《凈月項(xiàng)目可行性分析報(bào)告.doc》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《凈月項(xiàng)目可行性分析報(bào)告.doc（63頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 長春凈月開發(fā)區(qū)長春凈月開發(fā)區(qū) 月潭明珠花園項(xiàng)月潭明珠花園項(xiàng) 目目 可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 東北區(qū)域事業(yè)部東北區(qū)域事業(yè)部 20102010 年年 5 5 月月 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 I 目目 錄錄 1 1 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況 1 1 1 1 地理位置 1 1 2 規(guī)劃指標(biāo) 2 1 3 土地現(xiàn)狀與交地條件 2 1 4 項(xiàng)目背景 4 2 2 全市宏觀經(jīng)濟(jì)概述全市宏觀經(jīng)濟(jì)概述 5 5 2 1 城市概況 5 2 2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 6 2 3 城市規(guī)劃 9 3 3 全市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概述全市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概述 1212 3 1 房地產(chǎn)行業(yè) 12 3 2 房地產(chǎn)市場(chǎng) 13 4 4

2、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 1919 4 1 凈月區(qū)概況 19 4 2 社會(huì)經(jīng)濟(jì) 20 4 3 重點(diǎn)項(xiàng)目介紹 21 4 4 發(fā)展規(guī)劃 21 4 5 小結(jié) 24 5 5 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2424 5 1 市場(chǎng)整體特征 24 5 2 區(qū)域總體市場(chǎng)走勢(shì) 25 5 3 區(qū)域土地出讓市場(chǎng)概述 25 5 4 區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目概述 含別墅與商鋪等產(chǎn)品 26 5 5 典型項(xiàng)目介紹 29 6 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃 3535 6 1 說明 35 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 II 6 2 開發(fā)策略和開發(fā)順序 35 6 3 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 36 6 4 成本控

3、制策略 37 6 5 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 37 6 6 經(jīng)營銷售計(jì)劃 41 6 7 重要節(jié)點(diǎn)安排 43 7 7 項(xiàng)目投資收益分析項(xiàng)目投資收益分析 4444 7 1 測(cè)算假設(shè)條件 44 7 2 成本控制 44 7 3 項(xiàng)目融資計(jì)劃 46 7 4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 46 7 5 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià) 52 7 6 無抵稅發(fā)票條件下的整體效益評(píng)價(jià) 52 8 8 綜合分析與建議綜合分析與建議 5353 8 1 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及對(duì)策 53 8 2 地塊 SWOT 分析 56 8 3 結(jié)論與建議 58 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 1 1 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況 1 11 1 地理位置地理位置

4、 本項(xiàng)目行政隸屬于長春凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 位于長春凈月潭國家森林公園的 西側(cè) 北側(cè)為長影世紀(jì)城和長春輕軌一號(hào)線始發(fā)站 西側(cè)為在建的保利歌劇院 與吉林省三館 文化館 展覽館 科技館 區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境優(yōu)美 旅游資源豐 富 市政設(shè)施完善 交通條件便捷 是長春乃至吉林省一個(gè)集生態(tài)涵養(yǎng) 文化 休閑 高尚宜居 高端產(chǎn)業(yè)于一體的生態(tài)型現(xiàn)代新城和高端物業(yè)聚集區(qū)域 本項(xiàng)目距長春市人民政府所在地約 9 公里 距凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)約 1 8 公里 距長春市人民廣場(chǎng)中心商圈約 15 公里 距長春火車站約 20 公里 距離 長春龍嘉機(jī)場(chǎng)約 25 公里 距長春凈月潭國家森林公園正門入口處約 2 8 公里 圖 1 1 項(xiàng)目區(qū)位

5、圖 宗地四至 東至凈月大街 南至規(guī)劃凈月甲一路 西至規(guī)劃路 北至丁二十二路 圖 1 2 項(xiàng)目四至圖 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 1 21 2 規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo) 本項(xiàng)目包含三個(gè)地塊 分別為凈月 02036 1 號(hào)地塊 凈月 02036 2 號(hào)地塊 凈月 164 4 號(hào)地塊 其中 1 號(hào)地塊為商業(yè)用地 2 號(hào) 4 號(hào)地塊為商住用地 規(guī)劃限高 18 米 具體指標(biāo)如下 表 1 1 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 地塊編號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地性質(zhì)用地面積 用地面積 m2 m2 容積率容積率土地年限土地年限 02036 102036 1 商業(yè)服務(wù)業(yè) 201264 50 1 20 40 年 02036

6、202036 2 住宅用地 商服 320851 30 1 10 50 年 164 4164 4 住宅用地 商服 335571 40 1 10 50 年 小計(jì)小計(jì) 857687 20 1 10 特別說明 上海協(xié)捷建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所于 2010 年 1 月提交了一份 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方 案 將容積率做足 據(jù)此統(tǒng)計(jì) 該項(xiàng)目的總建筑面積為 963582 37963582 37m2 根據(jù)長春凈月經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃局于 2010 年 1 月 23 日對(duì)目標(biāo)公司提交的規(guī)劃設(shè) 計(jì)方案的書面報(bào)批意見 該項(xiàng)目三塊土地的容積率均不得低于 1 0 但按照 長春操作的慣例 該項(xiàng)目報(bào)批 0 73 的容積率完全可行 需目標(biāo)公司協(xié)助報(bào)

7、批 通過對(duì)凈月區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)研 及對(duì)不同容積率下產(chǎn)品組合的投資 收益測(cè)算 綜合得出 商業(yè)部分的容積率為 1 2 住宅部分的容積率為 0 73 時(shí) 項(xiàng)目品質(zhì)才能達(dá)到最佳化 項(xiàng)目利潤方可實(shí)現(xiàn)最大化 據(jù)此統(tǒng)計(jì) 該項(xiàng)目的規(guī)劃總建筑面積 720705720705 可售面積 718800 其中 住宅部分 477300 商業(yè)部分 241500 1 31 3 土地現(xiàn)狀與交地條件土地現(xiàn)狀與交地條件 1 3 1 宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀 宗地內(nèi) 有約 10 處未動(dòng)遷的農(nóng)家小院和兩排高力項(xiàng)目部臨時(shí)辦公房 現(xiàn) 狀為平房 林地 果園和荒地 宗地四至用圍擋圍隔 項(xiàng)目東南角為原始森 林 地塊內(nèi)部地形呈南北高 中間低 東邊高

8、西邊低 最大高差約 38 3 米 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 1 3 2 承諾交地狀況和交地時(shí)間承諾交地狀況和交地時(shí)間 1 土地現(xiàn)狀 截止到 2010 年 3 月 15 日 1 號(hào)地塊內(nèi)有 4 戶未拆遷 其中 3 戶無證 2 號(hào) 4 號(hào)地塊內(nèi)有 11 戶未拆遷 其中 3 戶無證 2 土地交付預(yù)估 長春市土地儲(chǔ)備中心與凈月區(qū)管委會(huì)承諾在 2010 年 4 月底前凈地交付 由凈月區(qū)管委會(huì)拆遷完畢后交地 交地責(zé)任人為凈月區(qū)管委會(huì) 1 3 3 前期市政狀況前期市政狀況 道路 項(xiàng)目周邊東西向道路主要有丁二十二路 南北向主要道路為凈月大街 長雙公路 另外 勁松街和凈月甲一路為規(guī)劃道路

9、 動(dòng)工修建時(shí)間待定 管線 a 污水 已至紅線外 b 雨水 已至紅線外 c 自來水 已至紅線外 d 中水 需自行建設(shè)中水回用設(shè)施或按長春市環(huán)保局繳費(fèi)辦理異地建設(shè) e 電力 按長春市電業(yè)局規(guī)定地埋線纜按建筑面積收取配套費(fèi) f 燃?xì)?已至紅線外 g 電信 已至紅線外 h 熱力 已至紅線外 場(chǎng)地 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 宗地僅有約 15 戶居民尚未拆遷 可快速實(shí)現(xiàn)凈地 風(fēng)險(xiǎn) 無 1 41 4 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 1 4 1 收購收購價(jià)格價(jià)格 現(xiàn)階段 江蘇高力集團(tuán)擬將項(xiàng)目公司 51 的股權(quán)予以轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 86700 萬元 現(xiàn)金支付 注 目標(biāo)公司可提供約 45075 萬元的土

