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1、土地儲備及土地儲備機(jī)構(gòu) 融資管理政策解讀,2012.12,主要內(nèi)容,一、土地儲備制度的產(chǎn)生和發(fā)展 二、土地儲備制度的運(yùn)行 三、土地儲備制度的重要作用 四、新政釋義 五、需要關(guān)注的問題,一、土地儲備制度的產(chǎn)生、發(fā)展,1996年，我國第一家土地儲備機(jī)構(gòu)上海市土地發(fā)展中心正式成立； 1997年，杭州、青島相繼建立了土地儲備制度； 1999年，國土資源部向全國推廣了杭州、青島兩市土地儲備的經(jīng)驗(yàn)； 2001年，國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號），明確提出： “為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購?fù)恋?/p>

2、，金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持”。 這是國務(wù)院文件第一次提出建立土地儲備制度，也是目前為止有關(guān)土地儲備的最高級別文件。,土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。 土地儲備工作的具體實(shí)施，由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。,一、土地儲備制度的產(chǎn)生、發(fā)展,2006年，國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知（國辦發(fā)2006100號）要求財(cái)政部門制定土地儲備資金財(cái)務(wù)管理辦法，國土部門制定土地儲備管理辦法； 2007年，財(cái)政部 國土資源部聯(lián)合下發(fā)了土地儲備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法（財(cái)綜200717號） ； 2

3、007年，國土資源部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合下發(fā)了土地儲備管理辦法（國土資發(fā)2007277號），對土地儲備制度作了系統(tǒng)性規(guī)定；,二、土地儲備制度的運(yùn)行,1.制定土地儲備計(jì)劃。 土地儲備機(jī)構(gòu)編制后，由國土、財(cái)政、人民銀行分支機(jī)構(gòu)審核，報(bào)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)。,3.土地前期開發(fā)。 “生地”變“熟地”的過程。進(jìn)行土地平整及通路、水、電、氣、暖等地塊必需的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。,2.土地儲備范圍。五類土地： 收購的土地（土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)）、 依法收回的國有土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理征轉(zhuǎn)手續(xù)的土地（政府或國土部門負(fù)責(zé)）； 其他依法取得的土地。,二、土地儲備制度的運(yùn)行,4.管護(hù)和臨時利用儲備土地。 管護(hù)主要為了

4、防止他人侵占、破壞儲備土地，造成新的權(quán)利糾紛。臨時利用主要有臨時出租土地及地上建筑、臨時改變用途的方式，收入應(yīng)按規(guī)定上繳財(cái)政。 5.供應(yīng)儲備土地。 供應(yīng)主體是市、縣國土部門，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)予配合。,三、土地儲備制度的重要作用,1.理清了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確保凈地出讓。 土地儲備尊重和保護(hù)了土地原權(quán)利人的權(quán)益，建立了正常的土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系。 2.增強(qiáng)了政府調(diào)控土地市場的能力。 政府通過土地儲備掌握了一定的實(shí)物土地， 能夠根據(jù)城市發(fā)展和市場需求，有計(jì)劃地 適時適量供應(yīng)土地，有效調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總 量、結(jié)構(gòu)和時序。 3.落實(shí)了城鄉(xiāng)規(guī)劃。 對邊角等特殊地塊無法改造時，可通過土地儲備方式落實(shí)規(guī)劃意圖。 4.促進(jìn)了土

5、地節(jié)約集約利用。,四、新政釋義,2012年11月5日，國土資源部 財(cái)政部 中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知（國土資發(fā)2012162號）正式下發(fā)。,四、新政釋義,通知的亮點(diǎn)： 建立土地儲備機(jī)構(gòu)名錄制 要求凈地收儲 核發(fā)融資規(guī)?？刂瓶?貸款期限上限調(diào)至五年 貸款用途可不對應(yīng)抵押土地,四、新政釋義,通知制定的背景： 隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，土地管理形式發(fā)生了較大變化，土地儲備制度運(yùn)行中遇到了新的情況和問題： 一是部分企業(yè)或政府融資平臺隨意借用土地儲備名義開展業(yè)務(wù)，對規(guī)范的土地儲備機(jī)構(gòu)造成影響。 二是土地儲備機(jī)構(gòu)貸款融資難度加大，土地儲備貸款政策繼續(xù)調(diào)整完善。 三是

