《專業(yè)型商鋪市場分析》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《專業(yè)型商鋪市場分析（7頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、 專業(yè)型商鋪市場分析 商業(yè)地產(chǎn)作為高投入,高利潤,高風(fēng)險的產(chǎn)品,在成都,近幾年,各種類型的商鋪競相呈現(xiàn),針對成都市在售的典型的商鋪,我們特選擇了十個對像,對其進(jìn)行調(diào)研和分析 一,商鋪分類 1、按商鋪類型劃分可分為商業(yè)街商鋪,社區(qū)商鋪,購物中心/專業(yè)市場席位型商鋪,底商(辦公樓底商和住宅底商). 2.按經(jīng)營狀況劃分,可分為生鋪和熟鋪, 所謂“生鋪”，就是“三邊”商鋪，也就是俗語所說的一邊開發(fā)、一邊銷售、一邊招商的商業(yè)物業(yè). 比如大地新光華廣場. 熟鋪就是已經(jīng)進(jìn)入成熟經(jīng)營期的商業(yè)物業(yè)，具有良好的市場成長性，商鋪風(fēng)險已經(jīng)經(jīng)過了前期市場的充分消化,如

2、金府燈具城,新荷花家紡城. 二,區(qū)域分布狀況: 本次調(diào)查的幾個典型樓盤位于一環(huán)路以內(nèi)的有熊貓城,東華數(shù)碼公園,位于一二環(huán)之間的有亞太商業(yè)廣場,新荷花家紡城和藍(lán)光金荷花,位于二環(huán)至三環(huán)的有金府五金機(jī)電城,數(shù)碼港機(jī)電城,大地新光華廣場和萬貫機(jī)電城,位于三環(huán)外的為戛納印象,從區(qū)域分布上來看,專業(yè)市場型商鋪分布以二三環(huán)和城北區(qū)域最多,且都居于特定的商圈之內(nèi). 三,產(chǎn)品特征分析 1、本次分析的幾個商業(yè)樓盤商鋪單位面積都以10-40平米為主, 2、大部分項(xiàng)目均為產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè), 由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資

3、金的需要實(shí)行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等 經(jīng)營活動。如亞太商業(yè)廣場,熊貓城. 3、分析的商鋪中,80%都為零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè),開發(fā)商拆零銷售 產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長達(dá)10-20年固定化、利率化的返租回報，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回， 然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者。 4、各項(xiàng)目都處于固定的商圈之內(nèi),如東華數(shù)碼公園位于IT商圈,亞太商業(yè)廣場位于領(lǐng)事館商圈,藍(lán)光金荷花和新荷花家紡城位于荷花池商圈,金府五金機(jī)電城和萬貫機(jī)電城,數(shù)碼港機(jī)電城位于金府商圈. 5、有的商鋪項(xiàng)目注重引

4、進(jìn)實(shí)力型企業(yè)入駐或引進(jìn)超市業(yè)態(tài), 如大地新光華廣場引進(jìn)沃爾瑪,亞太商業(yè)廣場引進(jìn)好又多，具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌 經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊，增強(qiáng)購產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場 經(jīng)營的成功. 6、建筑形態(tài)金府商圈內(nèi)幾個項(xiàng)目都為獨(dú)立商鋪,面積多在40平米左右,劃分為三層上層居家或辦公,中層儲物下層店面,以兩層或三層計算面積進(jìn)行銷售. 7、公攤大都在32%-50%左右, 四,供需狀況及市場態(tài)勢 1,銷售周期從調(diào)查的不完全統(tǒng)計,兩個月到半年不等.銷售率都達(dá)到80%以上. 2,由于各類型的商鋪繁多,對專業(yè)型商鋪的發(fā)展存在較大的競爭和壓

5、力,作為新開發(fā)的商鋪產(chǎn)品而言,更是要經(jīng)受考驗(yàn),需要開發(fā)商有很強(qiáng)的資金實(shí)力和運(yùn)作能力,例如運(yùn)用引進(jìn)超市業(yè)態(tài)的方式進(jìn)行拉動, 交給真正經(jīng)營實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，易吸引 上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間 3,從各典型的商鋪項(xiàng)目分析來看,投資者或商家都傾向于選擇口岸好,大商圈內(nèi)或經(jīng)過相對較長時間的穩(wěn)定經(jīng)營的成熟商鋪進(jìn)行投資,這樣既能降低投資風(fēng)險,又有利于保證獲得良好的收益和資金安全.因此在目前或相當(dāng)長的時間內(nèi),在各類型的商業(yè)形態(tài)并存的情況下,市場空間廣大.供不應(yīng)求. 五,風(fēng)險或劣勢分析 1. 投資回報合同期較長，合同

6、期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測：在投資者與商業(yè)管理公司簽訂 的投資回報合同中，為保證主力商家的長期經(jīng)營，一般合同期長達(dá)10年-15年。在此期間，因 經(jīng)營管理不善，租金收益較低不足以償還投資者的固定回報，甚至商場整體倒閉的可能性是 完全存在的。大型封閉式商場基本無臨街鋪面，各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依 賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗，會導(dǎo)致業(yè)主租金難以回收 2. 投資回報合同期滿后的未來前景難以預(yù)測：10年-15年的合同期滿后，購房者重新獲 得商鋪的經(jīng)營權(quán)。如果此時商場整體經(jīng)營正常，投資者可能不滿足于不到10%的投資回報 率，要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租；如果此時商場已

7、是慘淡經(jīng)營，投資者（尤其是一層商鋪 的投資者）可能出于對商業(yè)管理商的不信任，同樣要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租，這將會破 壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局，引發(fā)一系列不可預(yù)測的嚴(yán)重后果。 3. 二層以上的商鋪銷售難度大，投資者風(fēng)險高。大型封閉式商場各個商鋪能否增值與口 岸關(guān)系不大，主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗，一層商鋪尚可依靠一定 的客流量繼續(xù)維持，二層及以上的商鋪卻無力回天。 4,對商業(yè)地產(chǎn)利息風(fēng)險增大與投資回報預(yù)期提高是潛在的較大風(fēng)險 六,優(yōu)勢或機(jī)會分析: 1.因?yàn)樽C券市場的風(fēng)險太大，銀行存款利率的一降再降，房產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資成

8、 為投資者的新寵。商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸 款的優(yōu)勢。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年，此后年出租收益率為16%左右。 周邊投資渠道對商業(yè)地產(chǎn)的影響: 2.大量的臨街商業(yè)用房被拆遷，經(jīng)營者們急于找 到新的經(jīng)營場所，從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。 3.集合了 產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購物廣場統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢。既能夠在短期 內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。 4. 對購房投資者而言：管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩，投資收 益較為長久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險。 5. 從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定 位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù) 測，做出正確的決策。且與各經(jīng)營商家的租賃期限和租金相對穩(wěn)定，有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng) 營的規(guī)劃與預(yù)測。