10、地成本發(fā)票 截止 2010 年 2 月 28 日 長春高力置業(yè)有限公司共獲取 3 塊土地 5 個(gè)土地 證 占地面積共計(jì) 857 687 平方米 通過查詢得知 該項(xiàng)目在 2007 年出讓時(shí)的地價(jià)款為 42921 萬元 已繳納契稅 2154 萬元 合計(jì) 45075 萬元 各地塊信息如下 土地編號(hào)土地編號(hào) 占地面積占地面積 平方米 平方米 土地使用性質(zhì)土地使用性質(zhì)土地使用權(quán)人土地使用權(quán)人土地證取得時(shí)間土地證取得時(shí)間 地價(jià)地價(jià) 萬元 萬元 契稅契稅 萬元 萬元 164 4302014 住宅2009 年 12 月 28 日 164 433557 商服 長春高力置業(yè)有 限公司 2009 年 12 月 28

11、 日 16311 02036 1201265 商服2007 年 4 月 25 日 02036 232085 商服2007 年 4 月 25 日 02036 2288766 住宅 長春東方聯(lián)合置 業(yè)公司 2007 年 4 月 25 日 26610 2154 合合 計(jì)計(jì) 857687857687 429214292121542154 1 4 2 收購主體 交易方式和付款安排收購主體 交易方式和付款安排 通過在境內(nèi)收購目標(biāo)公司 51 股權(quán)的方式獲取本項(xiàng)目 我公司將結(jié)合目標(biāo)公司向我司提供的關(guān)于土地閑置是因政府拆遷原因而導(dǎo)致 的說明 土地證解押 欠繳土地出讓金的支付等 安排付款進(jìn)度 初步計(jì)劃 2010

12、年我司擬支付的對(duì)價(jià)款共 5 億元 其余在 2011 年支付 1 4 3 長春高力置業(yè)公司簡(jiǎn)介長春高力置業(yè)公司簡(jiǎn)介 長春高力置業(yè)有限公司 以下簡(jiǎn)稱 高力置業(yè) 現(xiàn)注冊(cè)資本 2 億元人民 幣 公司 2006 年 10 月 18 日成立 原名稱為 長春東方聯(lián)合置業(yè)有限公司 后經(jīng)過多次增資和股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整 2009 年 4 月 4 日 高力置業(yè)成為長春高力投 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 資集團(tuán)有限公司的全資子公司 實(shí)際控制時(shí)間為 2007 年 12 月 3 日 公司的主 要經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售 另據(jù)了解 高力置業(yè)近期進(jìn)行了新一輪的股權(quán)重組 現(xiàn)股東為江蘇高力集團(tuán) 2 2 全市宏

13、觀經(jīng)濟(jì)概述全市宏觀經(jīng)濟(jì)概述 2 12 1 城市概況城市概況 長春 吉林省省會(huì) 全省政治 經(jīng)濟(jì) 文化和交通中心 中國最大的汽車 工業(yè)城市 中國建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市 東北地區(qū)中部最大的中 心城市 位于中國東北腹地區(qū)域 地處東北平原中央 西北與白城市毗鄰 西南 與四平市相連 東南與吉林市相依 東北同黑龍江省接壤 市區(qū)是東北地區(qū)天 然地理中心 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 長春素有 汽車城 電影城 光電之城 科技文化城 大學(xué)之城 森林城 雕塑城 的美譽(yù) 是中國汽車 電影 光學(xué) 生物制藥 軌道客車 等行業(yè)的發(fā)源地 隨著東北亞經(jīng)濟(jì)圈的日趨成熟與升級(jí) 長春市迎來了高速發(fā) 展的

14、黃金時(shí)期 房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的發(fā)展態(tài)勢(shì) 2 22 2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展 圖 2 1 長春市 GDP 總量走勢(shì)圖 長春市 2009 年 1 9 月實(shí)現(xiàn)全市地區(qū)生產(chǎn)總值 GDP 1994 億元 前三季度 GDP 增長率為 12 8 長春地區(qū)生產(chǎn)總值能夠保持發(fā)展的勢(shì)頭 主要是因?yàn)殡S著 長春市的經(jīng)濟(jì)增長 投資環(huán)境的大力改善 城市建設(shè)力度的不斷增加 很大程 度上加快了長春市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 圖 2 2 長春市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況示意圖 2008 年 長春市的三大產(chǎn)業(yè)仍然是第二產(chǎn)業(yè)超過第一 第三產(chǎn)業(yè) 高達(dá) 1311 8 億元 同比增長 25 從數(shù)據(jù)顯示 長春市的第

15、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也在逐步加 快 長春市近幾年來的加工制造業(yè)發(fā)展較快 也帶動(dòng)了整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)增長 百萬輛汽車 300 萬噸化工醇 1000 輛動(dòng)車組等重大擴(kuò)能項(xiàng)目順利實(shí)施 農(nóng)業(yè) 農(nóng)村 城市建設(shè) 改善民生 安全建設(shè)等各項(xiàng)工作順利推進(jìn) 重點(diǎn)實(shí)施鐵路 公路 機(jī)場(chǎng) 水利 電力 生態(tài)環(huán)保 城市公共設(shè)施 民生八大工程 從而帶 動(dòng)全市未來的經(jīng)濟(jì)增長 使城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又增添一個(gè)新的增長點(diǎn) 圖 2 3 長春市歷年進(jìn)口總額情況示意圖 2008 年 全市全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 87 9 億美元 比上年增長 26 5 其 中 進(jìn)口 71 5 億美元 增長 31 4 出口 16 4 億美元 增長 9 在出口中 國有企業(yè)出口 7 6

16、 億美元 下降 1 9 外商投資企業(yè)出口 5 8 億美元 增長 30 3 一般貿(mào)易出口 13 5 億美元 增長 7 5 外貿(mào)依存度為 23 8 比上年 下降 1 1 個(gè)百分點(diǎn) 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 圖 2 4 長春市歷年固定資產(chǎn)投資情況示意圖 2009 年 全市預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資額 2372 億元 同比增長了 30 2 在 2004 年之前固定資產(chǎn)投資增長比較緩慢 保持在 400 億元左右 2004 年之 后 隨著長春城市化進(jìn)程速度的加快 增長速度逐年提高 至 2006 年 城市 建設(shè)已發(fā)展到一定水平 增速有所放緩 但仍保持著相對(duì)較快的發(fā)展速度 圖 2 1 長春市

17、歷年人均可支配收入與人均消費(fèi)支出示意圖 2009 年長春市城市居民年人均可支配收入較上年增加 1274 元 其中人均 工資性收入 11183 52 元 同比增長 6 9 經(jīng)營凈收入 1836 99 元 同比增長 22 7 財(cái)產(chǎn)性收入 181 55 元 同比增長 26 3 轉(zhuǎn)移性收入 4528 61 元 同 比增長 17 2 收入增長也極大地促進(jìn)消費(fèi)水平的提高 人均消費(fèi)性支出整體顯示為穩(wěn)定 增長的消費(fèi)趨勢(shì) 而且增長率逐年上升 城市總消費(fèi)水平也在不斷升高 隨著 長春市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 也將為居民創(chuàng)造更多更好的就業(yè)機(jī)會(huì) 在未來幾年里 長 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 春市的發(fā)展水平還將

