn)目標銷售預約期項目銷售小組入駐2007年4月30日銷售擴張期2007年11月30日2008年3月1日銷售強銷期銷售清盤期實現(xiàn)銷售目標3.180億元實現(xiàn)銷售目標1.192億元 一、一、q本策劃案系我司工作人員在對武漢市商業(yè)市場進行調(diào)查后，結合我司豐富的實踐經(jīng)驗和貴司項目的具體情況，結合我司外圍專家的論證，分析討論而形成的。q 本報告只就貴司項目的項目定位、經(jīng)營收益分析、商場店鋪切割等方面進行闡述和分析，僅供貴司及有關部門決策參考之用。q本報告為可行性分析報告，在項目具體設計、開發(fā)、實施和運作當中，我司會依據(jù)項目和市場的具體情，進一步出具項目整體設計方案及項目具體實施方案等相關報告。