6、部分地區(qū)土地儲備運(yùn)行不規(guī)范，儲備地塊入庫標(biāo)準(zhǔn)低，產(chǎn)權(quán)未完全理清；土地儲備資金使用不規(guī)范，資金監(jiān)管不到位，存在地方政府挪用土地儲備資金的問題。 上述問題亟需出臺政策措施，加以規(guī)范和管理。,四、新政釋義,國土資發(fā)2012162號文件的主要內(nèi)容。 全文共分六個部分。 一、加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)管理。 二、合理確定儲備土地規(guī)模結(jié)構(gòu)。 三、加強(qiáng)儲備土地前期開發(fā)管理。 四、加強(qiáng)土地收儲及管護(hù)工作。 五、規(guī)范土地儲備融資行為。 六、嚴(yán)格土地儲備資金管理。,四、新政釋義,通知的主要內(nèi)容： 1.加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)管理 建立土地儲備機(jī)構(gòu)名錄制。國土部門按照土地儲備管理辦法的規(guī)定進(jìn)行審核，符合以下5條標(biāo)準(zhǔn)的才可列入名錄：

7、1）事業(yè)單位：非企業(yè)、融資平臺公司； 2）隸屬國土資源主管部門； 3）具有獨(dú)立的法人資格：有正規(guī)的組織機(jī)構(gòu)代碼； 4）承擔(dān)本行政轄區(qū)土地儲備工作：有“三定方案”等證明文件，不包括開發(fā)區(qū)、各類新區(qū)等非正規(guī)行政區(qū)劃； 5）市、縣人民政府批準(zhǔn)成立：有市、縣（不含區(qū)）政府或機(jī)構(gòu)編制委員會的批準(zhǔn)文件；,四、新政釋義,通知的主要內(nèi)容： 1.加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)管理 國土資源部將在土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中增加土地儲備信息模塊，對列入名錄的土地儲備機(jī)構(gòu)的運(yùn)行情況進(jìn)行檢測監(jiān)管，并將相關(guān)信息與財(cái)政、銀行和銀監(jiān)部門共享。 列入名錄的土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)將納入儲備的土地、已供的儲備土地、儲備資金收支、各類融資貸償情況，及時在

8、系統(tǒng)中填報(bào)。,建立名錄制的主要目的是為了與其他融資平臺相區(qū)別，名錄以外的各類單位不得享受土地儲備的相關(guān)政策，銀行等金融機(jī)構(gòu)也不得向其發(fā)放土地儲備貸款。,四、新政釋義,通知的主要內(nèi)容： 2.合理確定土地儲備規(guī)模結(jié)構(gòu) 每年納入儲備的土地量，原則上控制在市、縣本級前三年平均年供應(yīng)的儲備土地量之內(nèi)。 合理調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu)。,四新政釋義,3、加強(qiáng)儲備土地前期開發(fā)管理 土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)組織開展對儲備土地的前期開發(fā)，為政府供應(yīng)“凈地”提供有效保障。 進(jìn)行道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，應(yīng)通過公開招標(biāo)方式選擇工程設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位，不得通過下設(shè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程建設(shè)。 有

9、下設(shè)或掛靠從事工程建設(shè)機(jī)構(gòu)的，必須與土地儲備機(jī)構(gòu)徹底脫鉤。,四、新政釋義,通知的主要內(nèi)容： 4.加強(qiáng)土地收儲及管護(hù)工作 一是納入儲備的土地必須產(chǎn)權(quán)清晰。土地機(jī)構(gòu)應(yīng)對土地取得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償（政府無償收回的除外）、土地權(quán)利（包括他項(xiàng)權(quán)利）等情況認(rèn)真核查。對取得方式不合規(guī)、補(bǔ)償不到位、土地權(quán)屬不清晰、未辦理土地登記手續(xù)、應(yīng)注銷而未注銷原土地登記手續(xù)、已設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利未依法解除的，不得納入土地儲備庫。 二是對納入儲備的土地采用自行管護(hù)、委托管護(hù)、臨時利用等方式進(jìn)行管護(hù)。建立巡查制度，對侵害土地權(quán)利的行為早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理。,四、新政釋義,通知的主要內(nèi)容： 5、規(guī)范土地儲備融資行為 財(cái)政