18、以較高的速度持續(xù)發(fā)展 長春現(xiàn)轄 6 個(gè)市轄區(qū) 1 個(gè)縣 代管 3 個(gè)縣級(jí)市 總面積 20604 平方千米 市區(qū)面積 4906 平方千米 四環(huán)內(nèi)建成區(qū) 核心建成區(qū) 面積 379 94 平方千米 五環(huán)內(nèi)建成區(qū)面積 660 19 平方千米 五環(huán) 繞城高速以內(nèi) 截止 2008 年 5 月 長春地區(qū)總?cè)丝?868 72 萬 六大主城區(qū) 四大開發(fā)區(qū) 總?cè)丝?487 6 萬 四環(huán)路以內(nèi) 其中三環(huán)以內(nèi)戶籍人口 368 萬 外來和流動(dòng) 人口約為 120 萬 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 2 32 3 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 2 3 1 空間布局空間布局 長春市主城區(qū)空間發(fā)展方向和空間發(fā)展思路為

19、南拓 北優(yōu) 西控 東展 南拓南拓 空曠 的城市腹地 開發(fā)建設(shè)南部新城 打造城市副中心 北優(yōu)北優(yōu) 優(yōu)化鐵北資源 進(jìn)行企業(yè)土地資源置換 造集約化的物流中心 西控西控 把西部作為城市生態(tài)屏障控制在西部的發(fā)展 東展東展 發(fā)展東部和東南部的生態(tài)居住和東北部的工業(yè)用地 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)為 雙心 三翼 多組團(tuán) 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 雙心 分別指人民廣場(chǎng)一帶主中心和人民大街南端的南部副中心 三翼 分別指西南 東南和東北三個(gè)主要城市發(fā)展方向 西南翼 向西南方向的長春國際汽車城和長春高新園區(qū)為主的工業(yè)園區(qū) 東北翼 向東北方向是以長春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主導(dǎo)的工業(yè)園區(qū) 東南翼 是以凈月潭旅游

20、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主導(dǎo)的生態(tài)居住區(qū)和旅游風(fēng)景區(qū) 沿線可 包括伊通河風(fēng)光帶 多組團(tuán) 是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式 長春未來城市主要發(fā)展方向?yàn)闁|南 以凈月組團(tuán)為代表的南部生態(tài)新城建設(shè) 將是長春發(fā)展城市新中心的重點(diǎn) 凈月是唯一的生態(tài)居住板塊 是中高檔人群 的主要導(dǎo)入?yún)^(qū) 2 3 22 3 2 用地規(guī)劃用地規(guī)劃 南部中心城區(qū) 建設(shè)成為城市新中心 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高品位住區(qū)為 特征的現(xiàn)代化新城區(qū) 西南部產(chǎn)業(yè)新區(qū) 建設(shè)成具有國際影響力的汽車產(chǎn)業(yè)集中區(qū) 東北部產(chǎn)業(yè)新區(qū) 建設(shè)包括玉米加工為主導(dǎo)的農(nóng)產(chǎn)品加工及其下游產(chǎn)業(yè) 安龍產(chǎn)業(yè)區(qū) 商貿(mào)物流 空港物流保稅中心等在內(nèi)的多功能城市產(chǎn)業(yè)新 區(qū) 東部經(jīng)開工業(yè)新區(qū) 建設(shè)以

21、先進(jìn)制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)新區(qū) 西部客站發(fā)展區(qū) 建設(shè)以城市西部客運(yùn)站場(chǎng)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)配套為主的多功 能新區(qū) 北部新城區(qū) 建設(shè)以北部商貿(mào)中心 區(qū)域性物流園區(qū) 裝備制造業(yè)和生 態(tài)宜居地為主的多功能城市新區(qū) 凈月組團(tuán)南區(qū) 建設(shè)配套齊全 設(shè)施先進(jìn) 自然和諧 環(huán)境優(yōu)美的生態(tài) 新城區(qū) 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 3 3 全市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概述全市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概述 3 13 1 房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè) 3 1 1 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資 近幾年 長春市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持了 總量擴(kuò)張明顯 增勢(shì)強(qiáng)勁 的良好發(fā)展勢(shì)頭 住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重呈逐年上升的趨勢(shì) 據(jù) 統(tǒng)計(jì) 2009 年 1 8

22、 月份 長春市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 271 8 億元 同比增長 28 8 其中 住宅開發(fā)投資 201 6 億元 同比增長 25 2 同時(shí) 從房地產(chǎn)開 發(fā)投資結(jié)構(gòu)分析 住宅開發(fā)投資的增長加大了住房市場(chǎng)的有效供給 對(duì)滿足市 場(chǎng)不斷增長的住房需求起到了積極作用 隨著大規(guī)模的棚戶區(qū)改造和危舊房屋改造力度加大 必然引起住房剛性需 求的增加 從而拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長 不難判斷 長春市房地產(chǎn)開 發(fā)投資的規(guī)模仍處在合理的增長空間 圖3 1 長春市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額情況走勢(shì)圖 3 1 2 房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 2008 年全市商品房施工面積 2183 5 萬 同比增長 8 5 商品房竣工面 積

23、482 4 萬 同比下降 9 9 商品房銷售面積 571 4 萬 同比增長 11 2 商品房銷售額 199 億元 同比增長 19 2 空置面積 283 2 萬 比上 年多出 13 2 萬 2009 年 1 8 月 商品房施工面積 1767 6 萬 同比增長 15 5 其中 住宅施工面積 1430 萬 同比增長 18 4 商品房新開工面積 753 3 萬 同比增長 24 其中 住宅新開工面積 636 9 萬 同比增長 29 9 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 圖3 2 長春市歷年房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)情況走勢(shì)圖 3 3 2 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 3 2 1 土地市場(chǎng)概況土地市場(chǎng)概

24、況 截至 2009 年 12 月底 全市經(jīng)營性土地供應(yīng)量同比小幅下降 共推出國有 經(jīng)營性建設(shè)用地 60 宗 用地總面積 364 94 萬 其中商住用地 334 36 萬 商業(yè)用地 30 58 萬 工業(yè)用地供應(yīng)量同比大幅下降 推出工業(yè)用地 68 宗 面 積 239 51 萬 總成交經(jīng)營性土地 59 宗 327 27 萬 其中商住用地 296 96 萬 商業(yè)用地 30 31 萬 總成交工業(yè)用地 71 宗 面積 189 89 萬 2009 年長春土地市場(chǎng)相對(duì) 2008 年較活躍 成交量同比上升 44 6 完成計(jì)劃量的 65 5 成交均價(jià)和樓面地價(jià)均創(chuàng)歷年新高 從土地公告供應(yīng)的區(qū)域來看 2009 年

25、二道 凈月區(qū)公告土地面積較多 其中凈月區(qū)最多 占比 29 5 2009 年長春市土地供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域仍然是南城 主要是市政府的南遷 南部新城的帶動(dòng) 還有凈月旅游開發(fā)區(qū)優(yōu)越的自然環(huán)境 和良好的人文氣息 使得該區(qū)域的土地受品牌開發(fā)商的青睞 今年 二道區(qū)土 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 地供應(yīng)量大幅增加 源于大量的棚戶區(qū)改造和工業(yè)企業(yè)的退城進(jìn)區(qū) 使得市區(qū) 土地資源釋放 改善市區(qū)環(huán)境 綠園 高新區(qū)經(jīng)過 07 年的放量 需要一定的消 化周期 近兩年土地出讓量較少 朝陽 8 9 南關(guān) 9 7 寬城 4 7 二道 19 9 綠園 5 4 高新 7 1 經(jīng)開 6 2 凈月 29 5 汽貿(mào)

26、8 7 圖 3 4 2009 年長春市經(jīng)營性土地公告區(qū)域比例圖 近年來 長春土地成交重點(diǎn)區(qū)域發(fā)生了一些變化 其顯著的特點(diǎn)是開發(fā)區(qū) 的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于老城區(qū)成交量 近三年四個(gè)開發(fā)區(qū)的成交量總和為 672 52 萬 占全市總成交量的 64 2 從 2009 年各區(qū)成交土地來看 成交土地總量最 大的是二道區(qū)和凈月區(qū) 分別成交土地面積為 80 45 萬 和 92 85 萬 占全 市土地成交總量的 24 6 和 28 4 其次是南關(guān)區(qū)和朝陽區(qū) 分別成交土地面積 為 37 01 和 32 3 萬 分別占全市土地成交總量的 11 3 和 9 9 這四個(gè)區(qū)的 成交量占全市成交量的 74 2 圖 圖 200920

27、09 年經(jīng)營性土地成交區(qū)域分布年經(jīng)營性土地成交區(qū)域分布 朝陽 9 9 南關(guān) 11 3 寬城 4 0 二道 24 6 綠園 6 0 高新 0 0 經(jīng)開 7 0 凈月 28 4 汽貿(mào) 8 9 圖 3 5 2005 2009 年經(jīng)營性土地成交均價(jià)與樓面地價(jià)走勢(shì) 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 2009年土地成交均價(jià)和樓面地價(jià)大幅上升 環(huán)比增幅均達(dá)到歷史最高水平 2009年土地成交均價(jià)約為2628 88元 環(huán)比上升64 8 樓面地價(jià)約為 1466 26元 環(huán)比上升79 3 09年土地市場(chǎng)的成交價(jià)格受個(gè)別地塊的影響較 大 9月份以來 長春土地市場(chǎng)發(fā)生了較大的變化 出現(xiàn)多家開發(fā)商爭(zhēng)搶一

28、塊地 的火熱場(chǎng)面 有4塊溢價(jià)率50 以上的土地 最高溢價(jià)率達(dá)到252 拉高了今年 的土地成交均價(jià)和樓面地價(jià) 3 2 2 商品房市場(chǎng)概況商品房市場(chǎng)概況 20092009年商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求 全年供求比為年商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求 全年供求比為1 1 2 072 07 2009 年 1 12 月 商品住宅新增供應(yīng)量為 293 6 萬 新增供應(yīng)套數(shù) 31869 套 同比雙雙下降 分別下降均為 40 1 和 40 2 從各月走勢(shì)來看 前兩個(gè)月 受到年關(guān) 春節(jié)影響住宅上市量最少 新增供應(yīng)上市多集中于 5 6 8 9 這四 個(gè)月 一年一度的房交會(huì)在 5 月份開幕 成為開發(fā)商推出新品的集中月份 10 月份秋季

29、房交會(huì)是長春歷史上首次一年舉辦的兩次房交會(huì) 其中 8 月份達(dá)到 了全年供應(yīng)峰值 進(jìn)入傳統(tǒng)的 金九銀十 后 供應(yīng)量逐月減少 8 月份為 2009 年新開工項(xiàng)目的新品集中上市期 因此這期間的供應(yīng)量大幅增加 進(jìn)入 10 月份后 新增供應(yīng)開始一路下滑 而 11 12 月份又值長春市傳統(tǒng)的 冬歇期 新增供應(yīng)量環(huán)比仍大幅度下跌 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 0 0 2 5 5 0 7 5 10 0 12 5 15 0 0 00 15 00 30 00 45 00 60 00 75 00 90 00 09 1 09 2 09 3 09 4 09 5 09 6 09 7 09 8 09

30、9 09 1009 1109 12 比例 萬 新增供應(yīng)量成交量供求比 圖3 6 長春市2009年1 12月商品住宅市場(chǎng)供求情況對(duì)比 數(shù)據(jù)來源 CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2009年1 12月 商品住宅共成交63965套 成交面積607 66萬 成交 金額270 98億元 成交均價(jià)4460元 同比分別增長了69 69 5 90 和 12 1 成交高峰期體現(xiàn)在5 11月之間 11月達(dá)到成交最高峰 1月份受春節(jié) 假期影響成交量最少 僅為14 2萬 進(jìn)入5月 市場(chǎng)進(jìn)入熱銷期 開發(fā)商 在此期間進(jìn)行樓盤的大規(guī)模宣傳 各類產(chǎn)品放量加大 刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的 成交 在隨后的幾個(gè)月成交量有較大提升 進(jìn)入下半年

31、后 傳統(tǒng)的 金九銀 十 銷售旺季出現(xiàn) 成交走勢(shì)呈遞增趨勢(shì) 11月成交69萬 7215套 成為 今年成交最高的月份 圖3 7 009年1 12月商品住宅成交面積與套數(shù)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源 CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 20092009年商品住宅成交面積綠園區(qū)穩(wěn)居首位年商品住宅成交面積綠園區(qū)穩(wěn)居首位 2009 年 1 12 月綠園區(qū)住宅成交量為 90 52 萬 位于各區(qū)域之首 占比 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 14 9 其次成交量較多的為寬城區(qū) 總成交量為 84 85 萬 占比 14 綠園 寬城推案量較大 并且銷售價(jià)格相對(duì)較低 且屬于老城區(qū)鄰近中心城區(qū) 交通 便利 進(jìn)而拉動(dòng)了這

32、兩個(gè)區(qū)域的成交量 南關(guān) 高新 經(jīng)開和二道成交量也都 在 70 萬 以上 分別占比為 13 1 12 6 11 9 和 11 6 凈月區(qū)成交量 也接近 60 萬 達(dá)到 59 63 萬 占比 9 8 朝陽區(qū)和汽貿(mào)區(qū)成交量相對(duì)較 少 但都在 30 萬 以上 占比 6 5 和 5 7 表 表 20092009 年年 1 121 12 月長春市區(qū)域商品住宅成交面積排行榜月長春市區(qū)域商品住宅成交面積排行榜 排序排序區(qū)域區(qū)域 成交面積成交面積 萬 萬 成交套數(shù)成交套數(shù) 套 套 成交金額成交金額 億元 億元 成交均價(jià)成交均價(jià) 元 元 1 1 綠園綠園 90 5290 529602960233 9733 973

33、7503750 2 寬城 84 851091028 703380 3 南關(guān) 79 71812643 365440 4 高新 76 39706536 164730 5 經(jīng)開 72 12823428 553960 6 二道 70 6347783829 5567244180 7 凈月 59 6266373135 51383885960 8 朝陽 39 4302503122 41036015680 9 汽貿(mào) 34 3787342812 76162223710 數(shù)據(jù)來源 CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 20092009年商品住宅成交套數(shù)以中小戶型為主 年商品住宅成交套數(shù)以中小戶型為主 60 90 60

34、 90 占比占比32 2 32 2 2009年1 12月商品住宅成交量中占比最大的為60 90 面積段 成交20617 套 占比32 2 其次為90 120 面積段 成交17642套 占比27 6 60 以下 面積段成交12365套 占比20 120 150 和150 以上分別占比12 8 和8 1 從上述數(shù)據(jù)可以看出 目前中小戶型仍是主流產(chǎn)品 還是以客戶的剛性需求為 主 大面積段產(chǎn)品在長春市場(chǎng)仍有一定需求 商品住宅的成交與供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對(duì) 應(yīng) 2009年1 12月的商品住宅新增供應(yīng)中 占比最大的即60 90 的戶型 其次 為90 120 供應(yīng)結(jié)構(gòu)在一定程度上決定了成交戶型的情況 和面積段相對(duì)應(yīng)

35、長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 戶型成交方面也是二房 三房成交量較大 圖3 8 長春市2009年1 12月商品住宅成交各面積段占比情況 20092009年年1 121 12月商品住宅成交均價(jià)月商品住宅成交均價(jià)44604460元元 2009年1 12月商品住宅成交均價(jià)4460元 同比增長12 1 除1月份和3 月份之外 2009年中其它月份商品住宅月度成交均價(jià)都保持在4000元 以上 整體來看 從價(jià)格走勢(shì)圖可以看到成交均價(jià)上半年漲幅較小 下半年成交均價(jià) 普遍較高 維持在4400元 以上 環(huán)比波動(dòng)幅度較大 整體成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn) 態(tài)勢(shì) 基本圍繞4000元 上下波動(dòng) 2009年1