10、部門會同國土、人民銀行，根據(jù)土地儲備計(jì)劃，核定土地儲備機(jī)構(gòu)年度融資規(guī)模，實(shí)行年度融資規(guī)?？刂瓶ü芾?。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)融資前，應(yīng)對控制卡中已有融資額度進(jìn)行認(rèn)真核對，擬批準(zhǔn)的融資額度與本年度已發(fā)生的融資額度（含本年度貸款且已在本年度償還的部分）累計(jì)不得超過年度可融資規(guī)模。已達(dá)到年度可融資規(guī)模的土地儲備機(jī)構(gòu)，年內(nèi)不得進(jìn)行新的融資。,XXX億元,四、新政釋義,通知的主要內(nèi)容： 5、 規(guī)范土地融資行為 合理確定貸款期限，最長不超過五年。 貸款用途可不對應(yīng)抵押土地的相關(guān)補(bǔ)償、前期開發(fā)等業(yè)務(wù)，但貸款使用必須符合土地儲備資金使用范圍，不得用于城市建設(shè)及其他與土地儲備業(yè)務(wù)無關(guān)的項(xiàng)目。【“城市建設(shè)”不包括儲備地

11、塊內(nèi)的通路、水、電、氣、暖及平整工程】,四、新政釋義,通知的主要內(nèi)容： 5.規(guī)范土地儲備融資行為,儲備土地不得為土地儲備機(jī)構(gòu)以外的企事業(yè)法人融資擔(dān)保。,國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見（國土資發(fā)2012134號） 規(guī)定，列入名錄的土地儲備機(jī)構(gòu)方可申請儲備土地登記、申領(lǐng)土地使用證。 經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)清晰、申請資料齊全的儲備土地，可辦理登機(jī)，核發(fā)國有土地使用證。,四、新政釋義,通知的主要內(nèi)容： 5、規(guī)范土地儲備融資行為,儲備土地等級的使用權(quán)類型統(tǒng)一確定為“其他（政府儲備）”； 登記的用途依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定，能夠細(xì)化到土地利用現(xiàn)狀分類二級類的，應(yīng)當(dāng)按二級類填寫。,四、新政釋義,通知的

12、主要內(nèi)容： 5.規(guī)范土地儲備融資行為,土地利用現(xiàn)狀分類： 12個一級類， 57個二級類。,四、新政釋義,通知的主要內(nèi)容： 5、規(guī)范土地儲備融資行為,儲備土地須具有合法的土地使用證，方可用于儲備抵押貸款。,四、新政釋義,通知的主要內(nèi)容： 6、嚴(yán)格土地儲備資金管理制度 現(xiàn)有的規(guī)定：土地儲備管理辦法、土地儲備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法、土地儲備資金會計(jì)核算辦法 土地儲備資金實(shí)行?？顚Ｓ?。 土地儲備資金使用范圍。四項(xiàng)支出 （一）征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的土地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。 （二）前期土地開發(fā)費(fèi)用。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及

13、的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。 （三）貸款利息支出。 （四）經(jīng)同級財(cái)政部門批準(zhǔn)的與土地儲備有關(guān)的其他費(fèi)用。,四、新政釋義,通知主要內(nèi)容 6、嚴(yán)格土地儲備資金管理 加強(qiáng)國有土地收益基金的落實(shí)和管理，按規(guī)定比例計(jì)提，用于土地儲備。 建立的依據(jù)：國發(fā)200115號。 計(jì)提基數(shù)：繳入地方國庫的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款。 計(jì)提比例：由省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府確定，并報(bào)送財(cái)政部和國土資源部備案。 管理方式：實(shí)行分賬核算。 使用方向：用于土地收購儲備，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗

14、補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及前期土地開發(fā)支出。 【國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知（國辦發(fā)2006100號）：國有土地收益基金，是從國有土地使用權(quán)出讓收入提取的專項(xiàng)政府性基金。土地收益基金是為完善土地儲備制度，避免地方政府“寅吃卯糧”的短期行為，以對土地開發(fā)和使用進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃而設(shè)立的專項(xiàng)政府性基金，由土地儲備中心進(jìn)行統(tǒng)一管理。】,小 結(jié),土地儲備融資貸款： 1.名錄：必須在國土資源部發(fā)布的土地儲備機(jī)構(gòu)名錄中。 2.有證：抵押土地，有符合條件的國有土地使用證。 3.有卡：有財(cái)政部門核準(zhǔn)的年度融資規(guī)模控制卡，本次融資及年內(nèi)累計(jì)不超過上限。 4.時限：不超過五年。 5.用途：可不對應(yīng)抵

15、押土地的相關(guān)補(bǔ)償、前期開發(fā)等業(yè)務(wù)。,五、需要關(guān)注的問題,1.地方債務(wù)問題： 2010年底，全國省、市、縣三級地方政府性債務(wù)共計(jì)10.71萬億元人民幣，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的6.71萬億元。其中有2.55萬億元地方政府承諾用土地出讓收入作為償債來源。2011年到期需償還2.6萬億，2012年到期需償還的1.8萬億元。,地方融資平臺公司的部分債務(wù)，地方政府雖無明確承諾用土地出讓收入作為償債來源，但實(shí)際上仍需通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓予以償還。,五、需要關(guān)注的問題,2.房地產(chǎn)市場的走向： 今年前三季度出現(xiàn)三種變化。 一是土地供應(yīng)量有所回升，房地產(chǎn)用地和住房用地總體穩(wěn)定。 二是住宅地價(jià)基本穩(wěn)定，同比增幅持續(xù)放

16、緩，環(huán)比增速略有回升。 三是土地市場交易仍呈偏冷態(tài)勢，土地供應(yīng)中流標(biāo)流拍多于去年。,五、需要關(guān)注的問題,3.國家關(guān)于融資平臺管理的相關(guān)政策： 一條主線：國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知（國發(fā)201019號）。 三個聯(lián)合：財(cái)政部、發(fā)改委、人行、銀監(jiān)會關(guān)于貫徹國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知相關(guān)事項(xiàng)的通知（財(cái)預(yù)2010412號）； 財(cái)政部、發(fā)改委、人行、銀監(jiān)會關(guān)于下發(fā)融資平臺公司債務(wù)清理核實(shí)情況表的通知（財(cái)預(yù)2010429號）； 財(cái)政部、發(fā)改委、人行、銀監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步做好地方政府融資平臺公司名錄及債務(wù)余額核實(shí)工作的通知（財(cái)預(yù)2010525號）。 地方政府債券

17、：2009年地方政府債券預(yù)算管理辦法 （財(cái)預(yù)200921號）；2012年地方政府自行發(fā)債試點(diǎn)辦法 （財(cái)庫201247號）（上海、浙江、廣東、深圳）。 國家加強(qiáng)了對融資平臺公司的融資管理和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等的信貸管理，收緊了融資平臺公司的融資渠道。,五、需要關(guān)注的問題,密切關(guān)注三方面的形勢對土地儲備產(chǎn)生的影響： 1.到期債務(wù)償還壓力很可能傳導(dǎo)到儲備，地方政府要求增加儲備土地供應(yīng)規(guī)模。 2.儲備土地特別是用于房地產(chǎn)的土地，供應(yīng)時可能面臨市場接受度不高、地價(jià)水平不高的問題。 3.一些地方融資平臺公司因融資不暢產(chǎn)生資金缺口，地方政府可能將儲備土地以不同渠道交給融資平臺公司用于融資。,土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)注意兩點(diǎn)： 1.堅(jiān)持土地儲備資源管理的各項(xiàng)制度，嚴(yán)格執(zhí)行“收支兩條線”，嚴(yán)格按照規(guī)定范圍使用土地儲備資金。 2.堅(jiān)持土地儲備貸款?？顚Ｓ迷瓌t，不得用于其他用途，嚴(yán)格執(zhí)行土地儲備機(jī)構(gòu)不得以任何方式為第三方提供擔(dān)保的規(guī)定。,祝各位工作順利！ 謝謝！,