36、12月的成交均價(jià)在10月達(dá)到最高點(diǎn) 為4860元 之后有所回落 但依舊高于上半年其它月份 10月份秋季房交會(huì)是長春歷史上首次一年舉辦的 兩次房交會(huì) 展會(huì)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)商品房的成交 其成交均價(jià)也達(dá)到了本年度較高水 平 10 5 0 5 10 3000 3500 4000 4500 5000 09 1 09 2 09 3 09 4 09 5 09 6 09 7 09 8 09 9 09 1009 1109 12 元 成交均價(jià)環(huán)比增幅 圖3 9 長春市2009年1 12月商品住宅成交均價(jià)走勢(shì) 總體來看 2009年長春市可用相對(duì)火熱來說明 在各種利好政策的支持下 房地產(chǎn)市場(chǎng)又呈現(xiàn)一片繁榮的景象 在2008年

37、市場(chǎng)持幣觀望后 2009年市場(chǎng)剛 性需求釋放的催動(dòng)下 市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng) 2010年長春市場(chǎng)需求仍以剛性需 求為主導(dǎo) 輔以改善性需求 供應(yīng)結(jié)構(gòu)將維持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì) 沒有較為明顯 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素 2010年長春市場(chǎng)整體處于低度風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域內(nèi) 市場(chǎng)表現(xiàn)為成 交量的增速將進(jìn)一步放緩 但隨著市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整 購房需求的增加 將推進(jìn)市場(chǎng)去化速度 但同樣激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不可避免 這就要求各開發(fā)商把 握市場(chǎng)機(jī)會(huì) 提高產(chǎn)品創(chuàng)新 規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 進(jìn)而推動(dòng)長春房地產(chǎn)市場(chǎng)的良 性健康快速發(fā)展 4 4 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 4 14 1 凈月區(qū)概況凈月

38、區(qū)概況 凈月開發(fā)區(qū)位于長春市市區(qū)東南部 西臨長春高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 東與長春 市二道區(qū)毗鄰 南與長春市雙陽區(qū)接壤 北接長春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 是建設(shè)二 十一世紀(jì)長春南部新城的最佳區(qū)位 凈月開發(fā)區(qū)距長春火車站 16 公里 距市中心人民廣場(chǎng) 14 公里 距長春國 際機(jī)場(chǎng) 23 公里 有長大 長伊 長四 長吉四條公路途徑該區(qū) 郊區(qū) 102 路 120 路小公共汽車及 160 路公交車臨區(qū)而過 城市輕軌已于 2003 年底開通 優(yōu) 越的地理位置 便捷的交通為房地產(chǎn)開發(fā)提供了十分便利的條件 該區(qū)域西北側(cè)為開發(fā)區(qū)新建的文化園區(qū) 有東北師范大學(xué)凈月校區(qū) 吉林 公安高等專科學(xué)校 長春中醫(yī)學(xué)院等高校組成 東北師范大學(xué)還

39、擬在其校區(qū)南 部建師大附中 附小 良好的文化氛圍 為房地產(chǎn)開發(fā)提供了較為理想的文化 氛圍 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 近幾年 擁山臨水的自然環(huán)境和道路等配套設(shè)施逐漸完備 凈月區(qū)初步形 成了 城在林中 路在綠中 房在園中 人在景中 山水型新城區(qū)的框架和風(fēng) 格 東南板塊的區(qū)域價(jià)值得到大幅提升 目前 凈月別墅項(xiàng)目已經(jīng)超過 10 家 占長春別墅市場(chǎng)供給量的 70 以上 4 24 2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)經(jīng)濟(jì) 成立于 1995 年的長春凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 是經(jīng)吉林省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省 級(jí)開發(fā)區(qū) 區(qū)內(nèi)包括國家 AAAA 級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 凈月潭國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝 區(qū) 亞洲最大的人工林場(chǎng) 凈月潭國家

40、森林公園 吉林省凈月潭旅游度假區(qū) 規(guī)劃面積 478 平方公里 轄玉潭 新湖 新立城三個(gè)整建制鎮(zhèn) 凈月 永興兩 個(gè)街道辦事處和凈月潭國家森林公園 新立城水庫 偽滿皇宮博物院 汽車文 化園 常住人口 14 6 萬人 開發(fā)區(qū)三面臨水 四面環(huán)林 區(qū)域內(nèi)林水總面積 243 平方公里 經(jīng)過十多年的發(fā)展建設(shè) 凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)連年保持 20 以上的高速增 長 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全省省級(jí)開發(fā)區(qū)中均列首位 投資吸引力不斷增強(qiáng) 區(qū)域 整體價(jià)值迅速提升 成為海內(nèi)外投資商關(guān)注的焦點(diǎn)和投資的熱點(diǎn) 數(shù)據(jù)顯示 2009 年 凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 277 億元 同比增長 20 2 占整個(gè)長春市 GDP13 3 的比

41、重 完成全口徑財(cái)政收入 20 1 億元 同比增長 26 1 其中可支配財(cái)力 12 億元 為公共支出提供了強(qiáng)大支撐 完成固定資產(chǎn) 投資 284 億元 同比增長 33 各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均好于年初預(yù)期 創(chuàng)歷史最 好水平 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 目前 凈月開發(fā)區(qū)己經(jīng)形成了以凈月潭森林公園 偽滿皇宮博物院 長影 世紀(jì)城等為代表的旅游休閑產(chǎn)業(yè)體系 以東北師大凈月校區(qū) 吉林農(nóng)業(yè)大學(xué) 稅務(wù)學(xué)院新校區(qū) 華僑外國語學(xué)院 吉林省農(nóng)科院 中國農(nóng)業(yè)科技東北創(chuàng)新中 心等為代表的文化教育科研產(chǎn)業(yè)體系 以香港和記黃浦 中海水岸春城 富奧 花園 萬科地產(chǎn)等為代表的房地產(chǎn)業(yè)體系 以國家制造業(yè)軟件基地

42、一汽啟 明軟件園 干細(xì)胞中心 生物醫(yī)藥 精密制造等高科技產(chǎn)業(yè)群為代表的高端產(chǎn) 業(yè)體系 長春著名景點(diǎn) 凈月潭 長春著名景點(diǎn) 長影世紀(jì)城 4 34 3 重點(diǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹 1 和記黃埔 御翠園項(xiàng)目 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 該項(xiàng)目由和記黃埔地產(chǎn)有限公司投資興建 香港 LCK 設(shè)計(jì)公司 歐式建筑風(fēng) 格 占地 92 萬平方米 建筑面積 42 萬平方米 總投資 21 億元人民幣 主要建 設(shè)高檔住宅 會(huì)所及觀景公園 2 萬科 蘭喬圣菲項(xiàng)目 該項(xiàng)目由萬科集團(tuán)投資興建 別墅由美國 JDWA 規(guī)劃設(shè)計(jì)所設(shè)計(jì) 多層住宅由 深圳雅尚設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì) 西班牙及美國加洲相結(jié)合的建筑風(fēng)格

43、占地 13 5 萬平方米 建筑面積 10 8 萬平方米 總投資 3 5 億元人民幣 主要建設(shè)疊拼別 墅 花園洋房 多層小戶型住宅及商業(yè) 3 華業(yè) 玫瑰谷項(xiàng)目 該項(xiàng)目由深圳華業(yè)集團(tuán)投資興建 由澳大利亞五合國際設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì) 現(xiàn) 代田園建筑風(fēng)格 占地 32 萬平方米 建筑面積 34 萬平方米 總投資 9 億元人 民幣 主要建設(shè)商業(yè)及住宅 4 力旺 弗朗明歌項(xiàng)目 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 該項(xiàng)目由吉林省盛榮房地產(chǎn)有限公司投資興建 由美國 HPA 公司設(shè)計(jì) 地 中海建筑風(fēng)格 占地 25 萬平方米 建筑面積 21 萬平方米 總投資 11 5 億元人 民幣 主要建設(shè)高檔住宅 商業(yè)中

44、心及會(huì)所 5 中海地產(chǎn)項(xiàng)目 該項(xiàng)目由中海集團(tuán)投資興建 共分為三個(gè)組團(tuán) 水岸春城為西班牙風(fēng)格 萊茵東郡為德國風(fēng)格 水岸馨都為蘇格蘭風(fēng)格 總占地 92 萬平方米 總建筑面 積 98 萬平方米 總投資 30 億元人民幣 主要建設(shè)高檔住宅及會(huì)所 6 幕利亞超五星級(jí)酒店項(xiàng)目 該項(xiàng)目由長春吉實(shí)益田置業(yè)有限公司投資建設(shè) 日本建筑設(shè)計(jì)公司和法國 KS 設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì) 占地 10 萬平方米 建筑面積 13 萬平方米 總投資 13 億元 人民幣 主要建設(shè)超五星酒店 會(huì)議傳媒中心及酒店配套設(shè)施等項(xiàng)目 擬建設(shè) 發(fā)展為旅游度假 會(huì)展會(huì)議 休閑娛樂為一體的綜合類酒店 長春吉實(shí)益田置 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究

45、報(bào)告 24 業(yè)有限公司成立于 2006 年 3 月 由印尼慕利亞集團(tuán)和深圳益田集團(tuán)共同投資組 建 該項(xiàng)目建設(shè)將填補(bǔ)長春南部高端酒店市場(chǎng)的空缺 更好地完善區(qū)域旅游度 假設(shè)施 促進(jìn)凈月潭旅游板塊的價(jià)值提升 7 富奧汽車展覽館項(xiàng)目 該項(xiàng)目由華商集團(tuán)投資興建 占地 1 5 萬平方米 建筑面積 1 2 萬平方米 總投資 2350 萬元人民幣 主要建設(shè)汽車展覽館 已經(jīng)投入使用 該項(xiàng)目是國內(nèi) 最大的老爺車展覽館 由吉林省建工學(xué)院設(shè)計(jì) 于 2005 年 3 月正式興建 2006 年初建成 2007 年 7 月投入使用 展區(qū)寬敞明亮 主要反映了中國汽車的搖籃 長春 再現(xiàn)了長春汽車發(fā)展的每一個(gè)過程 從第一輛 解放

46、牌 卡車開始 從東風(fēng)到紅旗 從解放 CA10 到 80 年代末卡車 長春汽車工業(yè)由最初的摸索階 段到現(xiàn)在的繁榮發(fā)展都在這里生動(dòng)體現(xiàn) 展品中還有部分美國 前蘇聯(lián) 40 50 年代的老爺車 展館中所展出的老爺車中很多車型已是國內(nèi)唯一 精美絕倫的 裝潢設(shè)計(jì)與老爺車相得益彰 已經(jīng)逐漸成為國內(nèi)外老爺車愛好者心中的理想殿 堂 4 44 4 發(fā)展規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃 在 2010 年 1 月 20 日召開的長春凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2010 年全區(qū)工作會(huì)議上 凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)主任管樹森對(duì)未來五年的凈月作了遠(yuǎn)景規(guī)劃 未來五年 凈月開發(fā)區(qū)將明確 三大目標(biāo) 建設(shè) 五大園區(qū) 努力用五年左右的時(shí)間 把凈月開發(fā)區(qū)建設(shè)成為結(jié)構(gòu)合理

47、 功能完善 特色鮮明的長春市生態(tài)核心區(qū) 中央休閑區(qū) CRD 和高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 堅(jiān)持 一主三輔 的產(chǎn)業(yè)方向 實(shí)施 園區(qū)帶動(dòng) 發(fā)展戰(zhàn)略 集中力量主攻具有牽引性和輻射力的龍頭企業(yè) 拓展 上下游產(chǎn)業(yè)空間 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí) 打造面向東北亞 服務(wù) 長吉 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 圖 的新興現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群 五年累計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2500 億元 年均 增長 20 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 75 以上 累計(jì)實(shí)現(xiàn)全 口徑財(cái)政收入 140 億元 年均增長 20 累計(jì)實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資 3000 億元 年 均增長 30 4 54 5 小結(jié)小結(jié) 凈月區(qū)自理?xiàng)l件優(yōu)越

48、 自然景觀較好 文化氛圍較濃 未來開發(fā)產(chǎn)品形 態(tài)適合高端產(chǎn)品 是長春高端產(chǎn)品及富貴階層第一居所和投資的首選之地 5 5 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 5 15 1 市場(chǎng)整體特征市場(chǎng)整體特征 作為整個(gè)城市頗為稀缺的自然資源 凈月有著其他城區(qū)不可比擬的森林和 水系 而這種環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)給居住者帶來的最直接影響就是生活的安逸和高質(zhì) 量的空氣指標(biāo) 另外 凈月的教育資源也極為豐富 大學(xué)校園集群區(qū)域集合了 東北師范大學(xué) 農(nóng)業(yè)大學(xué) 中醫(yī)藥大學(xué) 華僑外國語學(xué)院 長春稅務(wù)學(xué)院等多 家高校的校區(qū) 在提供優(yōu)質(zhì)教育資源的同時(shí) 更為區(qū)域的發(fā)展注入了更多的人 氣和動(dòng)力 而以這個(gè)區(qū)域?yàn)橹行牡木幼》諊蜕虡I(yè)氛圍發(fā)展也頗

49、為迅速 首先 是高校周邊的居住氛圍乃至整個(gè)凈月的居住人口的快速增加 都讓凈月一改前 幾年人煙稀少的狀況 而居住者數(shù)量的增多直接帶動(dòng)的就是商業(yè)的大跨度繁榮 這些因素也是凈月區(qū)內(nèi)多家地產(chǎn)項(xiàng)目所看重的優(yōu)勢(shì) 據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì) 長春共有別墅樓盤 25 個(gè) 其中在售 21 個(gè) 絕大多數(shù)別 墅集聚在凈月開發(fā)區(qū) 有 16 個(gè)之多 占整個(gè)別墅市場(chǎng)的 64 僅在售項(xiàng)目就有 13 個(gè) 占在售別墅市場(chǎng)的 65 也許是凈月開發(fā)區(qū)偏城市東南一隅 山水兼宜 得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì) 贏得長春絕大多數(shù)別墅開發(fā)企業(yè)的青睞 形成以其 為核心的別墅群落 在翻閱了長春主要?jiǎng)e墅樓盤的價(jià)目單后 經(jīng)過我們統(tǒng)計(jì) 平均價(jià)格從 6500 19000

50、 元 平方米不等 其中以 9000 元 平方米居多 獨(dú)棟別墅的價(jià)格普 遍高于聯(lián)排別墅 疊加別墅和雙拼別墅等產(chǎn)品 而由于別墅產(chǎn)品的面積區(qū)間大 產(chǎn)品附加價(jià)值多 購買總額更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一般住宅的水平 例如在力旺 弗朗 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 明歌購買一套聯(lián)排別墅 總房款大約需要 172 260 萬元 一套雙拼別墅大約需 要 388 480 萬元 棟 據(jù)某些別墅項(xiàng)目的售樓處工作人員介紹 購買別墅的購 房群體主要是城市的高端人群 包括私營業(yè)主 企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo) 一汽管理層 及政府高官等 目前 凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)香港和記黃浦 中海 萬科 國信等大的地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)為代表的別墅類產(chǎn)品已

51、成為區(qū)域內(nèi)住宅的標(biāo)志性產(chǎn)品 另外 嘉年華廣 場(chǎng)項(xiàng)目 迅馳凈月大學(xué)城項(xiàng)目 萬科小東溝項(xiàng)目及保利凈月項(xiàng)目也有望在 2010 年亮相凈月區(qū) 在住宅市場(chǎng)人氣趨旺的帶動(dòng)下 商業(yè)地產(chǎn)投資不斷升溫 全年商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)面積達(dá) 27 7 萬平方米 是上年的 2 6 倍 占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面積 122 3 萬平 方米的 22 6 較上年提高 10 個(gè)百分點(diǎn) 地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出商業(yè)比重逐步提 升的良好態(tài)勢(shì) 5 25 2 區(qū)域總體市場(chǎng)走勢(shì)區(qū)域總體市場(chǎng)走勢(shì) 圖5 1 凈月區(qū)2009年1 12月商品住宅供求關(guān)系對(duì)比 凈月區(qū)2009年商品住宅供應(yīng)量為25 9萬 該區(qū)第一季度無新增商品房供 應(yīng) 供應(yīng)量主要集中在5 10月份 其

52、中5月的房交會(huì)使該區(qū)供應(yīng)量達(dá)到峰值 7 月和11 12月推案量較少外 其后各月波動(dòng)均較小 市場(chǎng)環(huán)境比較穩(wěn)定 凈月 區(qū)2009年商品住宅成交量為59 6萬 隨著3月冬休期過后 全年成交呈遞增趨 勢(shì)發(fā)展 1至5月份成交量逐步上升 其后的半年中 逐月攀高 在12月份達(dá)到 峰值 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 5 35 3 區(qū)域土地市場(chǎng)概述區(qū)域土地市場(chǎng)概述 2008年1月1日至今 凈月區(qū)共成交13塊土地 土地溢價(jià)顯著 具體明細(xì)如下 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址受讓方受讓方 樓板價(jià)樓板價(jià) 元元 總用地面積總用地面積 總建筑面積總建筑面積 容積容積 率率 櫻花街東 丁二十二路南 櫻花 東街西 規(guī)劃

53、甲一路北 龍創(chuàng)地產(chǎn)4 508135028155282 21 15 聚業(yè)大街東 丙三十二路南 梧 桐街西 規(guī)劃甲 1 路北 華瀚集團(tuán)1 116204331255413 751 25 凈月大街東 金河南街南 空地 西 空地以北 長春萬潤 房地產(chǎn) 1 5243997154796581 2 長春凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)臨河街以 東 規(guī)劃云一路以南 世三路以 西 云友路以北 保利地產(chǎn)2 012168069268910 41 6 長春市凈月區(qū)臨河街以東 世二 路以南 云一路以西 世三路以 北 長春金逸 房地產(chǎn) 1 278986301479451 5 勁松街東 滿天星路南 輕軌車 場(chǎng)西 柳鶯東路北 吉林盛嘉 地產(chǎn)

54、2715779863577 81 1 凈乙四路以東 博學(xué)路以南 凈 乙五路以西 丙二路以北 長春兆基 地產(chǎn) 761339097542555 21 6 世二路以東 世禹路以南 云一路 以西 空地以北 長春順達(dá) 地產(chǎn) 1 062784451255121 6 臨河街以東 世二路以南 云一 路以西 世三路以北 83609125413 51 5 臨河街以東 世二路以南 云一 路以西 世三路以北 25480382201 5 凈月大街東 吉林華橋外國語學(xué) 院南 空地西 空地北 399886479863 21 2 規(guī)劃乙十四路東 長春中信城南 聚業(yè)大街北 長春中信 鴻泰 1 23636983882 91 05

55、 彩云街以東 市水產(chǎn)研究院用地 以南 以西 省農(nóng)科院用地以北 吉林瀚邦 地產(chǎn) 1 10263546114382 81 8 5 45 4 區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目概述 含別墅與商鋪等產(chǎn)品 概述 含別墅與商鋪等產(chǎn)品 凈月是長春最主要的別墅聚集地 品牌開發(fā)商云集 競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 5 4 1 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品分布圖區(qū)域內(nèi)競(jìng)品分布圖 5 4 2 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品基本情況 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 占地占地 面積面積 建筑面建筑面 積積 容積容積 率率 總期數(shù)總期數(shù) 現(xiàn)期數(shù)現(xiàn)期數(shù) 總戶總戶 數(shù)數(shù) 銷售銷售 率率 開盤時(shí)開盤時(shí) 間間 入住時(shí)間入住時(shí)間 萬科萬科 潭溪?jiǎng)e墅

56、潭溪?jiǎng)e墅 7 560 663 326970 2009 6 2009 12 2010 12 東方之珠東方之珠 水晶水晶 灣灣 14 9110 662 135660 2008 82009 8 中信城中信城 2461020 544 5 2120090 2007 102008 10 國信國信 美邑美邑 208 60 83 124385 2009 8 2010 6 2010 7 復(fù)地哥德堡森林復(fù)地哥德堡森林 33 9661 65 190080 2009 102010 10 御翠園御翠園 42 329 20 544 5 12000100 2008 92010 6 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)

57、告 29 5 4 3 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品的價(jià)格情況區(qū)域內(nèi)競(jìng)品的價(jià)格情況 5 4 4 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品的產(chǎn)品類型區(qū)域內(nèi)競(jìng)品的產(chǎn)品類型 5 4 5 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的基本情況區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的基本情況 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 5 55 5 典型項(xiàng)目介紹典型項(xiàng)目介紹 1 萬科潭溪?jiǎng)e墅 1 基本資料 項(xiàng)目是由萬科集團(tuán)在長春市開發(fā)的第二個(gè)別墅項(xiàng)目 位于凈月潭西部區(qū)域 北至柳鶯東路 西至紅梅街 總占地約7 5萬 以聯(lián)排為主要的產(chǎn)品形式 項(xiàng) 目分組團(tuán)開發(fā) 現(xiàn)已經(jīng)于2009年6月8日正式開盤銷售 萬科潭溪?jiǎng)e墅鳥瞰圖 2 小區(qū)規(guī)劃 萬科 潭溪?jiǎng)e墅依據(jù)宗地的自然地勢(shì) 融匯世界美學(xué)經(jīng)典的圣達(dá)菲風(fēng)情 引入了

58、 三級(jí)綠地 五大綠化闊景空間 七重綠化景觀 使景觀的 理念融入國際風(fēng)格的同時(shí) 也融入多重景觀理念 一級(jí)雙層私家花園綠化 二 級(jí)個(gè)性的宅間綠化 三級(jí)連續(xù) 均好的雙L形公共景觀綠地 形成完整的步行景 觀體系 主入口林溪道 旱溪臺(tái)地園 藍(lán)溪谷 林地公園及浣花廣場(chǎng)構(gòu)成的五 大闊景空間依園而立 而同時(shí)在植物街景中突出植物空間層次錯(cuò)落與四季變化 落葉闊葉喬木 常綠樹 花灌木 藤本 地被 花卉 草坪繪成的七重綠化景 觀 在戶與戶之間追求綠化生態(tài) 通過高大樹種和低矮灌木叢的相隔 體現(xiàn)隱 私與景美 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 萬科潭溪?jiǎng)e墅景觀實(shí)景圖 采用地下組團(tuán)停車方式 一個(gè)地下停車場(chǎng)服

59、務(wù)四棟單元?jiǎng)e墅建筑 為人行 道和綠地留下更多的空間 每戶均有雙車位 直接通往地下一層或下沉庭院 實(shí)現(xiàn)了普通聯(lián)排別墅無法做到的雙車位 同時(shí)可為園區(qū)景觀提供更多的綠化空 間 地下雙車庫約 70 的贈(zèng)送空間 為整體產(chǎn)品帶來更多的附加價(jià)值 也使產(chǎn) 品的使用率達(dá)到更高 萬科潭溪?jiǎng)e墅地下雙車位設(shè)計(jì)示意 3 建筑設(shè)計(jì) 萬科潭溪?jiǎng)e墅 改良了西班牙 地中海 南加州等多種建筑風(fēng)格 并創(chuàng)造性 地設(shè)計(jì)階梯露臺(tái) 退臺(tái)式花園 空中花園 半地下室等大面積創(chuàng)意空間 多 種風(fēng)格組合的建筑在色彩上注重氣氛的營造和特殊風(fēng)格的展現(xiàn) 設(shè)計(jì)上突出 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 審美的需求和居者精神層面的滿足 建筑美

60、觀與實(shí)用性并重 萬科潭溪?jiǎng)e墅的負(fù)首層空間及花園 萬科潭溪?jiǎng)e墅率先引入雙首層概念 讓地下室成為采光的建筑基座 下沉 庭院的引入 地下室雖低于1層3米左右的高度 但地下室門前極其開闊如履平 地 戶戶建有花園 為長春市任何一個(gè)別墅項(xiàng)目所不及 所以 其地下室完全 沒有 地下 的感覺 前 后花園 側(cè)院及下沉庭院為每一戶提供更多的花園 視野 4 戶型分析 萬科潭溪?jiǎng)e墅由184套聯(lián)排別墅和1棟85套小高層組成 項(xiàng)目以195 205 聯(lián) 排別墅為主 小高層中二房占較多比重 戶型設(shè)計(jì)以舒適性為主 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 優(yōu) 贈(zèng)送3米層高近70平地下室雙車位 負(fù)首層中空陽光花園 獨(dú)享私

61、家花園 主臥室獨(dú)立雙采光面豪華衛(wèi)生間 私密性和尊寵性的體現(xiàn) 5 推案情況 萬科潭溪?jiǎng)e墅分二次推案 第一次為2009年6月8日推出63套聯(lián)排別墅 又 于2009年9月19日進(jìn)行二次推案 推出全部小高層產(chǎn)品85套和43套聯(lián)排別墅 截 止2009年年底累計(jì)推案191套 推案面積30773 推案量達(dá)到總量的71 6 成交情況 截止2009年年底 項(xiàng)目別墅產(chǎn)品于2009年5月開盤銷售 共銷售102套 完成 銷售總額2 63億元 成交均價(jià)12950元 完成推案量的96 2 整體來看 項(xiàng) 目銷售情況良好 7 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位于長春市凈月區(qū) 自然風(fēng)景怡人 景觀資源豐富 屬長春市高端項(xiàng) 目集聚區(qū) 萬科國內(nèi)知名品

62、牌 在長春市也成功開發(fā)過若干高端項(xiàng)目 開發(fā)質(zhì)量和品 牌知名度得到消費(fèi)者認(rèn)可 產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì) 技術(shù)創(chuàng)新革命 在長春絕無僅有 贈(zèng)送地下雙車位 提升項(xiàng)目附加值 園林融匯世界美學(xué)經(jīng)典的圣達(dá)菲風(fēng)情 打造國際級(jí)綠化園林標(biāo)準(zhǔn) 西班牙 地中海 南加州等多種建筑風(fēng)格 突出項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)居住生活 2 2 中信城中信城 1 基本資料 項(xiàng)目位于長春凈月區(qū)凈月大街與聚業(yè)大街交匯處 中信城由長春中信鴻泰 置業(yè)有限公司開發(fā) 項(xiàng)目總占地面積約108萬 還包括106萬 的農(nóng)博園區(qū) 產(chǎn)品為多層普通住宅 花園洋房 獨(dú)棟 疊加 聯(lián)排別墅 整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃總投 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 資約82億元 包括住宅 農(nóng)博園 大

63、型商業(yè)區(qū)的建設(shè) 計(jì)劃分四期開發(fā) 目前 正在進(jìn)行二期的開發(fā)銷售 項(xiàng)目將于2014年9月底全部竣工完成 中信城緊鄰輕 軌 距離凈月潭國家森林公園約700米 周邊分布有東北師范大學(xué) 長春稅務(wù)大 學(xué)等十幾所高校 文化氛圍濃厚 每年秋季在農(nóng)博園舉行全省大型 農(nóng)博會(huì) 使得該區(qū)域發(fā)展成為長春的城市名片 2 小區(qū)規(guī)劃 中信城分四期進(jìn)行開發(fā) 目前在售的為一期和二期 一期由12棟6 7層多層 60棟獨(dú)棟別墅 3棟疊加別墅 22棟聯(lián)排別墅組成 二期21棟8 11層小高層 6 棟5 6層多層 13棟雙拼別墅 14棟聯(lián)排別墅組成 共2169戶 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)則的 南北矩陣排列 保證了戶戶的通風(fēng)采光 中信城高端居住區(qū)以 公園

64、建筑 為理 念 由拉斐莊園獨(dú)棟別墅 普羅旺斯聯(lián)排和疊加別墅及德芳斯花園洋房共同演 繹濃郁的法式風(fēng)情 是長春規(guī)模最大的生態(tài)公園城 3 建筑設(shè)計(jì) 中信城建筑風(fēng)格采用了18世紀(jì)法式宮廷建筑 外立面采用面磚與涂料的混 合 4 戶型分析 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 中信城以別墅房源占較大比重 普遍采用大面積舒適性戶型設(shè)計(jì) 打造長 春市高端居住區(qū)域 一期推案產(chǎn)品形式多樣 普通住宅包括二房 三房 四房 以122 155 三房為主 別墅包括獨(dú)棟 聯(lián)排 疊加 以289 351 聯(lián)排為主 項(xiàng)目的雙拼和聯(lián)排別墅產(chǎn)品具有較高附加值 9 8米獨(dú)棟級(jí)開間 8 4米開間超 級(jí)主臥 2 8 3 3米層

65、高半地下室 并擁有私家精裝庭院 二期配有小高層產(chǎn)品 面積從49 239平不等 產(chǎn)品從一室到四室 滿足不同生活所需 5 推案情況 截止2009年12月 項(xiàng)目一期已經(jīng)全部推出 共套數(shù)659套 面積134 264 項(xiàng)目二期小高層 多層產(chǎn)品共推出43805 共406套 主要推出臨近聚業(yè)大街 的1棟 3棟 4棟 12棟 16棟 25棟樓 6 成交情況 截止2009年12月31日 項(xiàng)目整體共完成銷售總額111453萬元 別墅住宅成 交均價(jià)7918元 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 坐享凈月公園的自然景觀資源 空氣質(zhì)量優(yōu)良 適合宜居 法式建筑風(fēng)格 異國風(fēng)情 品牌開發(fā)商 且有成功項(xiàng)目先例 增強(qiáng)品牌號(hào)召力 定位城市高端客戶 客戶購買

66、力接受程度高 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告 36 6 6 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃 6 16 1 說明說明 鑒于該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越 地塊條件較好 具備打造高品質(zhì)低密度產(chǎn)品 的特性 樹立長春豪宅新標(biāo)桿 確立遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在長春的品牌認(rèn)知度和市場(chǎng)影 響力 同時(shí) 通過產(chǎn)品差異化和滾動(dòng)開發(fā)策略 盡量加快周轉(zhuǎn) 縮短收益變 現(xiàn)周期 提高投資收益率 6 26 2 開發(fā)策略和開發(fā)順序開發(fā)策略和開發(fā)順序 6 2 1 開發(fā)策略開發(fā)策略 塑造品牌 樹立標(biāo)桿 滾動(dòng)開發(fā) 利潤和速度平衡塑造品牌 樹立標(biāo)桿 滾動(dòng)開發(fā) 利潤和速度平衡 6 2 2 開發(fā)順序開發(fā)順序 分五期開發(fā) 6 2 3 總體進(jìn)度安排總體進(jìn)度安排 銷售周期 72 個(gè)月 從 2011 年 9 月開盤至 2017 年 8 月底清盤 建設(shè)周期 64 個(gè)月 從 2011 年 4 月初至 2016 年 7 月底 6 36 3 項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議 6 3 1 項(xiàng)目總體客戶定位項(xiàng)目總體客戶定位 面向追求生活品位的城市中上階層面向追求生活品位的城市中上階層 特征一 來源區(qū)域 長春市客戶占主要比例 吉林省內(nèi)非長春地區(qū)客戶 明顯增加 特征二 客